城市更新是城市存在和发展的必经之路，上海中心城区的城市更新在改革开放后的二十多年问历经了几大转变：20世纪80年代计划经济体制下的城市更新以政府筹措为主，是一种“自上而下”模式：20世纪90年代后的城市更新走向了积极开拓城建资金渠道，吸引外资向市场化运作转型之路；进入21世纪后城市更新寻求机制上的创新。本论文以实证研究为主，选取了新天地、8号桥、田子坊三个发生于在20世纪90年代后的上海中心城区更新案例作为研究对象来研究上海在逐步市场化道路下的城市更新运行机制演进规律。 论文首先从城市空间社会性、城市土地经济学、城市空间制度学及城市更新中的博弈论四方面收集相关文献资料作为城市更新的基础理论研究，同时回顾了西方城市更新机制的演进历程，并基于上海中心城区的宏观背景分析上海中心城区城市更新演进的三阶段。然后，本论文的核心部分主要对新天地、8号桥、田子坊三案例的城市更新机制进行实证研究和剖析。在案例机制研究方面，论文分别从案例的开发背景、项目运作模式、开发建设的改造效应以及开发方式的评价几方面对个案现状发展进行阐述，归纳总结出案例的城市更新机制特征。在剖析更新机制演进方面，论文从开发背景、运作方式、土地获取方式、参与主体、城市更新方式方面分析案例之间存在的演进关系并揭示影响城市更新发生的内在因素是源于城市更新目标的转变，土地制度的改革和政府职能的转变。最后，论文根据上海发展现状提出新时期下上海中心城区城市更新的策略和方式。 本论文期望通过这些基础研究为今后上海城市中心区域市更新的实践及中心区的功能整合及空间建设发展提供有益的参考借鉴。