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[摘要]本文从房地产销售价格指数与房地产租赁价格指数以及居民消费价格指数的关系出发，利用计量工具对我国35个主要城市1999～2005年间的数据进行分组面板分析，认为通过研究销售价格指数与租赁价格指数和居民消费价格指数的关系，能够很好地判断各类房地产市场上是投机行为占主导，还是消费行为占主导，从而为判断房地产的发展现状和今后的发展趋势提供新的方法与依据。
[关键词]销售价格指数 租赁价格指数 居民消费价格指数 消费行为 投机行为①
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2006）03-0026-04
[作者简介]熊颖佳（1978—），江西南昌人，深圳中信城市广场投资有限公司营销主任，中山大学岭南学院硕士研究生，研究方向为房地产经济；杨扬（1982—），河南洛阳人，中山大学岭南学院博士研究生，研究方向为产业经济；林惜斌（1981—），广东汕尾人，中山大学数学系博士研究生，研究方向为信息安全。
1998年前后，中国的住房货币化改革政策开始出台，与此配套的个人住房消费信贷亦逐渐普及。在金融业务创新和住房改革的综合作用下，中国的房地产业逐渐启动，并持续快速发展，同时也带来了房价的攀升，房价是否已经超出居民的购买力，房地产市场是否存在泡沫，已经成为近年来的研究热点问题。
探讨销售价格指数(si)、租赁价格指数(ri)、居民消费价格指数(cpi)（以下称三大指数）的关系，明确它们的相互作用机制，并试图从三大指数的关系来判断不同城市的房地产市场是消费动机占主导地位还是投机动机占主导地位，从而为正确判断城市房地产发展现状提供理论依据。
一、房屋销售价格、房屋租赁价格及相关理论
（一）房屋销售价格和房屋租赁价格
1.房屋销售价格的确定
一般根据市场的供求关系确定均衡价格。需求方面的房地产商品，兼具耐用消费品和投资品的特性，必须同时考虑消费需求和投资需求。同时，由于房地产作为大额耐用消费品，价格往往是年收入的几十倍， 所以在考虑消费需求时，必须区分有效需求与无效需求。供给方面房地产的供给取决于政府的宏观政策（主要反映在对信贷政策的调整上）、土地的供给、开发成本、房地产产业的整体收益等。 由于土地资源是有限的，可以说弹性是趋向于零的。而商品房则可以通过开发建设不断得到补充，满足市场的需求，相对而言，房地产的供给是有弹性的。
理论上的均衡价格，往往与实际的销售价格背离。开发商的定价实践中，很少从寻求均衡价格的角度出发。消费者的预期对房价有很大的影响力，甚至有学者指出目前是预期在推动房价上涨。
2.房屋租赁价格的确定
根据价格形成机制分析，房屋的租赁价格，在理论上应当由折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、地租和利润等八项组成。其中，折旧费、管理费、维修费是属于成本的范畴，其他则属于盈利的范畴。租金对于投机者来说是一个重要的指标，按照租金成本理论，租金正比于房价支出的利息收入，即购房资本的生息能力。
目前各地租赁市场的发育程度参差不齐，普遍缺乏完善的法规制度和管理体系。其中经营房屋租赁的中介也是鱼龙混杂。信息的不对称，租房中介对租房市场的控制，及租赁消费的相对短期性等因素使实际的房地产租赁价格更加难以预测。
（二）房屋销售价格与租赁价格的关系
房屋租赁价格和销售价格的相互作用机制主要表现在房租/房价比的变化上，合理的房租/房价比可以有效促进销售和租赁市场的健康发展，而过低的房租/房价比内生地加剧了住房紧缺，使房租/房价比和房价/收入比进一步失调。理论上房屋销售价格与租赁价格的波动趋势应基本一致，但实际数据往往并不支持，如武汉1999-2004年si和ri基本背离。目前有学者按si与cpi，ri与cpi的关系对城市分类，来研究各类城市的房地产市场，我们认为，不同城市有不同的市场化发展阶段，分析需进一步的深入和实证的支持。中金公司关于2006年房地产发展的报告按照购房成本与租金的比率来分析中国房地产市场是否产生泡沫的问题，结论是如果购房成本大于租房成本，房价将难于持续增长，由此推断销售价格与租赁价格不可能长期背离，有回归的趋势。对于两者的相互作用机制，文章给出了理论分析，并有抽样数据支持，但没有实证分析。
