长期以来,我国实行的是不动产分散登记制度,随着社会经济的发展,分散登记带来的弊端日益显露,出现了行政成本高昂、错误登记增加以及群众利益无法得到有效保护等一系列问题。2013年,国家首次明确提出要在全国范围内建立不动产统一登记制度,这是中国土地制度改革的一项重要举措,它在保护不动产权利人的合法权益、提高政府治理效率和水平、维护市场交易安全等方面具有重要意义。然而,由于受过去长期分散登记惯性的影响,我国不动产统一登记自开展以来遇到很多问题,推行缓慢。因此,如何解决不动产统一登记的障碍,提升登记效率,引起了各级政府以及登记机构的高度重视,也成为了学术界研究的热点问题。本文以不动产统一登记试点日照市为例,依据产权理论、交易成本理论、物权变动理论以及有效政府理论,运用文献法、实地调查与部门访谈法、模糊AHP-DEMATEL分析等方法,剖析了日照市不动产统一登记的现状,探讨了存在的主要问题,从宏观与微观两个视角,探讨了不动产统一登记的障碍因素,并提出了对策建议。主要研究结论如下:(1)基于日照市不动产统一登记的现状分析表明,日照市目前基本完成了登记机构、登记人员以及业务流程的整合工作,颁发了一定数量的不动产权证书,数据整合和系统建设也取得了一系列成果,但仍然存在着政策法规不完善、部门间协调困难、信息技术滞后、登记人员专业素质不足以及历史遗留问题化解难度大等问题。(2)通过分析不动产产权主体的政策认知差异、登记意愿等,从微观层面深入探究不动产统一登记的障碍因素。结果表明,日照市有70.64%的居民支持不动产统一登记政策,登记意愿整体上较为强烈。登记意愿受到不动产产权主体的基本特征、产权状况、政策认知以及信心信任等因素的影响。(3)通过构建模糊AHP-DEMATEL模型,分析了各障碍因素之间的影响关系,并计算出综合影响度。结果表明,登记人员专业素质不足和法律法规不完善是最根本的障碍因素;部门间协调困难、登记信息化滞后以及既得利益群体的阻碍是最直接的障碍因素;中心度较高的障碍因素是历史遗留问题化解难度大、部门间协调困难以及登记配套政策滞后,它们是阻碍不动产统一登记最重要的障碍因素;各因素按照综合影响度大小排序,排在前五位的是:部门间协调困难、法律法规不完善、历史遗留问题化解难度大、登记配套政策滞后和登记机构职责不明确,表明这些障碍因素的重要程度。(4)建议从以下方面破解不动产统一登记的障碍因素,完善不动产统一登记制度。(1)政策法规层面。完善不动产登记法律法规,制定地方性的登记依据,及时出台登记配套政策,加大政策实施力度。(2)组织制度层面。完善不动产登记机构设置,优化不动产登记管理和监督机制。(3)信息技术层面。统一技术标准,加快数据整合,建立信息共享平台。(4)操作管理层面。创新体制,切实解决历史遗留问题,加强对登记人员的培训,提高登记人员综合素质,规范登记标准,推动操作流程标准化建设。(5)社会观念层面。尊重居民登记意愿,健全登记信息安全保障体系,夯实观念的社会基础,加强舆论宣传,引导社会公众正确认知不动产统一登记政策。