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摘要 房地产业是资金高度密集的产业, 对金融业有较高程度的依赖性, 房地产业融资方式的优劣, 直接影响到融资成本和开发风险。因此选择有效的融资渠道、确定较低风险的融资方式是十分重要的现实意义，本文针对房地产企业融资的现状，分析房地产企业融资模式并提出建议。
关键词 房地产企业 融资模式
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
房地产融资是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。房地产企业融资包括银行及其他金融机构为房地产开发和流通领域提供各种金融服务，可以运用有效的金融工具，筹集和融通房地产企业资金，实现房地产企业资金的良性循环，使房地产业与金融协调发展，从而带动整个社会经济的发展。
一、房地产企业融资现状及特征分析
（一）房地产企业融资现状。
房地产企业由于工程项目开发的需要耗费的时间较长，加之资金占有和使用量巨大，除非其经济实力十分雄厚，否则很难不依靠融资来进行项目开发。从目前房地产企业的实际情况来看，大多数企业进行项目开发都需要对外大量融资，因此，对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要。
（二）房地产企业融资的特点。
1、开发资金需求庞大，外源性融资依赖性强。
房地产业是典型的资本密集型行业，开发一个房地产项目少则数亿，甚至几十亿，仅仅依靠房地产企业自有资金，是基本不能完成项目开发的。房地产开发商往往通过各种手段进行外源性融资。
2、土地和房产的抵押是重要条件。
房地产属于不动产，它附着于特定的地块。银行贷款、信托融资等多种融资方式中，金融机构为减少自身风险，往往采用土地使用权抵押或房产所有权抵押，甚至二者一起抵押的形式。
3、资金面临比较大的经济风险和财务风险。
房地产产品由于资金投入大、开发周期长，如果市场形势变化较快或是自身项目定位不准，造成产品滞销或开发停滞，则会造成巨大的营业风险。因此，房地产企业在经营中面临着较一般企业更大的经济风险、营业风险和财务风险。
二、房地产企业融资的途径
（一）内部融资。
内部融资即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息,即不发生融资费用内部融资的成本远低于外部融资因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。
（二）外部融资。
房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求更多的资金是通过外部融资获得。外部融资逐渐成为房地产企业获取资金的主要方式。
1、上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金, 且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用, 没有固定的还款期限。从企业规模上看, 由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业。
2、海外基金。目前外资地产基金进入我国资本市场一般有两种方式: 一是申请中国政府
特别批准运作地产项目或是购买不良资产; 二是成立投资管理公司合法规避限制, 在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回的方式实现资金合法流通和回收。海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高。
3、联合开发。联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险, 实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。
4、并购。一些手中有地但缺少资金的中小型房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建, 只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅。房地产企业并购的模式主要包括直接购买房地产项目、收购方购买出让方股权与合资开发三种模式。
5、房地产投资信托( REITS)。REITS 需要的股本金低, 具有较高的流动性。中小投资者通过投资REITS在承担有限责任时, 可间接获得在大规模的房地产投资的收益。
6、房地产债券融资。由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点,国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入, 且发行成本较高。
7、夹层融资。夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品, 在房地产领域, 常常是对不同债权和股权的组合, 处于公司资本结构的中层, 具有灵活性高、门槛低的优势。对夹层融资的提供者而言, 还款方式灵活, 投资风险比股权小；退出的确定性较大, 比传统的私有股权投资更具流动性。
8、房地产信托融资。信托在供给方式上十分灵活, 可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品.托融资与房地产市场的风险收益吻合度较高, 有很强的市场生存能力。
9、项目融资。项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司, 以该项目公司作为借款人筹借贷款, 并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源, 以项目公司的资产作为贷款的担保项目建设期和回收期长、风险分担等特点。