二、 本文主要工作及创新
对于房地产的销售价格和租赁价格相互作用机制的研究，目前还没有完善的理论和可靠的实证支持。我们利用Eview5.0对我国35个主要城市1999-2005年间的24个季度数据做面板数据分析。发现从全国整体而言，房地产的销售价格指数与租赁价格指数以及土地交易价格指数之间存在统计学显著正回归关系；而房地产销售价格指数与居民消费价格指数之间的关系不显著。由于不同城市的房地产市场有着不同的发展状况，因此我们对35个城市进行分类研究，回归结果表明不同类别城市的房地产的销售价格指数与租赁价格指数以及土地交易价格指数之间的回归关系各不相同。据此，再分别对这些城市房地产市场的发育现状以及未来趋势进行分析比较。
从目前掌握的文献判断，按照实证的方法来研究该问题的文献尚不多见。本文的一个突破点就是应用实证研究并且采用分组的方法来探讨销售价格指数与租赁价格指数和居民消费价格指数之间的关系。我们认为通过分析这三大指数的关系，能够很好地判断市场上是投机行为占主导，还是消费行为占主导，同时可以较为客观地给出不同城市的房地产市场发育现状，并能推测其未来的发展趋势。
（一）数据解释
数据选择1999-2005年间24个季度我国东中西部35个主要城市的房地产销售价格指数(si)、房地产租赁价格指数(ri)、土地交易价格指数(pi)、居民消费价格指数(cpi)四个指标。35个主要城市包括北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、成都、贵阳、昆明、重庆、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐，价格指数均为与上年同期价格相比所得，主要解释为变量的波动关系①。
1-24代表1999-2005年间的24个季度，其中1对应为1999年第一季度，由于缺省2004年第一季度的数据和2005年第一季度的数据，因此21、22、23分别对应为2004年第二、三、四季度的数据，24对应为2005第二季度的数据。
（二）研究方法
首先，建立模型并通过eviews5.0软件对35个给定城市样本24个季度的面板数据（panel data）进行分析和研究，得出基于全国35个大中城市的房地产销售价格指数、房地产租赁价格指数与居民消费指数之间的关系。其次，还需要针对不同类别的城市分别做面板数据综合分析，总结出可靠的结论。
根据《中国城市房地产市场分析(2005年文献)》的分类，将上述35个城市分为以下4组：
1组：房地产市场发展过热的城市：青岛、兰州、天津、沈阳、厦门、合肥、宁波、武汉、济南、南昌、海口、石家庄。
2组：房地产市场发展较为活跃，并有过热苗头的城市。这些城市为：上海、南京、杭州、重庆、宁波。
3组：房地产市场发展处于相对正常状态的城市：广州、北京、深圳、成都、西安、银川、贵阳。
4组：房地产市场发展相对不足的城市：昆明、郑州、南宁、长春、太原、呼和浩特、乌鲁木齐①。
（三）模型设定
模型的设定和模型内部的变量选择侧重于揭示三者之间的关系。同时，土地价格是影响房地产供给的重要因素，综合供给与需求两个方面的因素，我们将模型设定为：si=β0 +β1*ri+β2*pi+β4*cpi,
（四）数据分析
1.利用views5.0软件对面板数据（panel data）进行分析。
利用hausman检验及个体效应与时间效应的显著性检验判断，所选模型应采用“固定个体和时间效应模型”。回归结果显示si、ri、pi之间存在正相关关系，而si与cpi之间关系不明显，说明从全国35个主要城市整体来看，si偏离cpi。
2.运用面板数据分析法对前述房地产发展状况不同的四类城市进行回归。
