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近日，国土资源召开新闻发布会宣布，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。一时间，将久争而未决的“小产权房”话题又一次推向了风口浪尖。
“小产权房”这个概念是相对于“大产权房”而言，是指建设在农村集体土地上、由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。房产权本来不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了“小产权房”这一约定俗成的说法。
STEP 01成本和价格较为低廉
小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对较为偏远，一般位于城市郊区，本身土地价值比较低。特别是，小产权房是直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不用缴纳国有土地出让金和相关税费，因此小产权房建设的土地成本几乎为零，其开发建设成本主要就是直接的建筑安装成本，与相近区域的有产权的房产相比，小产权房开发成本仅为其1/3左右，甚至更低，而销售价格一般也只有前者的1/2。
STEP 02小产权房身份从未得到正式承认
小产权房的市场地位从未得到政策承认。除了国家层面的一再重申,地方政府对小产权房也始终保持一种政策高压态势。在数年前,济南的职能部门就对小产权房作出明确规定,旧村(居)改造建设的房屋只能用于安置本村(居)民,不得作为商品房对外出售。法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋,擅自购买的,自行承担由此而产生的经济和法律后果。
但一个客观存在的事实是,小产权房在各大城市周边普遍存在,尽管国土部曾坦言目前还没有完整统计全国小产权房的数据,但全国工商联房地产商会2月29日发布的数据却显示:1995年—2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米。显然,如何妥善处置庞大规模的小产权房,仅有纸面文件远远不够。
STEP 03买小产权房存过多隐患
利用国有土地从事商品房开发建设，需要具备“五证”，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证。而小产权房开发建设很多是村民个人、村集体或是一些不具有开发资质的房地产开发公司投资建设的，没有经过规划、国土、建设等主管部门审批，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题。更重要的是，由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，小产权房购买者的权益得不到法律的有效保护。
济南市一户小产权房的业主赵先生说，2005年的时候，自己以2300元左右的价格购买了水园小区北区的一套房屋。当时购房的时候，开发商董某声称商品房预售许可证暂时没有办下来，签署协议前，董某承诺将在720个工作日之内发放房屋产权证，而购房的价格也按照当时的市场价，每个平方为自己减免了600元钱。但是直到现在，自己却连一个房屋产权证的封皮都没有见到，开发商董某也联系不上了。
面对价格偏高的商品房,小产权房的的盛行则依赖它低廉的价格,低房款、大面积是众多购房者选择小产权房的主要原因,当这种“优势”被人们的从众心理所认可接受,小产权的盛行也就在情理之中。尽管诱人的价格造成了小产权房的趋之若鹜,但热销的背后却难掩其后续的危害与弊端。目前,全国由小产权房引起的纠纷越来越多,不得转让、不得买卖、户口迁移、孩子入学等诸多问题都得不到解决。
STEP 04试点城市即将清理小产权房济南可能纳入首批试点
2月21日,国土部表示:“小产权房”试点清理即将开展。但同时明确,试点方案正在研究中。由于复杂的历史原因,在城市化过程中,集体土地上涌现出大批量的小产权房,在一定程度上解决了城市低收入者和外来务工人员的居住难题。有数据显示,目前全国小产权房的建设面积达60多亿平方米。由于担心小产权房处理不当会引发更大的泛滥或带来政治风险,国土部对试点城市的筛选并非一帆风顺。
虽然小产权房是违法行为,是要进行查处的，但是我们面对现实情况时,不管是从情感角度还是从执法难度来看,把所有小产权房都完全清理并不是一件容易的事。毋庸置疑,小产权房面临清理上的困难重重,但是它是在集体土地上建立起来的商品房,扰乱了正常的商品房销售秩序和国家对土地开发利用的规划,因此,清理小产权房势在必行。
STEP 05专家支招合情合理合法的处理小产权房问题
在接受采访时，山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海教授明确地阐述了自己对于小产权的态度：“对待小产权房的问题，应合情合理合法地进行处理。我们知道，小产权房的产生，有着多方面的原因。中国的小产权房存量是很大的，假如搞一刀切，全部拆掉然后把人赶走，肯定是不现实的。房屋产权无所谓“大小”之分，集体土地所有权应当与国有土地所有权在宪法上具有平等性。”在处理小产权房的问题上，郭教授建议“对于在农村建设用地上开发的小产权房理应分门别类，逐步合法化。对在原建设用地上开发的小产权房，除可在当地农村办理集体土地使用权登记外，也可依据一定程序办理城镇房产土地登记。对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于一般住宅建筑项目的，经合法程序，可将其纳入住房保障体系之中。在农村购买小产权房的，多是城市里买不起高价房的中低收入家庭，为此，可参照城镇经济适用房、限价房的政策，将这类小产权房转为社会保障住房，并对购房人通过核准身份，补办手续，补缴土地出让金、税费等。”
郭教授还建议：“对在农村集体建设土地上开发的房地产项目，必须符合城乡规划、土地规划，应仿照城镇房地产开发程序进行报批。对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔。所谓小产权房，是特殊时期出现的特殊社会经济现象，在对待小产权房的问题上，牵扯到各方面的情况，加上小产权房的存量也很大，仅靠单一部门的执行能力是不够的，需要多个部门共同执行。
STEP 06“严打”小产权房大事记
2008年1月 国务院下发通知，指出任何涉及土地管理制度的试验，都不能违反国家的土地用途管制制度。
2009年6月 国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
2009年9月1日 国土部下发通知，再次叫停小产权房。
2010年2月 国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案。
2011年1月 国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作。
