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【摘要】就住宅而言，人们对住房的需求已从过去的数量时代进入了数量与质量并重的时代。特别是在住宅质量方面，由于其不仅关系到居住者的生命与安全、保值，因而住宅质量方面的问题自然就成为消费者最为关切的问题。本文就住宅工程质量问题的群因素分析，并探讨了其成因及有效管理措施。
【关键词】住宅 质量 群因素
中图分类号：F253.3 文献标识码：A
前言
住宅与房地产业已成为国民经济的重要产业，对扩大内需，拉动经济增长起到了重要的作用。我国住宅与房地产一直保持着快速、持续、健康的发展态势，但是在大好形势的背后，还隐藏着一个不容忽视的问题— —房屋的质量，已经成为困扰房地产市场发展的六大问题之首，应引起房地产业界的高度重视和思考。
一、目前我国住宅工程存在的问题
住宅工程质量通病通常是指在住宅工程施工过程中常见、多发、易发的质量缺陷，主要表现形式为开裂、渗漏和尺寸偏差，影响住宅工程观感质量和使用功能。当前住宅工程质量投诉主要集中在质量通病方面，质量通病防治工作事关住户切身利益，关系社会和谐稳定，是摆在工程质量监督机构和监督人员面前的一项长期而艰巨的任务，必须引起高度重视，采取有效措施加以防治。
1、商品住宅施工存在的质量问题
目前商品住宅的质量问题．是由诸多因素影晌的结果。其具体表现是：建设单位(以下称‘业主’)不按建设程序办事、压级压价；业主将整体工程分解、多头发包；中标企业倒手转包或层层分包；施工企业选购劣质建材或设备，施工中出现偷工减料、粗制滥造；装饰工程出现多头管理、无证设计、无证施工等现象．致使工程质量得不到保证，从而埋下了事故隐患。
2、商品住宅‘二次装饰’带来的质量问题
当前住宅已由卖方市场转人买方市场，居民对住宅的选择更加挑剔．既要讲究经济，更要考虑舒适。一般在乔迁之前，要进行‘二次施工’，即拆除间壁墙增加使用面积、刨地面贴地砖、改门窗增加采光效果、为便于安装电器任意在承重墙上凿洞、方便自己改设水卫结构等。这样的‘二次施工’不仅影响主体的结构，增加不安定因素，而且经大量的建筑材料转变成人造垃圾，造成建材和人力严重浪费，同事乱抛的建筑垃圾造成了管道堵塞、渗漏水、停电现象等，影响小区的物业管理。
二、房屋建筑工程质量影响因素分类
通过对相关文献调查结果的初步统计可知， 目前我国住宅工程质量方面存在的具体问题主要有24种，从不同角度反映了工程中存在的问题。为了便于对这些问题的深入研究，我们按问题的属性进行分类如下：
1、结构类问题
如屋面或墙体裂缝，阳台板裂缝等。
2、给排水、采暖方面的问题
如管道或设施堵塞或漏水漏气等。
3、电气方面的问题
如线路漏电或不通等电气线路故障。
4、装饰方面的问题
如抹灰层脱落或粉刷层起皮，瓷砖空鼓等。
5、部件质量问题
如门窗损坏、松动、变形、开关不灵等。
6、设备设施问题
如卫生器具、管道阀门或门窗配件质量不合格等。
7、功能方面问题
如门窗气密性差，隔音防噪性能羞，保温隔热效果差等。
8、施工管理问题
如垃圾道、通气孔堵塞等。
9、建材类问题
如使用劣质建材，室内空气污染物超标，异味严重等。
10、公共设施类问题
如电梯故障、室外道路积水、路灯损坏等。
11、综合性问题
如地下室渗水、屋面漏雨、卫生间地面渗漏等。
二、住宅工程质量问题的成因
1、开发商的因素
由于近些年开发企业发展迅猛, 难免造成良莠不齐的现象。有的开发商仓促上马, 主要负责人专业知识不足, 工程管理部门临时组合, 力量薄弱, 素质不高, 对一个开发项目从一开始就力不从心, 有的开发商不懂得工程监理的重要性必要性, 不愿意聘请专业监理公司来监理开发项目; 有的开发商急功近利, 短期行为的思想严重, 质量意识淡薄, 没有把质量管理放在应有的高度位置上, 过份依赖施工企业, 自己又不深入现场发现问题纠正问题, 实际上使工程质量处于放任自流状态; 有的开发商经营思想不端正, 对经济效益和社会效益理解片面, 单纯追求经济效益, 甚至不惜以降低质量标准来追求利润的最大化。