（1）第一类城市回归结果与全国35个主要城市整体回归结果相近，si与ri、pi之间存在显著正相关关系；而si与cpi之间关系不显著。第一类城市普遍存在投资推动价格的现象，房地产市场投机行为占主导地位。投机者考虑的只是资本赢利水平，租金对投机者来说是一个重要指标，也是消费者预期的重要指标。所以该地区si与ri存在显著回归关系是合理的。同时由于房价不断攀升并与居民消费能力不断偏离，si与cpi关系不显著。
（2）第二类城市回归结果除si与pi的关系不非常显著外，其余与第一类城市类似。以上海为例（见图1），si与ri存在相同变化趋势，在17到20季度之间出现销售价格增长突高于租赁价格增长的现象，21到24季度销售价格增长呈下跌趋势，至24季度销售价格与租赁价格增长速度较为接近。由此可预见近期上海市的房价/租金比应出现降低的趋势。
（4）第四类城市回归结果为si与ri、pi、cpi之间均不存在显著回归关系。历史数据表明，第四类城市的房地产发展尚处在起步阶段，市场机制尚未完善，因此三大指数之间不存在显著回归关系也十分正常。如何加快该类城市房地产市场的发展、提升房地产业的竞争力是需要探究的问题。
三、主要结论
综合以上全国数据与四组分类数据的分析结果，得出以下结论：
1.从全国范围看，房地产的销售价格指数与租赁价格指数以及土地交易价格指数之间存在显著的正相关关系；而房地产销售价格指数与居民消费价格指数之间的关系不显著。同时，我国房地产市场的发展呈现区域不均衡的态势，可分为发展过热，发展态势正常，发展处于起步阶段几种情况。
2.投机行为占主导的房地产市场，其销售价格指数与租赁价格指数存在显著的回归关系，销售价格指数与居民消费价格指数不存在显著的回归关系。
3.消费行为占主导的房地产市场，其销售价格指数与居民消费价格指数存在显著的回归关系，而销售价格与租赁价格不存在显著的回归关系。
4.在房地产市场化程度不够高的城市，其销售价格指数、租赁价格指数与居民消费价格指数之间均不存在显著的回归关系。
5.通过考察销售价格指数、租赁价格指数与居民消费价格指数的相互关系，能够很好地判断出房地产市场上是投机行为占主导还是消费行为占主导。这对于判断房地产市场的发展现状，研究房地产的发展的内在影响因素，均有重要意义。
四、政策建议
1.由本文的实证结果可以得到，我国存在四类房地产发展状况不同的城市，因此房地产政策应当贯彻区别对待、因地制宜、分类指导的原则，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度，对存在泡沫的地区进行有力的控制。
2.在租赁市场发育不成熟的城市，积极发展房屋租赁市场，使之与销售市场形成合理的产业链，使房地产市场能够实现梯度消费，实现房地产市场的健康协调发展。事实上，发展商品房租赁市场具有单一的销售市场不可替代的优势。其一，适应居住流动性增强的趋势，满足更多的住房需求 （这部分需求对于销售市场来说，不构成有效需求）； 其二，降低房屋空置率，便于回收部分资金；其三，商品房经营方式的多样化有利于优化价格形成机制，形成合理的租售比。
3.由第一类、第二类、第三类城市的比较结果发现，要准确判断房地产市场现状及其走势，严格区分不同的房地产需求特点是关键。目前中国由于没有很好地在理论上和统计指标的技术支持上，满足区分房地产不同种类的需求分析，在相当程度上引起对当前房地产业走势判断的混乱。当然，这种需求区分，不仅仅只是理论性的还需要进一步利用数据、统计及某些政策手段，对不同的市场进行市场分割，分别进行长期跟踪监测。
4.实证表明房地产价格与土地价格之间存在稳健的回归关系，因此强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应是十分必要的。
5.目前判断房地产泡沫的主要指标包括：房地产平均价格与居民平均年收入比、房地产月供与居民月收入比，以及住房空置率等；但这就存在评判标准的设定问题。运用本文的方法，通过研究销售价格指数，租赁价格指数，与居民消费价格指数的相互关系，可对判断房地产泡沫提供更加有说服力的依据，以便更好地制定房地产政策。
