第五次信托行业整顿的结束标志着我国的信托公司正式回归主业,并于2002年7月推出了我国信托史上第一个房地产资金信托。特别是在央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》颁布之后,我国的房地产资金信托得到了迅猛的发展。到2006年底,我国房地产资金信托融资总量已接近500亿。房地产资金信托已成为房地产企业融资的重要渠道,同时也是我国信托公司开展的主要业务品种。目前,我国房地产资金信托以贷款形式为主,在房地产融资活动中充当了类似“过桥贷款”的角色,未能改变房地产企业的融资结构,与央行对房地产产业信贷政策及国家对房地产产业宏观调控政策不相一致。为了遏制房地产风险向金融系统进一步扩散的趋势,银监会于2005年颁布了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,至此我国房地产资金信托走上了转型的道路。目前,我国房地产资金信托的研究方向主要集中在信托风险度量与控制和信托设计理念及运作模式的创新这两个方面。前者主要是通过借鉴国外先进的信用风险度量模型进行研究,而后者则主要从研究国外成熟的房地产投资信托基金(REITs)运作模式出发,对我国房地产资金信托的模式设计,战略定位,发起(人)模式,投资主体模式,投资方向模式,运作模式,管理模式设计及信托法律制度等方面开展了研究。本文在借鉴前人的研究成果的基础之上,完成了以下三项具有创新性的研究工作:①在介绍我国房地产资金信托发展现状的基础上,重点分析了我国房地产资金信托的治理结构缺陷和目前房地产资金信托产品的风险特征与投资者定位不匹配的现实问题,并通过建立理论模型分析了房地产资金信托设计理念和投资者定位对房地产企业投资行为的影响;②在分析比较了目前常用的信用风险度量模型的基础上,根据我国房地产市场和信托市场的特点,提出了基于KMV模型的房地产资金信托的风险度量模型,并运用蒙特卡洛模拟法对一房地产资金信托案例进行了详细的风险评估;③在深入研究国外成熟的房地产投资信托基金投资策略的基础上,提出了适合我国房地产市场的房地产资金信托组合投资优化策略,并通过对北京、上海和深圳房地产市场的实证分析,证明了该策略在我国房地产市场的有效性。