2012年1月1日起,上海率先在服务业实行营业税改征增值税(以下简称“营改增”)试点,从而拉开了我国营改增的序幕。作为近年来我国财税领域最为重要的改革之一,营改增对行业税负、经济增长、产业结构优化升级等各个方面有着重要影响,相关税制的变化也与人民生活水平的提升息息相关。与此同时,作为国民经济重要的支柱产业,房地产业的发展对上下游行业的发展,居民生活水平的提高,以及地方政府财政收入的增收,都具有十分重要的作用。根据“十二五”规划的要求,未来一段时间房地产业纳入增值税试点范围将是大概率事件。本文正是在这一背景下,以房地产业的税负效应为着眼点,主要探讨房地产开发企业营业税改征增值税对不动产销售带来的影响。本文首先对房地产业现行营业税政策加以了简要描述,得出相关营业税政策制定相对复杂,不利于税收征管,且存在着较为严重的重复征税问题。增值税相对于营业税具有税收中性的特点,由此得出营改增的必要性,为下文分析做铺垫。在税负效应影响因素部分,本文分别从名义税负、税负转嫁以及实际税负三个方面入手,试图建立起一个较为全面的分析框架。本文利用投入产出表和统计年鉴相关数据,在结合房地产业实际的基础上,将名义税负分解为税率带来的增税效应和抵扣带来的减税效应,并对房地产业中间投入水平进行重构。研究得出房地产业由于投入产出水平不高,即使外购商品与服务能够全部抵扣,进项可抵扣税额依然有限。在此过程中,房地产开发企业可以通过税负向前转嫁,以提高房价方式转嫁给购房者。最后,比照土地增值税的征收实际,房地产开发企业在税务机关的税收征管水平有限的情况下,通过税收筹划等方式变相降低税负。在模拟分析部分,本文首先利用房地产上市公司财务数据对税负效应加以微观分析。结合财政部官员对不动产可能纳入增值税抵扣范围的表述,本文将土地使用权与房屋建筑物纳入房地产业营改增抵扣范围。分析结果表明营改增适用税率为11%和13%时,样本企业税负受到的影响较小。为体现营改增对经济系统和居民福利的影响,本文接下来引入学界较为主流的CGE模型。在此过程中,本文按照LHR标准CGE模型范式建立起研究模型。研究结果表明,营改增后行业总产出、GDP、居民福利均有提升,表明了房地产业营改增的合理性。综合经济效率和政府收入的因素,本文认为在静态分析结果下,实行11%和13%税率的折中方案较为合理。本文接着对部分国家不动产销售的增值税处理制度加以了探讨,并进行简要归纳。国外对不动产的定义包括有各种类型的土地。另外,商用不动产均纳入增值税抵扣范围,而居住用不动产一般不用纳税。在增值税税额的计算方面,商业用途的不动产均可以抵扣进项。另外,各国在房地产业征收增值税的财力分配、税收征管等问题上,也各自设计了符合各自国情的制度。最后,本文在影响因素探讨、模拟测算和借鉴外国制度的基础上,提出了房地产业营改增的相关政策建议,包括根据不动产性质划分征税范围,将不动产和土地使用权纳入进项抵扣范围,分地区推广,推行11%或13%的折中税率,以及重构地方政府的主体税种体系等。