①分类主要依据2004-2005年各城市房地产市场状况，随着时间推移，部分城市的归类可能与该等城市当前房地产市场的实际现状存在一定出入。
（收稿日期:2006-04-20 责任编辑:垠喜）
[关键词]销售价格指数 租赁价格指数 居民消费价格指数 消费行为 投机行为①
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2006）03-0026-04
[作者简介]熊颖佳（1978—），江西南昌人，深圳中信城市广场投资有限公司营销主任，中山大学岭南学院硕士研究生，研究方向为房地产经济；杨扬（1982—），河南洛阳人，中山大学岭南学院博士研究生，研究方向为产业经济；林惜斌（1981—），广东汕尾人，中山大学数学系博士研究生，研究方向为信息安全。
1998年前后，中国的住房货币化改革政策开始出台，与此配套的个人住房消费信贷亦逐渐普及。在金融业务创新和住房改革的综合作用下，中国的房地产业逐渐启动，并持续快速发展，同时也带来了房价的攀升，房价是否已经超出居民的购买力，房地产市场是否存在泡沫，已经成为近年来的研究热点问题。
探讨销售价格指数(si)、租赁价格指数(ri)、居民消费价格指数(cpi)（以下称三大指数）的关系，明确它们的相互作用机制，并试图从三大指数的关系来判断不同城市的房地产市场是消费动机占主导地位还是投机动机占主导地位，从而为正确判断城市房地产发展现状提供理论依据。
一、房屋销售价格、房屋租赁价格及相关理论
（一）房屋销售价格和房屋租赁价格
1.房屋销售价格的确定
一般根据市场的供求关系确定均衡价格。需求方面的房地产商品，兼具耐用消费品和投资品的特性，必须同时考虑消费需求和投资需求。同时，由于房地产作为大额耐用消费品，价格往往是年收入的几十倍， 所以在考虑消费需求时，必须区分有效需求与无效需求。供给方面房地产的供给取决于政府的宏观政策（主要反映在对信贷政策的调整上）、土地的供给、开发成本、房地产产业的整体收益等。 由于土地资源是有限的，可以说弹性是趋向于零的。而商品房则可以通过开发建设不断得到补充，满足市场的需求，相对而言，房地产的供给是有弹性的。
理论上的均衡价格，往往与实际的销售价格背离。开发商的定价实践中，很少从寻求均衡价格的角度出发。消费者的预期对房价有很大的影响力，甚至有学者指出目前是预期在推动房价上涨。
2.房屋租赁价格的确定
根据价格形成机制分析，房屋的租赁价格，在理论上应当由折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、地租和利润等八项组成。其中，折旧费、管理费、维修费是属于成本的范畴，其他则属于盈利的范畴。租金对于投机者来说是一个重要的指标，按照租金成本理论，租金正比于房价支出的利息收入，即购房资本的生息能力。
目前各地租赁市场的发育程度参差不齐，普遍缺乏完善的法规制度和管理体系。其中经营房屋租赁的中介也是鱼龙混杂。信息的不对称，租房中介对租房市场的控制，及租赁消费的相对短期性等因素使实际的房地产租赁价格更加难以预测。
（二）房屋销售价格与租赁价格的关系
房屋租赁价格和销售价格的相互作用机制主要表现在房租/房价比的变化上，合理的房租/房价比可以有效促进销售和租赁市场的健康发展，而过低的房租/房价比内生地加剧了住房紧缺，使房租/房价比和房价/收入比进一步失调。理论上房屋销售价格与租赁价格的波动趋势应基本一致，但实际数据往往并不支持，如武汉1999-2004年si和ri基本背离。目前有学者按si与cpi，ri与cpi的关系对城市分类，来研究各类城市的房地产市场，我们认为，不同城市有不同的市场化发展阶段，分析需进一步的深入和实证的支持。中金公司关于2006年房地产发展的报告按照购房成本与租金的比率来分析中国房地产市场是否产生泡沫的问题，结论是如果购房成本大于租房成本，房价将难于持续增长，由此推断销售价格与租赁价格不可能长期背离，有回归的趋势。对于两者的相互作用机制，文章给出了理论分析，并有抽样数据支持，但没有实证分析。