2012年2月 国土资源部宣布，今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作。
“小产权房”这个概念是相对于“大产权房”而言，是指建设在农村集体土地上、由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。房产权本来不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了“小产权房”这一约定俗成的说法。
STEP 01成本和价格较为低廉
小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对较为偏远，一般位于城市郊区，本身土地价值比较低。特别是，小产权房是直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不用缴纳国有土地出让金和相关税费，因此小产权房建设的土地成本几乎为零，其开发建设成本主要就是直接的建筑安装成本，与相近区域的有产权的房产相比，小产权房开发成本仅为其1/3左右，甚至更低，而销售价格一般也只有前者的1/2。
STEP 02小产权房身份从未得到正式承认
小产权房的市场地位从未得到政策承认。除了国家层面的一再重申,地方政府对小产权房也始终保持一种政策高压态势。在数年前,济南的职能部门就对小产权房作出明确规定,旧村(居)改造建设的房屋只能用于安置本村(居)民,不得作为商品房对外出售。法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋,擅自购买的,自行承担由此而产生的经济和法律后果。
但一个客观存在的事实是,小产权房在各大城市周边普遍存在,尽管国土部曾坦言目前还没有完整统计全国小产权房的数据,但全国工商联房地产商会2月29日发布的数据却显示:1995年—2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米。显然,如何妥善处置庞大规模的小产权房,仅有纸面文件远远不够。
STEP 03买小产权房存过多隐患
利用国有土地从事商品房开发建设，需要具备“五证”，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证。而小产权房开发建设很多是村民个人、村集体或是一些不具有开发资质的房地产开发公司投资建设的，没有经过规划、国土、建设等主管部门审批，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题。更重要的是，由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，小产权房购买者的权益得不到法律的有效保护。
济南市一户小产权房的业主赵先生说，2005年的时候，自己以2300元左右的价格购买了水园小区北区的一套房屋。当时购房的时候，开发商董某声称商品房预售许可证暂时没有办下来，签署协议前，董某承诺将在720个工作日之内发放房屋产权证，而购房的价格也按照当时的市场价，每个平方为自己减免了600元钱。但是直到现在，自己却连一个房屋产权证的封皮都没有见到，开发商董某也联系不上了。
面对价格偏高的商品房,小产权房的的盛行则依赖它低廉的价格,低房款、大面积是众多购房者选择小产权房的主要原因,当这种“优势”被人们的从众心理所认可接受,小产权的盛行也就在情理之中。尽管诱人的价格造成了小产权房的趋之若鹜,但热销的背后却难掩其后续的危害与弊端。目前,全国由小产权房引起的纠纷越来越多,不得转让、不得买卖、户口迁移、孩子入学等诸多问题都得不到解决。
STEP 04试点城市即将清理小产权房济南可能纳入首批试点
2月21日,国土部表示:“小产权房”试点清理即将开展。但同时明确,试点方案正在研究中。由于复杂的历史原因,在城市化过程中,集体土地上涌现出大批量的小产权房,在一定程度上解决了城市低收入者和外来务工人员的居住难题。有数据显示,目前全国小产权房的建设面积达60多亿平方米。由于担心小产权房处理不当会引发更大的泛滥或带来政治风险,国土部对试点城市的筛选并非一帆风顺。
虽然小产权房是违法行为,是要进行查处的，但是我们面对现实情况时,不管是从情感角度还是从执法难度来看,把所有小产权房都完全清理并不是一件容易的事。毋庸置疑,小产权房面临清理上的困难重重,但是它是在集体土地上建立起来的商品房,扰乱了正常的商品房销售秩序和国家对土地开发利用的规划,因此,清理小产权房势在必行。
STEP 05专家支招合情合理合法的处理小产权房问题
在接受采访时，山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海教授明确地阐述了自己对于小产权的态度：“对待小产权房的问题，应合情合理合法地进行处理。我们知道，小产权房的产生，有着多方面的原因。中国的小产权房存量是很大的，假如搞一刀切，全部拆掉然后把人赶走，肯定是不现实的。房屋产权无所谓“大小”之分，集体土地所有权应当与国有土地所有权在宪法上具有平等性。”在处理小产权房的问题上，郭教授建议“对于在农村建设用地上开发的小产权房理应分门别类，逐步合法化。对在原建设用地上开发的小产权房，除可在当地农村办理集体土地使用权登记外，也可依据一定程序办理城镇房产土地登记。对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于一般住宅建筑项目的，经合法程序，可将其纳入住房保障体系之中。在农村购买小产权房的，多是城市里买不起高价房的中低收入家庭，为此，可参照城镇经济适用房、限价房的政策，将这类小产权房转为社会保障住房，并对购房人通过核准身份，补办手续，补缴土地出让金、税费等。”
郭教授还建议：“对在农村集体建设土地上开发的房地产项目，必须符合城乡规划、土地规划，应仿照城镇房地产开发程序进行报批。对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔。所谓小产权房，是特殊时期出现的特殊社会经济现象，在对待小产权房的问题上，牵扯到各方面的情况，加上小产权房的存量也很大，仅靠单一部门的执行能力是不够的，需要多个部门共同执行。
STEP 06“严打”小产权房大事记
2008年1月 国务院下发通知，指出任何涉及土地管理制度的试验，都不能违反国家的土地用途管制制度。
2009年6月 国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
2009年9月1日 国土部下发通知，再次叫停小产权房。
2010年2月 国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案。
2011年1月 国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作。
2012年2月 国土资源部宣布，今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作。