本文主要依据大连住宅市场交易记录、大连市居民住房现状及需求调查两部分数据，基于人口角度，从宏观和微观两个层面对大连市住宅市场进行结构分析，比较不同市场组成部分之间的性质及需求特征，着重探讨人口因素对住宅市场的影响机制。 论文共分为五章。 第一章是引言，对研究的总体情况进行介绍，包括研究的背景、目的、方法和数据来源，以及本论文的独立工作和不足之处。 第二章是文献综述部分，主要回顾了人口学方法应用于住宅研究的开端及发展情况，介绍住宅人口学概念和相关研究。 第三章是大连市住宅市场的宏观层面分析。在这一部分，首先根据人口的来源将大连整体住宅市场分解为本地人和外地人两个子市场，比较研究了两个子市场对于市场总体需求变动的贡献率以及需求性质的差异。通过研究发现，虽然外地人市场所占的市场份额远远小于本地人，但由于其增长速度快和投资属性强，对市场总体需求波动起着举足轻重的作用。尔后，在对宏观市场进行结构分析的基础上，使用一阶自回归模型对决定本期住宅价格的市场内部因素做了量化研究。研究结果表明，人口总量对住宅价格有显著影响。 第四章是大连市住宅市场的微观层面分析。首先，从住宅市场的需求主体一家庭入手，基于家庭的人口学特征对住宅市场进行分解，将住宅市场的潜在消费者划分为八个生命周期阶段和四个社会阶层，比较不同群体住房现状以及住房需求的差异。研究发现，处于不同生命周期阶段的群体之间差异主要体现在住宅需求率上；而不同社会阶层之间差异主要体现在现住房的数量和质量上，在住宅需求率指标上没有明显的差别。在对潜在市场需求根据家庭特征进行细分的基础上，使用logit模型对住宅购买意向的微观影响因素进行分析，发现大多数的生命周期阶段和社会阶层等级对住宅需求意向的影响显著。 第五章总结了文章主体部分即第三章、第四章的研究结论，根据研究结论对大连市住宅市场未来价格走势和需求情况做了估计。本研究认为，大连市住宅市场上对于居住空间的需求远远没有满足，未来五年内住宅需求量仍然旺盛，住宅价格可能继续保持上涨趋势，但是增长速度将减缓。这一章的最后是对政府管理部门和房地产开发商的政策建议。