二、 本文主要工作及创新
对于房地产的销售价格和租赁价格相互作用机制的研究，目前还没有完善的理论和可靠的实证支持。我们利用Eview5.0对我国35个主要城市1999-2005年间的24个季度数据做面板数据分析。发现从全国整体而言，房地产的销售价格指数与租赁价格指数以及土地交易价格指数之间存在统计学显著正回归关系；而房地产销售价格指数与居民消费价格指数之间的关系不显著。由于不同城市的房地产市场有着不同的发展状况，因此我们对35个城市进行分类研究，回归结果表明不同类别城市的房地产的销售价格指数与租赁价格指数以及土地交易价格指数之间的回归关系各不相同。据此，再分别对这些城市房地产市场的发育现状以及未来趋势进行分析比较。
从目前掌握的文献判断，按照实证的方法来研究该问题的文献尚不多见。本文的一个突破点就是应用实证研究并且采用分组的方法来探讨销售价格指数与租赁价格指数和居民消费价格指数之间的关系。我们认为通过分析这三大指数的关系，能够很好地判断市场上是投机行为占主导，还是消费行为占主导，同时可以较为客观地给出不同城市的房地产市场发育现状，并能推测其未来的发展趋势。
（一）数据解释
数据选择1999-2005年间24个季度我国东中西部35个主要城市的房地产销售价格指数(si)、房地产租赁价格指数(ri)、土地交易价格指数(pi)、居民消费价格指数(cpi)四个指标。35个主要城市包括北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、成都、贵阳、昆明、重庆、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐，价格指数均为与上年同期价格相比所得，主要解释为变量的波动关系①。
1-24代表1999-2005年间的24个季度，其中1对应为1999年第一季度，由于缺省2004年第一季度的数据和2005年第一季度的数据，因此21、22、23分别对应为2004年第二、三、四季度的数据，24对应为2005第二季度的数据。
（二）研究方法
首先，建立模型并通过eviews5.0软件对35个给定城市样本24个季度的面板数据（panel data）进行分析和研究，得出基于全国35个大中城市的房地产销售价格指数、房地产租赁价格指数与居民消费指数之间的关系。其次，还需要针对不同类别的城市分别做面板数据综合分析，总结出可靠的结论。
根据《中国城市房地产市场分析(2005年文献)》的分类，将上述35个城市分为以下4组：
1组：房地产市场发展过热的城市：青岛、兰州、天津、沈阳、厦门、合肥、宁波、武汉、济南、南昌、海口、石家庄。
2组：房地产市场发展较为活跃，并有过热苗头的城市。这些城市为：上海、南京、杭州、重庆、宁波。
3组：房地产市场发展处于相对正常状态的城市：广州、北京、深圳、成都、西安、银川、贵阳。
4组：房地产市场发展相对不足的城市：昆明、郑州、南宁、长春、太原、呼和浩特、乌鲁木齐①。
（三）模型设定
模型的设定和模型内部的变量选择侧重于揭示三者之间的关系。同时，土地价格是影响房地产供给的重要因素，综合供给与需求两个方面的因素，我们将模型设定为：si=β0 +β1*ri+β2*pi+β4*cpi,
（四）数据分析
1.利用views5.0软件对面板数据（panel data）进行分析。
利用hausman检验及个体效应与时间效应的显著性检验判断，所选模型应采用“固定个体和时间效应模型”。回归结果显示si、ri、pi之间存在正相关关系，而si与cpi之间关系不明显，说明从全国35个主要城市整体来看，si偏离cpi。
2.运用面板数据分析法对前述房地产发展状况不同的四类城市进行回归。
（1）第一类城市回归结果与全国35个主要城市整体回归结果相近，si与ri、pi之间存在显著正相关关系；而si与cpi之间关系不显著。第一类城市普遍存在投资推动价格的现象，房地产市场投机行为占主导地位。投机者考虑的只是资本赢利水平，租金对投机者来说是一个重要指标，也是消费者预期的重要指标。所以该地区si与ri存在显著回归关系是合理的。同时由于房价不断攀升并与居民消费能力不断偏离，si与cpi关系不显著。
