房地产业是国民经济中的重要支柱产业，其重要性小到满足百姓的居家生活，大到保证国家财政收入和带动国民经济发展。尤其对于经济迅速发展的、有着十三亿人口的中国，房地产业的发展更是具有战略意义。由于房地产实体具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点，使得房地产投资金额庞大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，故房地产业的发展与房地产金融业的成长息息相关。如何满足房地产建设资金的需求同时又能保证投资的安全性则成为绝大多数房地产业参与者的首要考虑。与发达国家相比，我国的房地产金融仍处于初级阶段，存在以下主要问题：一、房地产金融市场融资渠道单一，房地产企业融资的资金来源过分依赖商业银行；二、房地产金融市场结构不完善。我国房地产抵押贷款中保险机构很少参与，担保机构则更少参与，金融机构在这种单一的市场中承担着巨大的潜在系统性信贷风险；三、房地产金融市场法律体系急待完善。目前我国有关房地产金融市场的法律法规中，诸如《担保法》等在实践中没有得到最大效用的发挥，《信托法》等设置的法律门槛又阻碍了房地产金融市场的兴旺，而相关的房地产交易法、产权法等法律尚未出台。2002年底，央行对房地产业开始实行信贷紧缩，2003年的6月和8月，中国人民银行和国务院先后颁布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》(121号文件)、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，进一步严格了房地产贷款条件，这使得房地产业传统的银行贷款融资模式受到严重挑战。在房地产业发展遇到资金瓶颈的同时，我国民间蕴藏着巨大的资本却缺乏高回报的投资渠道。显然，我国房地产金融业的相对滞后已成为我国房地产业持续发展的重要因素，而加快金融创新、成立房地产投资信托(REITs)无疑将是市场的必然选择。REITs从其理念的发端起已走过近百年的历史，其不仅立法十分完善，而且运行也较为稳定。更值得一提的是REITs在美国的发展最为成熟、规模最大、对REITs的理论研究也最领先。美国对REITs的研究不仅限于从联邦法和州法等的角度对REITs进行定性的理论分析，不仅涉及REITs的立法发展历程、税法对REITs的规制、结构的发展与功能变化、运行中出现的问题以及风险的防阻等等；而且还从分红收益率、净收益、经营所得资金乘数等经济学角度进行定量分析。同国外相比，我国房地产业、信托业、产业投资基金发展的相对滞后导致了对房地产投资信托基金理论、政策研究的滞后，相应地也导致推出房地产投资信托基金的滞后。国内对REITs的研究大多限于对其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍。对于在我国设立REITs的研究则很笼统，只是认为有设立的必要，有设立的障碍和可能，至于究竟如何设立和运作、与之相应的法律、法规、制度、运作机制机构等都未作深入细致探讨。西学东渐，通过研究国外的REITs制度，主要是美国的REITs制度，对于尝试建立中国房地产投资信托制度以拓宽融资渠道将大有裨益。在研究方法上，本文采用了实证研究、理论研究和比较研究等方法进行研究。文章的实证研究从三个角度展开：对中国房地产业、金融业进行实证调研，重点在于二者的交叉行业；对房地产金融相关的法规政策进行实证考察，重点是投资信托相关法规政策；以及对国外房地产投资信托业务整体考察与个案考察。理论研究方面从房地产投资信托的概念、特征、市场环境、法制环境等方面透视房地产投资信托制度存在的价值理据及其中的支撑。比较研究方面借鉴其他国家(主要是美国)的理论与实践，从房地产投资信托发展历程、发展模式、风险防范机制等角度分析其成功经验，参酌我国自身基本国情，提出中国模式房地产投资信托所应当注意的各项问题。本文分为三章：第一章为“房地产投资信托的基本理论”。本章试图提供一个分析REITs的前提性原理，包括：一、房地产投资信托的发展历程；二、房地产投资信托的内涵及概念比较；三、房地产投资信托的类型；四、房地产投资信托的制度价值。第二章为“房地产投、资信托的制度价值和比较研究：以美国REITs和中国实践为中心”。本章通过对美国REITs和中国现有的房地产信托产品的介绍、对比，总结二者的不同之处，为我国REITs的设计做出铺垫。第三章为“我国房地产投资信托的模式设计”。本章选取设计中国REITs模式的重要部分，从我国REITs的组织结构、投资主体、募集方式、投资方向、风险控制五个方面分别探讨了适合中国法制框架下运作的REITs制度模型。