2、施工单位的因素
由于国家基本建设规模加大和商品房开发量加大, 施工企业急速膨胀, 同样存在着良莠不齐的现象。有的施工单位无论是技术、管理、设备, 人才等都不能满足施工需要。还有的本身就是皮包公司或挂靠公司。他们凭着一些不正当手段揽到了开发项目, 但他们难以创造出高质量的房屋。一些设计、施工单位经营思想不正, 利用自己的牌号大量转包开发项目, 有的项目甚至是多次转包分包或者肢解得七零八落。这样层层剥皮, 不弄虚作假、偷工减料, 又怎么能赚钱呢。同时, 有的施工单位缺乏百年大计质量第一的思想, 重规模轻管理、赶工图快、广种薄收。自有职工越来越少, 外包工、農建工、临时工越来越多, 人员波动大, 队伍稳定性差、有的以包代管、有的以包拒管, 导致技术力量和工程质量都滑坡。
（1）设计单位的因素。设计单位同样存在良莠不齐现象, 规划设计质量不高, 派驻施工现场的制度不宣而废。现场上发生了设计上的问题处理不及时甚至得不到处理, 施工单位明知错了也凑合将就, 这不能不影响施工的质量。
（2）监管单位的因素。部分工程质量监督中存在的不廉洁行为,一些地方质量监督部门的工作人员收受开发商或施工单位的好处以后, 徇私舞弊, 乱开口子乱送人情, 许多地方的劣质工程或危房居然被评定为优良工程或合格: 工程, 当然会助长质量下滑趋势。
3、环境因素
环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点。如气象条件就千变万化，尤其是在冬季、雨季 风季、酷暑施工时，要根据工程的特点，、拟订季节性事故保证质量和有效的安全措施。尽可能减少施工对环境的污染，健全施工现场管理制度，合理布置，使施工现场管理标准化、规范化。
三、加强住宅质量管理的有效途径
1．提高住宅的规划设计水平，推广先进技术
设计是保证质量的源头，新的理念、新的手法要通过设计来实现。工程质量、功能质量通病应在设计阶段采取有效措施，从根源上予以解决。设计要达到一定的深度，严格执行住宅强制性标准。高品质的住宅必须以先进的技术和材料为基础，形成系统的技术体系。工程建设标准、规范是指导工程建设行为的技术准则，工程设计、施工和管理人员应认真学习和掌握标准，严格执行标准。
2．强化事先控制
根据项目特点、难点、合同要求、质量目标等制定具体的质量管理目标、管理体系、各项规章制度及实施计划。在一个项目开始之前，首先作好施工详图设计和图纸会审工作，消除图纸上的错潺碰缺，共同解决设计与施工易出现矛盾的问题。同时，施工过程是住宅质量的形成过程。土建和设备需要协调、配合。严把材料进场，施工中应严格按照图纸和规范要求施工。建立质量责任制度，做到奖惩分明。鼓励科技创新，积极推广应用建筑施工与管理新技术。
3．加强工程技术资料的管理
工程资料的管理应强调其完整、真实、准确、分类科学、条理清楚、内容明晰。
结论
通过对我国近年来住宅工程质量问题的统计分析，了解和掌握了住宅工程质量方面所出现问题的种类及其相对主次关系，并通过与之相应的群因素分析得知，影响住宅工程质量的主要因素有1 1项，这对我们在今后的住宅工程管理中有重点、有计划、分步骤地分析和解决这些问题提供了实证性依据，也为进一步深入研究住宅工程的质量问题提供了有利的依据。总之，住宅的质量直接关系到千家万户的利益，尤其对于一些经济发展落后的地区，在社会上的影响也是相当广泛，房地产业应抓住有利时机，完善住宅质量保障体系，以人为本，提供更多让消费者满意的产品。
【参考文献】
[1] 熊凯越.住宅工程施工质量控制探讨[J].福建建筑,2009,26(9):27.