10、开发商贴息委托贷款。开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金, 委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款, 并由开发商补贴一定期限的利息, 其实质是一种“ 卖方信贷”。
11、短期融资融券。短期融资融券指企业依照法定程序发行的, 约定在3、6 或9个月内还本付息的, 用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。、短期融资融券具有利率与期限灵活、周转速度快、成本低等特点。
12、融资租赁。房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后, 由出租人向房地产销售一方购买该房屋, 并交给承租人使用, 承租人交付租金。
三、房地产企业融资中所存在的问题
近年来，虽然我国房地产融资渠道不断多样化，企业整体融资能力有所增强，但是在实践中还存在一定的问题有待改进和完善。目前我国房地产行业的投资渠道整体来看还较为单一，过度依赖银行贷款的情况依然广泛存在，加之一些地方市场监管不利，很多房地产企业盲目扩张，长此以往，将对整个金融体系的稳定性构成巨大的威胁。
四、优化房地产企业融资的对策建议
（一）建立多层次房地产融资体系，拓展多元化融资渠道。
房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。同时，企业要加强自身的实力，加强内部治理结构，与国际接轨，大力采用金融创新融资方式，使用新的融资工具，拓展新的融资渠道。
（二）完善房地产金融法律法规，建立合理的融资机制，减少盲目融资现象。
在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面，因此，必须建立和完善相应的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。
企业自身也必须建立合理的融资机制，对自身进行合理准确的定位，衡量企业自身的可持续发展能力以及自身的融资能力，根据投资结构确定融资结构以及融资额度，从而降低企业的财务风险。
五、结语
综上所述，我国房地产企业融资渠道比较单一，企业融资理论与具体实践仍有差距，企业对融资渠道的选择并不十分成熟。只有建立多层次房地产融资体系，综合运用多元化的融资渠道,建立完善合理的融资机制，房地产企业才能以最有利的方式、最低的成本筹集到资金, 使房地产企业更好、更快地持续发展。□
（作者单位：中南财经政法大学金融学院管理科学与工程（项目管理）专业）
参考文献：
[1]王健鸣，杨旭.我国房地产业融资渠道的现状及发展趋势浅析，2009(8)
[2]喻宏.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策，2009(2)
[3]李树香．完善我国房地产企业融资的策略，2009(6)
关键词 房地产企业 融资模式
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
房地产融资是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。房地产企业融资包括银行及其他金融机构为房地产开发和流通领域提供各种金融服务，可以运用有效的金融工具，筹集和融通房地产企业资金，实现房地产企业资金的良性循环，使房地产业与金融协调发展，从而带动整个社会经济的发展。
一、房地产企业融资现状及特征分析
（一）房地产企业融资现状。
房地产企业由于工程项目开发的需要耗费的时间较长，加之资金占有和使用量巨大，除非其经济实力十分雄厚，否则很难不依靠融资来进行项目开发。从目前房地产企业的实际情况来看，大多数企业进行项目开发都需要对外大量融资，因此，对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要。
（二）房地产企业融资的特点。
1、开发资金需求庞大，外源性融资依赖性强。
房地产业是典型的资本密集型行业，开发一个房地产项目少则数亿，甚至几十亿，仅仅依靠房地产企业自有资金，是基本不能完成项目开发的。房地产开发商往往通过各种手段进行外源性融资。
2、土地和房产的抵押是重要条件。
房地产属于不动产，它附着于特定的地块。银行贷款、信托融资等多种融资方式中，金融机构为减少自身风险，往往采用土地使用权抵押或房产所有权抵押，甚至二者一起抵押的形式。
3、资金面临比较大的经济风险和财务风险。
房地产产品由于资金投入大、开发周期长，如果市场形势变化较快或是自身项目定位不准，造成产品滞销或开发停滞，则会造成巨大的营业风险。因此，房地产企业在经营中面临着较一般企业更大的经济风险、营业风险和财务风险。
二、房地产企业融资的途径
（一）内部融资。
内部融资即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息,即不发生融资费用内部融资的成本远低于外部融资因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。
（二）外部融资。
房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求更多的资金是通过外部融资获得。外部融资逐渐成为房地产企业获取资金的主要方式。
1、上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金, 且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用, 没有固定的还款期限。从企业规模上看, 由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业。
