当前,中国总体上已经进入工业化、城市化进程的中期加速阶段。在30多年的城镇化、工业化进程中,老城区在产业升级改造期间淘汰、搬迁了大量落后产能,遗留下的零星工业用地亟需新产业的注入以达到盘活存量工业用地,提高土地利用效率的目的,而新城区的破土兴建往往因为缺乏配套产业的发展,而沦为空洞的钢筋混凝土建筑物。产业作为城市发展的基础,城市作为产业发展的载体,二者相互协调,共同发展,“产城融合”的理念在二者的发展过程中被广泛关注和研究。2.5产业作为沟通制造业和商业服务业的桥梁对产业和城市的融合发展起到了极大的促进作用,在产城融合的大背景下,上海市各大产业园区也都在努力进行“退二进三”的尝试,尤其是以民营为主导的2.5产业园区,在生产性服务和生活性服务的界限日趋模糊的今天,利用二产的土地性质从事第三产业的现象普遍存在,2.5产业园区的发展存在诸多问题。基于以上问题,文章借鉴2.5产业的用地特性,提出“基于2.5产业商业地产”的概念,将其与传统的商业地产项目进行对比分析,指出基于2.5产业商业地产由于其相较传统商业地产的特异性导致随之而来的融资难题。并且,对BJ广场的实际案例展开分析,总结其前期规划存在的问题,经过重新定位后从招商定位、动线规划、业态布局、租金预算、财务分析等方面对其进行分析,总结其由于2.5项目的特殊性导致开发运营阶段的问题,进而对项目融资所造成的困境。最后,针对基于2.5产业商业地产项目的融资问题提出可行性解决方案。