[2] 尹万富.浅论房屋建筑工程施工质量问题分析[J].中国高新技术企业,2009,16(6):1 6 3 .
【关键词】住宅 质量 群因素
中图分类号：F253.3 文献标识码：A
前言
住宅与房地产业已成为国民经济的重要产业，对扩大内需，拉动经济增长起到了重要的作用。我国住宅与房地产一直保持着快速、持续、健康的发展态势，但是在大好形势的背后，还隐藏着一个不容忽视的问题— —房屋的质量，已经成为困扰房地产市场发展的六大问题之首，应引起房地产业界的高度重视和思考。
一、目前我国住宅工程存在的问题
住宅工程质量通病通常是指在住宅工程施工过程中常见、多发、易发的质量缺陷，主要表现形式为开裂、渗漏和尺寸偏差，影响住宅工程观感质量和使用功能。当前住宅工程质量投诉主要集中在质量通病方面，质量通病防治工作事关住户切身利益，关系社会和谐稳定，是摆在工程质量监督机构和监督人员面前的一项长期而艰巨的任务，必须引起高度重视，采取有效措施加以防治。
1、商品住宅施工存在的质量问题
目前商品住宅的质量问题．是由诸多因素影晌的结果。其具体表现是：建设单位(以下称‘业主’)不按建设程序办事、压级压价；业主将整体工程分解、多头发包；中标企业倒手转包或层层分包；施工企业选购劣质建材或设备，施工中出现偷工减料、粗制滥造；装饰工程出现多头管理、无证设计、无证施工等现象．致使工程质量得不到保证，从而埋下了事故隐患。
2、商品住宅‘二次装饰’带来的质量问题
当前住宅已由卖方市场转人买方市场，居民对住宅的选择更加挑剔．既要讲究经济，更要考虑舒适。一般在乔迁之前，要进行‘二次施工’，即拆除间壁墙增加使用面积、刨地面贴地砖、改门窗增加采光效果、为便于安装电器任意在承重墙上凿洞、方便自己改设水卫结构等。这样的‘二次施工’不仅影响主体的结构，增加不安定因素，而且经大量的建筑材料转变成人造垃圾，造成建材和人力严重浪费，同事乱抛的建筑垃圾造成了管道堵塞、渗漏水、停电现象等，影响小区的物业管理。
二、房屋建筑工程质量影响因素分类
通过对相关文献调查结果的初步统计可知， 目前我国住宅工程质量方面存在的具体问题主要有24种，从不同角度反映了工程中存在的问题。为了便于对这些问题的深入研究，我们按问题的属性进行分类如下：
1、结构类问题
如屋面或墙体裂缝，阳台板裂缝等。
2、给排水、采暖方面的问题
如管道或设施堵塞或漏水漏气等。
3、电气方面的问题
如线路漏电或不通等电气线路故障。
4、装饰方面的问题
如抹灰层脱落或粉刷层起皮，瓷砖空鼓等。
5、部件质量问题
如门窗损坏、松动、变形、开关不灵等。
6、设备设施问题
如卫生器具、管道阀门或门窗配件质量不合格等。
7、功能方面问题
如门窗气密性差，隔音防噪性能羞，保温隔热效果差等。
8、施工管理问题
如垃圾道、通气孔堵塞等。
9、建材类问题
如使用劣质建材，室内空气污染物超标，异味严重等。
10、公共设施类问题
如电梯故障、室外道路积水、路灯损坏等。
11、综合性问题
如地下室渗水、屋面漏雨、卫生间地面渗漏等。
二、住宅工程质量问题的成因
1、开发商的因素
由于近些年开发企业发展迅猛, 难免造成良莠不齐的现象。有的开发商仓促上马, 主要负责人专业知识不足, 工程管理部门临时组合, 力量薄弱, 素质不高, 对一个开发项目从一开始就力不从心, 有的开发商不懂得工程监理的重要性必要性, 不愿意聘请专业监理公司来监理开发项目; 有的开发商急功近利, 短期行为的思想严重, 质量意识淡薄, 没有把质量管理放在应有的高度位置上, 过份依赖施工企业, 自己又不深入现场发现问题纠正问题, 实际上使工程质量处于放任自流状态; 有的开发商经营思想不端正, 对经济效益和社会效益理解片面, 单纯追求经济效益, 甚至不惜以降低质量标准来追求利润的最大化。