2、海外基金。目前外资地产基金进入我国资本市场一般有两种方式: 一是申请中国政府
特别批准运作地产项目或是购买不良资产; 二是成立投资管理公司合法规避限制, 在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回的方式实现资金合法流通和回收。海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高。
3、联合开发。联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险, 实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。
4、并购。一些手中有地但缺少资金的中小型房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建, 只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅。房地产企业并购的模式主要包括直接购买房地产项目、收购方购买出让方股权与合资开发三种模式。
5、房地产投资信托( REITS)。REITS 需要的股本金低, 具有较高的流动性。中小投资者通过投资REITS在承担有限责任时, 可间接获得在大规模的房地产投资的收益。
6、房地产债券融资。由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点,国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入, 且发行成本较高。
7、夹层融资。夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品, 在房地产领域, 常常是对不同债权和股权的组合, 处于公司资本结构的中层, 具有灵活性高、门槛低的优势。对夹层融资的提供者而言, 还款方式灵活, 投资风险比股权小；退出的确定性较大, 比传统的私有股权投资更具流动性。
8、房地产信托融资。信托在供给方式上十分灵活, 可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品.托融资与房地产市场的风险收益吻合度较高, 有很强的市场生存能力。
9、项目融资。项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司, 以该项目公司作为借款人筹借贷款, 并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源, 以项目公司的资产作为贷款的担保项目建设期和回收期长、风险分担等特点。
10、开发商贴息委托贷款。开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金, 委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款, 并由开发商补贴一定期限的利息, 其实质是一种“ 卖方信贷”。
11、短期融资融券。短期融资融券指企业依照法定程序发行的, 约定在3、6 或9个月内还本付息的, 用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。、短期融资融券具有利率与期限灵活、周转速度快、成本低等特点。
12、融资租赁。房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后, 由出租人向房地产销售一方购买该房屋, 并交给承租人使用, 承租人交付租金。
三、房地产企业融资中所存在的问题
近年来，虽然我国房地产融资渠道不断多样化，企业整体融资能力有所增强，但是在实践中还存在一定的问题有待改进和完善。目前我国房地产行业的投资渠道整体来看还较为单一，过度依赖银行贷款的情况依然广泛存在，加之一些地方市场监管不利，很多房地产企业盲目扩张，长此以往，将对整个金融体系的稳定性构成巨大的威胁。
四、优化房地产企业融资的对策建议
（一）建立多层次房地产融资体系，拓展多元化融资渠道。
房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。同时，企业要加强自身的实力，加强内部治理结构，与国际接轨，大力采用金融创新融资方式，使用新的融资工具，拓展新的融资渠道。
（二）完善房地产金融法律法规，建立合理的融资机制，减少盲目融资现象。
在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面，因此，必须建立和完善相应的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。
企业自身也必须建立合理的融资机制，对自身进行合理准确的定位，衡量企业自身的可持续发展能力以及自身的融资能力，根据投资结构确定融资结构以及融资额度，从而降低企业的财务风险。
五、结语
综上所述，我国房地产企业融资渠道比较单一，企业融资理论与具体实践仍有差距，企业对融资渠道的选择并不十分成熟。只有建立多层次房地产融资体系，综合运用多元化的融资渠道,建立完善合理的融资机制，房地产企业才能以最有利的方式、最低的成本筹集到资金, 使房地产企业更好、更快地持续发展。□
（作者单位：中南财经政法大学金融学院管理科学与工程（项目管理）专业）
参考文献：
[1]王健鸣，杨旭.我国房地产业融资渠道的现状及发展趋势浅析，2009(8)
[2]喻宏.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策，2009(2)
[3]李树香．完善我国房地产企业融资的策略，2009(6)