2013年全国房地产开发投资继续保持很高的增长速度,2013年同比增长19.8%,2012年同比增长16.2%,而关于房地产泡沫的言论更是频见报端,各地鬼城的出现加重了市场对房地产业的担忧,而房地产业畸高的资产负债率也使该行业面临很高的破产风险,那么,债务是抑制过度投资,还是对过度投资起到推手的作用,其内在的机理又是什么?债务期限结构究竟如何影响投资策略的选择?对诸如上述问题的回答,仍有待于进一步的实证研究。为了研究上述命题,本文以公司投资理论和债务治理效应为依据,以我国房地产上市公司为研究对象,应用实证研究的方法,揭示了债务结构与过度投资之间的内在逻辑,并实证检验了其对过度投资的治理效应。本文的思路是“文献综述——理论分析——模型构建——实证检验——政策建议”。首先,进行文献分析,总结国内外研究成果,探讨了债务结构与过度投资关系的研究进展。其次,本文阐明了我国债务软约束背景下对债务结构与过度投资关系的影响。再次,本文以2009-2013年我国房地产上市公司为样本,并通过模型、指标、样本的选取确定相关数据,建立实证模型,验证以下问题：第一,我国房地产行业是否整体存在过度投资行为；第二,从债务总量上研究债务能否抑制过度投资；第三,从债务来源和债务期限上研究债务能否抑制过度投资。最后,总结研究结论并提出政策建议。本文结论表明,我国房地产行业整体存在过度投资行为,就债务来源而言,银行负债和商业信用均不能有效抑制过度投资；而就债务期限结构,长期负债对过度投资具有显著抑制作用,本文在最后分析了造成该种现象的原因,是由于房地产企业在拉动地方经济发展中起着至关重要的作用,地方政府的政策干预,使得银行承担了过多的政策性负担,在预算软约束背景下,不能发挥负债的治理效应。本文的创新处在于,纵观以往的研究,对债务相机治理作用的检验仍主要以负债规模为解释变量,对不同来源和不同期限债务分别探讨其治理效应还有待深入展开,本文按债务的不同来源将其分为银行借款和商业信用,按不同期限将债务分为短期负债和长期负债,以期探究什么特征的债务增强了企业投资行为对其的敏感性；对于近年来高速发展的房地产行业而言,考虑到其资金来源高度依赖债务的特征,有必要对其债务治理效应和不同来源债务、不同债务期限对其投资行为的影响进行研究。