不动产信托是以土地及其定着物(如房屋)等不动产作为信托财产而设立的信托,主要有租赁型、分售型、等价交换型和共同事业型四种经营模式。在不动产信托活动中涉及多类税种,其中所得税、土地增值税、契税和房产税在不动产信托税制中占重要地位。不动产信托税制以形式移转不课税和实际受益人课税原则作为信托税制的基本原则,贯穿不动产信托税制的始终,明确信托各阶段征税客体的有无及其归属是不动产信托税制的关键。在信托设立环节,由于信托财产的移转为形式移转,除了印花税外,其他税的征税客体都不存在;在信托存续环节,受托人管理、处分信托不动产财产的活动中所发生的纳税义务,一般由实际受益人承担,特殊情况下由受托人代为缴纳,所需费用从信托财产中扣除;信托终止环节,受托人将信托财产转移给受益人,自益信托下属于不动产财产所有权的回复,受托人和受益人不产生纳税义务,他益信托下产生相应的所得税、契税义务。现行税制下,不动产信托税收征管中存在重复课税和纳税主体不明确的问题,我国需要对税法进行修订,一方面增加形式移转的情形以及形式移转免税的规定,另一方面明确信托各环节各类税的纳税义务人。不动产信托税制的完善,必定推动不动产信托业的良性发展。