房地产开发项目投资周期长，投资金额大，受国家政策影响大，是一项高收益与高风险并存的投资活动。由于世界经济形势日趋复杂，国内房地产调控政策不断出台，我国的房地产企业正面临着严峻的挑战，房地产开发项目的风险也越来越大，因此对房地产开发项目风险管理的研究就显得极为迫切。　　 房地产开发周期分为：投资决策、前期、建设、租售四个阶段，在房地产投资决策时，房地产开发商面临着最大的不确定性和风险性，随着项目的推进，风险因素逐渐减少，因此本文重点研究房地产开发项目投资决策的风险管理。　　 房地产开发项目投资风险管理研究是一篇风险管理理论与房地产开发项目的具体实践相结合，分析房地产开发项目投资风险管理的论文。首先对国内外房地产项目投资风险管理理论作了综述，然后分析了研究房地产投资风险管理的意义。　　 阐述了风险和房地产投资风险的概念、特征、类型。按照风险识别、风险估计、风险评价、风险应对与风险监控的风险管理体系，介绍了房地产项目风险识别的概念、步骤和方法，重点介绍了常用的头脑风暴法、文献调查-资料调查法、市场调查法和SSOT分析法。介绍了风险估计与风险评价的概念和方法，重点介绍了常用的敏感性分析、盈亏平衡分析、贝叶斯公式法、综合评估方法。　　 房地产开发项目投资风险管理研究以镇江M项目为研究对象，首先介绍了项目的开发背景、位置、规划设计、市场定位和开发现状等基本情况，然后论述了如何从政策、经济、开发时机、项目选址、投资项目类型、投资方式等六大方面对项目进行风险识别。　　 接下来利用风险估计与风险评价的方法对项目进行了风险评估：　　 在项目环境风险分析方面，利用PEST风险评价模型与方法，对项目的开发环境风险进行了分析与评价；　　 在市场风险分析方面，利用市场调查法详细的了解了镇江的整体房地产市场情况、镇江各个房地产板块的市场情况、竞争项目的情况，从宏观、中观、微观的三个层面来进一步的识别归纳出项目开发面临的市场供求的风险、项目选址的风险、开发时机的风险、投资项目类型的风险、投资方式的风险，并对风险进行了评价，这个部分是在房地产开发项目的过程中必须的但是却做的并不完善的环节，虽然很多房地产企业都知道必须进行市场调研，但是往往由于操作人员的不专业或者沟通不畅的问题导致汇报给决策层的信息失真，从而导致决策的失误，论文在这部分强调了整个项目的调查研究过程，论述了如何分步骤的对项目开发的风险进行评价，为后面提出风险应对措施奠定了基础；　　 在项目定位风险分析方面，利用SWOT分析法将项目的内部因素和外部因素综合考量，利用和发扬项目有利因素，规避和控制项目的风险因素；　　 在财务风险分析方面，利用项目动态指标测算、敏感性分析法对项目的各项财务指标分析后，对项目财务方面的风险进行评价。　　 最后，在风险评价的基础上，针对识别出的各类风险，提出了风险预控、风险回避、风险降低、风险分散、风险自留等风险应对措施。　　 在项目操作过程中有很多优点可以学习，也有很多不足之处需要改进，对项目的投资风险管理可以得到以下启示：　　 第一，由于房地产的地域性较强，为了能有效的进行风险分散，房地产企业可根据自身特质，制定适宜的企业发展战略。可以在一、二、三线不同的城市布局，来平衡集团的整体生产和经营活动，取得良好的业绩。在宏观调控的背景下，部分二、三线的城市受政策调控影响小，当一线城市受调控影响大时，可以由二、三线城市的销售业绩做弥补；当市场繁荣时，一线城市房价的快速增长可以为企业取得高额利润。　　 第二，对拟投资项目进行详细的市场调查和研究，才能有效的进行项目的风险预控，因此企业应注重研究城市规划和城市宏观经济情况，对房地产投资的宏观环境进行评估，寻找有投资机会的城市开发。　　 第三，房地产市场变幻莫测，竞争激烈，由于系统性风险的存在，房地产开发的风险无法完全回避，但是企业可以通过详细的市场研究，设计多种开发方案，开发具有差异性的产品来降低风险。为了使产品具有差异性，企业应该注重细分市场，发掘新兴的消费需求，提供满足需求的产品并注意要及时抢占市场。　　 第四，房地产项目投资的全过程都需要进行风险监控，为实现公司的目标，需要实行项目计划管理，制定项目的关键节点，按照计划推进项目的实施，对各部门工作进行分解，严格执行业绩考核制度。　　 第五，开拓多种融资渠道，制定公司合作原则，为适应共同投资、联合开发的合作模式做准备。信贷紧缩造成开发商贷款难度增大，同时地价不断上涨，这样的现实环境造成企业合作开发的模式会越来越普遍，开发商应该认清自身的核心竞争力，了解合作开发模式的优劣势，预先明确合作的原则，才能使得联合体在开发过程中发挥各自的优势，减少运营风险。　　 房地产开发项目投资风险管理研究提出三点建议：　　 第一，选择具有投资价值的项目是进行投资风险管理最核心的问题。只有选对了项目，才能从根本上规避风险。在国内房地产市场受政策调控影响巨大的背景下，建议企业应该进行分散投资，在一线、二线、三线城市分别布局，重点关注在珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群这三大城市群具有投资价值的城市中选择投资项目。　　 第二，注重市场调研，重视前期策划定位，准确的项目定位是规避风险的前提条件。　　 第三，项目开发进度的滞后往往是因为规划方案设计的反复修改造成的，因此建议开发企业注重产品研究，逐渐形成多条产品系列，在不同的城市进行产品复制，能够有效的缩短项目开发周期。　　 针对镇江M项目投资风险管理的研究，笔者用理论结合实践来进行分析，希望可以提高房地产开发商的风险管理意识，增强风险识别、风险评估、风险应对的能力，减少风险损失，提高项目的抗风险能力，保障企业的盈利，提出的观点和建议希望能对房地产企业进行投资风险管理有一定的借鉴意义。