我国的住宅建设在近二十年来取得了显著的成绩，城市居民的居住条件有 了显著的改善，住房机制也日益健全。很多人购买了品质较高的商品房，也有 很多人通过住房二级市场的房屋置换，采用以旧换新的方式，购得了自己所需 要的住房。但是期间同时也出现大量供求失衡的矛盾，造成了社会资源的巨大 浪费，从某种意义上制约了经济的正常发展。这种供求失衡，具体体现在一方 面开发商所建商品房大量积压，供过于求；另一方面大量的居民却迫切需要改 善居住条件，买不到适合自己消费水平和消费偏好的住房，居住条件低下。可 见，这种商品房供过于求是相对过剩，是不适合居民居住的商品房的过剩，而 适合不同收入阶层居民的住房却无法满足需求。这种供求矛盾是结构性的，是 住房等级没有很好的“匹配”不同的收入阶层所造成的。另外，由于我国长期 以来受计划体制的影响，市场机制很不健全，影响了住宅产业的正常发展，一 些住房政策没有很好的体现效率和公平。可见，在我国现在的市场条件下，如 何建立一种合理的，预测住房建设规模、等级和对不同住房政策进行分析的模 型成为当务之急。 本文主要做了以下几部分工作：(1)对近三十年以来一些发达国家在住房 规模和政策研究方面的模型及国内的有关住房结构方面的模型做了一个概述； (2)建立了一种考虑住房过滤的住房市场模拟模型，可以用于进行住房建设等 级、属性预测和住房政策分析；(3)编制了一个“住房规模预测系统”(HASFS) 软件；(4)应用HASFS，对两种住房政策的效率进行了分析。 本论文可应用于两个方面：(1)对房地产开发商的开发战略提出建议。如 新建住房的质量等级、相应等级住房的建筑面积；(2)对政府职能部门的住房 政策提出建议。应用HASFS，象政策实验室一样对不同政策的效率进行分析。 鉴于国外一些发达国家房地产市场比较成熟，在住房规模预测和政策分析 上做过比较多的研究这种情况，特别是国外一些国家六十年代末经济高速发展 时期，由于大量居民迫切要求改善住房条件，政府为使中产阶级拥有住房、低 收入阶层住上廉价而体面的住房，通过开发商和政府大量兴建住房，实行了一 系列的住房政策，来满足不同收入阶层居民的住房要求，这与我国现阶段“居 者有其屋”的政策目标有一些相似。因此，本文以近年来国外较成熟和成功的 住房模型为参考的基础，笔者重点查阅了近三十年来一些发达国家的住房规模 研究和政策分析的文献，发现其理论基础基本是建立在一般均衡理论之上，从 模型的发展情况来看：(1)模型的发展取决于假设条件的发展，随着假设条件 一步步趋于全面和符合实际情况，模型得到进一步发展；(2)模型的研究由最 初的单一影响因素分析，到目前大量的考虑多因素的相互作用；(3)进入九十 年代以来，国外对住房的研究开始偏重于对住房属性(建筑面积、房型、主卧 室面积、厨房盥洗室面积、车库间数等)、住房福利的研究。 在这些模型中，住房过滤模型(filtering model)比较适合住房规模研究和 政策分析。所谓住房过滤，简单地说就是指在住房市场中，最初为较高收入房 客建造的住房，随着时间的推移，(由于住房质量发生老化，和某等级住房供应 增加导致)房价降低，较高收入的房客为了追求更好的住房，随即放弃现有住 房，从而较低收入的房客继续使用该住房的这一过程。住房过滤模型就是将这 一现实的过滤过程考虑进了模型中，其在住房问题研究方面的主要的优势为： (1)其假设的前提与大多数模型不同，是将整个住房市场中的新建住房和旧有 住房统一考虑，考虑新房旧房之间供求和价格上的相互作用，比较符合住房市 场的实际情况；(2)从不同收入阶层和不同住房等级之间的结构性匹配问题入 手，使结果避免了泛泛的只考虑平均供求量，而是得出不同等级住房的供求量， 从而更符合实际、且具有可操作性。(3)在用途上既可以在一定程度上定量地 预测住房规模(不同等级住房的建设规模、住房属性等)，又特别适合住房政策 的微观分析(住房市场的效率和福利)。近年来一些国外学者已经将其应用在一 些近期内新出现的城市问题上(如住房弃置、逆城市化、无家可归问题等)，获 得了较为满意的结果。