（2）第二类城市回归结果除si与pi的关系不非常显著外，其余与第一类城市类似。以上海为例（见图1），si与ri存在相同变化趋势，在17到20季度之间出现销售价格增长突高于租赁价格增长的现象，21到24季度销售价格增长呈下跌趋势，至24季度销售价格与租赁价格增长速度较为接近。由此可预见近期上海市的房价/租金比应出现降低的趋势。
（4）第四类城市回归结果为si与ri、pi、cpi之间均不存在显著回归关系。历史数据表明，第四类城市的房地产发展尚处在起步阶段，市场机制尚未完善，因此三大指数之间不存在显著回归关系也十分正常。如何加快该类城市房地产市场的发展、提升房地产业的竞争力是需要探究的问题。
三、主要结论
综合以上全国数据与四组分类数据的分析结果，得出以下结论：
1.从全国范围看，房地产的销售价格指数与租赁价格指数以及土地交易价格指数之间存在显著的正相关关系；而房地产销售价格指数与居民消费价格指数之间的关系不显著。同时，我国房地产市场的发展呈现区域不均衡的态势，可分为发展过热，发展态势正常，发展处于起步阶段几种情况。
2.投机行为占主导的房地产市场，其销售价格指数与租赁价格指数存在显著的回归关系，销售价格指数与居民消费价格指数不存在显著的回归关系。
3.消费行为占主导的房地产市场，其销售价格指数与居民消费价格指数存在显著的回归关系，而销售价格与租赁价格不存在显著的回归关系。
4.在房地产市场化程度不够高的城市，其销售价格指数、租赁价格指数与居民消费价格指数之间均不存在显著的回归关系。
5.通过考察销售价格指数、租赁价格指数与居民消费价格指数的相互关系，能够很好地判断出房地产市场上是投机行为占主导还是消费行为占主导。这对于判断房地产市场的发展现状，研究房地产的发展的内在影响因素，均有重要意义。
四、政策建议
1.由本文的实证结果可以得到，我国存在四类房地产发展状况不同的城市，因此房地产政策应当贯彻区别对待、因地制宜、分类指导的原则，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度，对存在泡沫的地区进行有力的控制。
2.在租赁市场发育不成熟的城市，积极发展房屋租赁市场，使之与销售市场形成合理的产业链，使房地产市场能够实现梯度消费，实现房地产市场的健康协调发展。事实上，发展商品房租赁市场具有单一的销售市场不可替代的优势。其一，适应居住流动性增强的趋势，满足更多的住房需求 （这部分需求对于销售市场来说，不构成有效需求）； 其二，降低房屋空置率，便于回收部分资金；其三，商品房经营方式的多样化有利于优化价格形成机制，形成合理的租售比。
3.由第一类、第二类、第三类城市的比较结果发现，要准确判断房地产市场现状及其走势，严格区分不同的房地产需求特点是关键。目前中国由于没有很好地在理论上和统计指标的技术支持上，满足区分房地产不同种类的需求分析，在相当程度上引起对当前房地产业走势判断的混乱。当然，这种需求区分，不仅仅只是理论性的还需要进一步利用数据、统计及某些政策手段，对不同的市场进行市场分割，分别进行长期跟踪监测。
4.实证表明房地产价格与土地价格之间存在稳健的回归关系，因此强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应是十分必要的。
5.目前判断房地产泡沫的主要指标包括：房地产平均价格与居民平均年收入比、房地产月供与居民月收入比，以及住房空置率等；但这就存在评判标准的设定问题。运用本文的方法，通过研究销售价格指数，租赁价格指数，与居民消费价格指数的相互关系，可对判断房地产泡沫提供更加有说服力的依据，以便更好地制定房地产政策。
①分类主要依据2004-2005年各城市房地产市场状况，随着时间推移，部分城市的归类可能与该等城市当前房地产市场的实际现状存在一定出入。
（收稿日期:2006-04-20 责任编辑:垠喜）