房地产市场化改革二十年以来的高速成长,使我国逐渐进入地产存量时代。据“链家研究院”统计,全国存量房地产市值2016年约为245万亿元,其中住宅存量约180万亿元;结合2017年以来房价上涨幅度及新增房地产销售情况,目前住宅存量市值业已突破200万亿元。按照“房子是用于居住,不能用来炒作”的顶层设计,我国将着力于建立完善多渠道保障、多主体供给、“租购并举”的住房长效机制,让全体人民住有所居。在此背景下,长租公寓成为当下的风口行业,但因其初始投入高、投资回报期长,很难借由传统融资模式获得快速发展。随着金融市场开放创新,可将未来现金流“变现”的资产证券化成为长租公寓企业获取较低成本融资和实现投资退出的重要选项。长租公寓运营企业如何基于自身经营特点选择适宜的资产证券化模式,在各模式下如何通过交易结构设计减轻税收负担降低融资成本?本文拟主要围绕上述问题并以长租公寓资产证券化研究为题,结合理论研究和典型案例分析,尝试总结可复制推广的经验参考。本文分五个章节,按照“导论——资产证券化相关概念及研究文献——长租公寓资产证券化模式及税收考量——长租公寓资产证券化案例分析——研究结论与启示”的结构展开论述。其中核心章节以我国首例长租公寓权益型“类REITs”产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划为例,对长租公寓资产证券化的底层资产条件、交易结构设计和运营管理模式进行分析;主要内容围绕底层资产估值、增信机制、收益分配以及退出方式设计等实操展开,并重点提示在产品结构设计各环节体现的税收筹划考量。通过上述对长租公寓资产证券化模式选择及税收筹划思路的总结,一方面应用所学财务金融知识从笔者财税工作的视角层层解构资产证券化实操以践行“知行合一”;另一方面也希望通过本文的总结和思考能为长租公寓资产证券化市场的未来发展奉献绵薄之力。最后,对本文研究中存在的不足进行分析。