因此在国外，过滤模型被公认为一种研究现代城市问题 的较优模型，应用较为广泛。在这些过滤模型中，笔者认为Ohls模型是属于比 较适合量化住房规模和进行住房政策分析的模型之一。 国内虽然对住房规模和住房政策的研究起步较晚，但十几年来，很多学者 在这方面作了大量的工作。特别是近年来，由于我国住房产业结构性的问题日 益突出，一些学者已经不约而同地开始了对住房供需结构方面的研究，并取得 了一些十分有用的结论。例如屠梅曾，孙丽波等学者运用房价收入比法和恩格尔 系数法，对上海市住房需求的结构作了中长期预测；李宇宏，沈荣芳等学者针 对西安市居民住房购买力过低的现状，通过对不同收入阶层居民进行房价收入 比计算，指出必须在西安市引入住房按揭信贷机制，并具体分析了采取不同按 揭首付款、还贷期限及利率时居民的住房支出，最后结合国际标准，制定了符 合西安市的可承受住房支出比。这些模型的特点是考虑了住房需求的结构性问 题，具有一定的可操作性。但纵观国内这方面的模型，笔者认为普遍有以下一 些需进一步完善的方面：(1)均衡状态时的内在价格机理，特别是住房(土地) 供应对价格形成的作用；(2)在厂商利润最大化和房客福利最大化下，确定某 一收入阶层的房客数与对应等级的住房的匹配关系；(3)将整个住房市场中的 新建住房和旧有住房统一考虑，考虑新房旧房之间供求和价格上的相互作用； (4)从房客与住房结构变化出发，进一步进行相关政策分析。 本文在Ohls住房过滤模型基础之上，建立了一个新的住房市场过滤模型。 该模型的基本原理是建立在一般市场均衡的基础之上的，假设市场是完全竞争 的，房客的目标是追求效用最大化，开发商的目标是追求利润最大化。为了使 模型更符合实际情况，在建模时主要进行了以下的扩展：(1)扩展了本模型的 适用范围，适合于住房市场中的不同类型交易双方(房客和开发商或中介机构) 的不同交易模式(买房还是租房)，使模型适合于住房市场的实际情况，即住房 交易的双方不光局限于开发商和承租者，还可以是开发商(银行、中介机构) 和卖房者(承租者)；(2)研究住房供应量与需求量发生错位的结构性问题，对 供求结构进行量化的预测；(3)考虑了居民购买力对供求均衡的影响，既考虑 居民购房付款方式、储蓄存款、住房的空置率对模型的影响：(4)首次同时考 虑住房的质量和数量两种属性在住房市场中与不同收入阶层的匹配关系，即同 时考虑住房质量和建筑面积两种住房属性。 为便于对不同等级住房的属性、建造规模这些结构性的数据进行预测，以 及对不同的住房政策进行模拟，笔者在MATLAB平台上编制了“住房规模预测 系统”(HASFS，housing attributes and scale forecasting system)程序。该程序可 以在厂商利润最大化和房客福利最大化条件下，对不同等级的住房和不同收入 水平的房客间的非线性“匹配”关系进行非线性迭代分析，该程序代码1500余 语句，每个等级的住房和每种收入水平的房客间进行结构性匹配时，每次需进 行500次非线性迭代。本模型可以在过滤条件下对住房的建造规模和住房属性 进行预测；同时还可以模拟各种住房政策。因此所编制的住房规模预测系统起 到了政策实验室的作用。 为实现“居者有其屋”的目标，政府是将增加中低收入阶层，特别是低收 入阶层的住房消费作为实施政策的目的，在这方面主要有两种住房政策：一种 是住房货币补贴政策；另外一种为廉租房、经济实用房新建政策。这里的住房 货币补贴政策是指政府在住房市场中，并不为中低收入阶层新建任何住房，而 是以货币支付的方式来补贴房客的部分或全部住房租金，在住房市场已有的住 房中，房客们可以自我选择任何等级的住房。这时中低收入房客往往选择由较 高等级过滤下来的住房，因为对他们来说选择旧房较新房更经济实惠； 廉租 房、经济实用房新建政策是指政府在住房市场之外，通过兴建廉租房、经济实 用房，并以低于正常市场价出租或卖给中低收入阶层的政策。这时中低收入房 客们居于政府提供的新房，不再居住由较高等级过滤下来的旧房，因此相当于 将这部分房客由正常的住房市场中抽出了。这两种住房政策目前在我国孰优孰 劣众说纷纭。