2、施工单位的因素
由于国家基本建设规模加大和商品房开发量加大, 施工企业急速膨胀, 同样存在着良莠不齐的现象。有的施工单位无论是技术、管理、设备, 人才等都不能满足施工需要。还有的本身就是皮包公司或挂靠公司。他们凭着一些不正当手段揽到了开发项目, 但他们难以创造出高质量的房屋。一些设计、施工单位经营思想不正, 利用自己的牌号大量转包开发项目, 有的项目甚至是多次转包分包或者肢解得七零八落。这样层层剥皮, 不弄虚作假、偷工减料, 又怎么能赚钱呢。同时, 有的施工单位缺乏百年大计质量第一的思想, 重规模轻管理、赶工图快、广种薄收。自有职工越来越少, 外包工、農建工、临时工越来越多, 人员波动大, 队伍稳定性差、有的以包代管、有的以包拒管, 导致技术力量和工程质量都滑坡。
（1）设计单位的因素。设计单位同样存在良莠不齐现象, 规划设计质量不高, 派驻施工现场的制度不宣而废。现场上发生了设计上的问题处理不及时甚至得不到处理, 施工单位明知错了也凑合将就, 这不能不影响施工的质量。
（2）监管单位的因素。部分工程质量监督中存在的不廉洁行为,一些地方质量监督部门的工作人员收受开发商或施工单位的好处以后, 徇私舞弊, 乱开口子乱送人情, 许多地方的劣质工程或危房居然被评定为优良工程或合格: 工程, 当然会助长质量下滑趋势。
3、环境因素
环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点。如气象条件就千变万化，尤其是在冬季、雨季 风季、酷暑施工时，要根据工程的特点，、拟订季节性事故保证质量和有效的安全措施。尽可能减少施工对环境的污染，健全施工现场管理制度，合理布置，使施工现场管理标准化、规范化。
三、加强住宅质量管理的有效途径
1．提高住宅的规划设计水平，推广先进技术
设计是保证质量的源头，新的理念、新的手法要通过设计来实现。工程质量、功能质量通病应在设计阶段采取有效措施，从根源上予以解决。设计要达到一定的深度，严格执行住宅强制性标准。高品质的住宅必须以先进的技术和材料为基础，形成系统的技术体系。工程建设标准、规范是指导工程建设行为的技术准则，工程设计、施工和管理人员应认真学习和掌握标准，严格执行标准。
2．强化事先控制
根据项目特点、难点、合同要求、质量目标等制定具体的质量管理目标、管理体系、各项规章制度及实施计划。在一个项目开始之前，首先作好施工详图设计和图纸会审工作，消除图纸上的错潺碰缺，共同解决设计与施工易出现矛盾的问题。同时，施工过程是住宅质量的形成过程。土建和设备需要协调、配合。严把材料进场，施工中应严格按照图纸和规范要求施工。建立质量责任制度，做到奖惩分明。鼓励科技创新，积极推广应用建筑施工与管理新技术。
3．加强工程技术资料的管理
工程资料的管理应强调其完整、真实、准确、分类科学、条理清楚、内容明晰。
结论
通过对我国近年来住宅工程质量问题的统计分析，了解和掌握了住宅工程质量方面所出现问题的种类及其相对主次关系，并通过与之相应的群因素分析得知，影响住宅工程质量的主要因素有1 1项，这对我们在今后的住宅工程管理中有重点、有计划、分步骤地分析和解决这些问题提供了实证性依据，也为进一步深入研究住宅工程的质量问题提供了有利的依据。总之，住宅的质量直接关系到千家万户的利益，尤其对于一些经济发展落后的地区，在社会上的影响也是相当广泛，房地产业应抓住有利时机，完善住宅质量保障体系，以人为本，提供更多让消费者满意的产品。
【参考文献】
[1] 熊凯越.住宅工程施工质量控制探讨[J].福建建筑,2009,26(9):27.
[2] 尹万富.浅论房屋建筑工程施工质量问题分析[J].中国高新技术企业,2009,16(6):1 6 3 .