近年来,北上广深四个一线城市房价大幅上涨,二三线城市房价的上涨速度也远超居民工资增长水平。面对如此巨大的购房压力,潜在的购房者开始转战住房租赁市场但却遇到租房市场中介混乱,价格不规范等问题。在此背景下,为了帮助城镇居民特别是“新市民”有房可住、住有所居,国家积极出台相关政策以鼓励住房租赁市场的发展,加之市场刚需以及资本的追捧,我国住房租赁市场迎来前所未有的发展机遇。长租公寓因而走向了前台,成为了资本市场新的“风口”。自长租公寓兴起,盈利难题以及资金压力如悬在头顶的“达摩克利斯之剑”,很大程度上决定着行业中每一个体的命运。长租公寓动辄数十年的回报周期,决定了其前期资金投入量巨大、盈利周期长、投资风险大等特点,同时,由于我国长租公寓处于萌芽起步时期,成熟的盈利模式尚处于探索阶段,因而资金问题成为了行业发展所关注的焦点。自2017年以来,政府和企业在资产证券化、股权融资、公寓发行债券等方式上不断探索,希望建立有利于长租公寓长效发展的融资模式。但在过去的一年,行业频频“爆雷”以及出现部分房企利用公寓变现融资等现象,长租公寓行业可能蕴含的风险问题备受社会舆论的关注。行业的风口有所回落,长租公寓融资也走向了拐点。在此背景下,本文希望在研究国内外相关文献的基础上,通过对长租公寓和资产证券化机制原理、运作模式等方面的分析,并结合具体的案例,探讨长租公寓开展资产证券化融资的合理性以及现实意义,并着重分析其中的风险点,并针对证券化过程中可能的风险或其他的不足之处提出合理性建议以期促进长租公寓的发展。本文共五个部分,各部分内容大致如下:第一部分,提出长租公寓资产证券化风险研究的背景和意义,并归纳了国内外与长租公寓资产证券化风险研究相关的文章,在介绍文章结构以及研究方法后提出本文的创新点和不足。第二部分,先分别介绍国内外长租公寓以及资产证券化相关情况,然后在长租公寓资产证券化的合理性分析的基础上对我国长租公寓资产证券化产品的分类、规模、交易结构以及相应典型案例的优缺点进行阐述。第三部分,选取自如1号这一产品作为案例分析对象,在说明选择该案例的原因后介绍案例中主要参与方的情况和产品的相关信息,包括产品概况、交易结构、基础资产以及现金流归集、增信措施等方面。第四部分,了解了产品的相关信息后,对该专项计划展开风险研究,主要从资产证券化的三个核心环节加以探讨,分别是能否产生稳定可预测的现金流、风险隔离、信用增级三个方面,除此之外还讨论了专项计划面临的其他风险。具体思路为在分析专项计划面临风险的基础上对专项计划采取的风险管控措施进行评价,并指出应对措施可能存在的不足。然后将该案例与其他具有相似融资方式的长租公寓进行对比研究,并结合前文的研究结论得出自如1号在风险管理方面的亮点。第五部分,从交易结构设计、法律制度配套、新兴技术运用、商业模式借鉴等角度对长租公寓开展资产证券化融资提出发展建议。