本文即应用“住房规模预测系统”(HASFS)对两者的效率进行分 析。通过对两种政策的模拟分析，发现政府住房货币补贴政策较直接为低收入 阶层新建廉租房和经济实用房政策会更为有效。具体的结论如下： (1)民营市场(private market)并不能刺激开发商为低收入者大量新建住房。 如果住房是具有长期耐久性的，那么低收入阶层往往使用过滤下来旧房， 因为这样成本最小。 (2)在民营市场中，人们会放弃使用一些尚可使用的住房。如果人口是足 够多的，人们会在市场机制下寻找住房，这时往往并不使用那些低质量 但是仍可使用的旧房。 (3)二十世纪九十年代中后期我国所出现的大量中、高等级楼盘空置的现 象，可能部分源于政府的一些福利房新建政策(包括廉租房和经济实用 房建造政策)。在这些政策中，大量的中等收入阶层被从正常的过滤住房 市场中抽走了。因此使社会对在市场上流通的商品住房的需求减少。 (4)政府货币补贴政策并不能刺激开发商为低收入者新建住房，使穷人们 住上新房，但是这并没有降低低收入阶层的住房消费，相反可以通过加 速过滤和提高维护，来提高居住在旧房中的低收入者的住房消费。 (5)通过住房二级市场(旧房市场)来增加穷人住房消费的政策(如政府 货币补贴政策)，从政府成本的角度来衡量，会比直接为穷人新建住房的 政策(如政府廉租房、经济实用房新建政策)更有效。 (6)并不是住房市场中的所有等级的住房都会吸引房客来居住，房客们往 往只会选择其中的某几个质量等级的房屋。这就揭示了为什么一些质量 等级处于旺销楼盘之间的住房，却往往销售的并不理想，存在空置现象。 (7)通过分析发现，房客的收入水平对住房建筑面积并不敏感(相对于住 房造价)，往往不同的收入水平的房客会选择同一面积的住房，整个住房 市场中，人们对住房面积的选择并不“多样化”，而是只限于几种面积类 型。特别是中高收入阶层更是如此，而低收入阶层对面积的敏感度较中 高收入阶层要敏感一些。 以上结论中，(1)～(5)是偏重于对政府的住房政策的分析；(6)、(7)是 偏重于对房地产开发商的建议。此时需要说明的是，这些结论是建立在一系列 高度严格的假设基础之上的，虽然其对于理解现实市场行为是有用的，但并不 能就说其证明了这些结论。 本论文所涉及的两种政策模拟只是本模型政策分析功能的一部分，本模型 能够在微观上模拟住房市场中不同收入结构的房客与各种住房属性的匹配关 系，这种结构性的分析，不论是对政府职能部门进行房市预测和政策预演，还 是对房地产开发企业寻求“最佳”的住房的开发档次和规模有一定的实用价值。 为了使本模型尽可能真实的反映住房市场的实际情况，并解决更多的结构 性的问题，本模型可能的扩展如下： (1)为了使模型能够更全面地考虑市场的条件，可以引入住房的空间属性， 考虑地价对房价及住房服务的影响。 (2)本模型是在封闭城市的假设下建立的，事实上，随着经济区域化、全球 化的发展，开放型城市假设比较符合实际情况。 (3)一些发达国家在经过60年代的大规模建设之后，目前很多城市都出现 了一些城市病，如住房空置，城市空心化等现象。究其原因，就是因为在 六、七十年大建住房时忽略了这方面的研究，因此对我们来说应该未雨绸 缪。因此可以进一步应用本模型考虑住房的拆迁、空置的影响。 (4)增加对住房属性的考虑。如不光考虑不同质量等级住房的最佳质量等 级、建筑面积，还可以进一步考虑不同质量等级住房所对应的区位、房型、 车库、小区环境、容积率、建筑覆盖率等相关属性。 (5)考虑拥挤、社区文化、邻居影响等外部效果的影响。 (6)将稳态均衡(stationary equilibrium)转为动态均衡(dynamic equilibrium)，考虑社会经济增长对住房过滤的影响。 本文在我国住房市场研究中引入这种考虑住房过滤的模拟模型(Ohls模 型)，并在其基础上建立了一个新的过滤模拟模型，并编制了“住房规模预测系 统”(HTSFS)，笔者希望所有这些工作能起到抛砖引玉的效果，使人们对这种 考虑住房过滤的模拟模型做进一步发展。 关键词：住房过滤、住房规模、住房政策、住房属性