北京市房地产市场近几年一直保持持续增长的势头,尤其是商品住宅市场,其市场行情一路看好。 而北京市高档公寓市场为商品住宅市场中的一个细分市场,其从2000年开始发展至今已经具备了独立的市场特征。同时,由于高档公寓售价高,能够为开发商带来相对较高的利润回报,因此越来越多的开发商对于开发这种类型物业情有独钟。但是具体发展何种类型的产品以及未来物业处置方式的确定则需要综合分析市场情况。 北京市高档公寓供应量最大的两个区域为朝阳区和东城区,这两个区域主要受到中央商务区规划、东二环商务带建设的影响,高档公寓市场发展比较活跃。 以北京市东部区域市场(西至东二环、东至东四环、北至东直门外斜街/机场高速、南至通惠河)为例,2003年区域市场高档公寓的竣工量比2002年增加了3倍多,2004年区域市场高档公寓的竣工量比2003年全年增加了38%。区域市场高档公寓销售均价也高于市场平均水平。 从区域高档公寓市场客户特征来看,投资客户占一半以上比例。 随着城区内可开发土地资源的减少,北京市未来高档公寓有逐渐向城市外围延伸的趋势,同时产品细分特征也更加明显。从价格上来看,位于市区地理位置好的高档公寓售价将出现小幅微升。 通过对于高档公寓市场情况的分析,笔者认为开发商在开发高档公寓产品方面有三种方向可以考虑:开发能快速回收资金、销售速度快的产品;获取长期稳定收益,长期持有物业经营;开发商先行开发,然后整体出售给基金或境外投资机构,由其经营。 以上三种方式各有利弊,具体选择哪种还需要综合考虑多方因素。希望通过本文的分析能够为开发商提供更加符合市场情况的、可行的开发建议。