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半个多世纪来,起源于美国的房地产投资信托基金作为一种金融创新产品,受到全球越来越多国家和地区的重视。房地产投资信托基金扩大了房地产行业的资金来源,增加了融资渠道,同时为金融机构和个人投资者提供了风险较低、收益稳定的投资标的。房地产投资信托基金具有金融和房地产双重属性。随着我国经济结构性改革加快、房地产调控政策深化,传统的银行授信模式已很难满足房地产企业的资金需求。在此背景下,我国房地产行业近年来在资本市场不断探索新的融资方式,发行了多款私募型REITs(资产支持专项计划)产品。但此类产品均为私募发行,较国外同类REITs差异较大,仍不能满足我国房地产行业长久发展和金融机构投资的需求,因此研究持有国内基础物业资产并于海外上市的REITs产品,尤其是研究其风险特征,对当下我国REITs发展具有重要的借鉴意义。本文主要对REITs的风险进行了定性和定量的研究。首先对REITs的定义、特征、分类和风险等进行梳理,分析境外REITs发展现状和国内基础物业在中国内地、中国香港和新加坡上市情况,并对国内外REITs产品差异进行了比较。其次,选取了目前仅持有中国内地基础物业资产分别于中国内地、中国香港和新加坡上市的8只REITs当中的4只作为典型案例进行风险分析,重点对案例的政策风险和项目内部风险进行定性分析,并通过构建GARCH-VaR模型来定量分析4只REITs的市场风险情况。实证结果表明,残差基于t分布的GARCH(1,1)模型能够有效地拟合REITs产品的波动性,有较好地预测性;VaR模型能够较好地拟合REITs产品风险;中国内地上市的鹏华前海万科REITs的波动性、风险高于中国香港和新加坡上市的REITs,存在较大的风险隐患。最后根据案例风险定性分析和实证检验结果提出了我国REITs风险管理的建议:市场监管者应加强对REITs基金管理人风险防控,明确基金管理人的权利和责任,建立REITs自律监管体系和管理人信息披露制度;REITs市场金融基础设施须继续完善,包括REITs税收、提高管理人专业水平、市场建设等方面;产品发行者应加强对REITs组织结构的风险防控,采用“公募REITs+ABS”模式进行资产风险隔离,建立有效的基金管理人激励机制;基金管理者应提高持有物业资产的多元化和管理效率。