【摘 要】
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在房子是用来住的,不是用来炒的大背景下,我国的长租公寓行业得到长远的发展,但是在其发展过程,面临着融资难题,REITs的出现为解决这一难题提供了解决方案。自从2014年第一只私募REITs在中国发行后,REITs市场步入快速发展期,REITs不但为很多房地产企业提供了融资渠道,而且还为金融市场提供了高质量的投资产品,其价值已经成为了发行方和投资者都共同关心的问题。因此,本文选择民营企业第一单长租公
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在房子是用来住的,不是用来炒的大背景下,我国的长租公寓行业得到长远的发展,但是在其发展过程,面临着融资难题,REITs的出现为解决这一难题提供了解决方案。自从2014年第一只私募REITs在中国发行后,REITs市场步入快速发展期,REITs不但为很多房地产企业提供了融资渠道,而且还为金融市场提供了高质量的投资产品,其价值已经成为了发行方和投资者都共同关心的问题。因此,本文选择民营企业第一单长租公寓REITs-旭辉瓴寓REITs为研究案例,研究长租公寓REITs价值的评估方法,探索长租公寓融资发展新渠道。本文首先对国内外研究进行梳理,以房地产租金和REITs的相关理论为基础,对评估REITs价值的两种方法进行了比较,发现营运资金现金流折现法更适用于对REITs的价值评估,但其未来现金流预测具有主观性,基于此提出用新陈代谢离散灰色预测模型对现有方法进行改进。首先介绍了灰色预测模型的相关理论,其次进行了新陈代谢离散灰色预测模型的适用性分析,最后通过搜集旭辉瓴寓历年租金数据,建立租金数据序列,累加后得到白化微分方程,利用该方程求解未知参数,最终得到预测模型。接下来以旭辉瓴寓REITs作为案例分析对象,运用改进的模型对底层资产的未来租金收入进行了预测,以此为基础计算出旭辉瓴寓REITs的评估价值。本文的研究结论有以下2个:（1）运用新陈代谢离散灰色预测模型改进传统的收益法,有助于提高其预测结果的准确性。（2）营运资金现金流更适合作为REITs价值评估收益法中的收益参数。基于此,希望该研究能为长租公寓REITs估值增加一条切实可行的新路径。
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