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摘 要：现代物业管理主要的宗旨就是服务业主，要做好物业管理工作，物业管理企业首先必须转变观念，提高物业服务意识，同时国家和地方有关部门应当加强物业管理地方法规制度建设，本文概述了物业管理，对现代物业管理存在的主要问题及其措施进行了探讨分析。
关键词：现代物业管理；问题；措施
一、物业管理的概述
物业管理是指业主通过选择自己满意的物业服务企业，制定业主和物业服务企业详细的权利和义务，对相关物业的配套设备和相关场地进行维护、养护、管理，保障物业范围内的环境卫生和相关秩序。现代物业管理企业根据服务范围可以分为：第一、带有专门性质的物业管理企业。装修公司、维修公司、保安公司、清洁公司等为业主提供专业化服务、解决业主问题的企业；第二、综合性物业管理企业。为业主提供全方位、全面性的管理和服务，包括：物业产权、物业维修和养护、维护物业的稳定和综合整治。
二、现代物业管理存在的主要问题
1、现代物业管理企业自身问题。（1）物业管理服务质量差。物业管理企业自身实力不够雄厚，也就导致提供服务不全，只能为业主提供清洁、保安、维护等基本服务，缺乏更高层次解决问题的能力，无法解决业主需要解决的一些专业问题，满足业主的要求。物业管理企业专业技术人员往往比较缺乏，针对房屋建筑，对物业维护和保养专业知识缺乏，这都需要对员工进行专门的培训和学习。物业管理企业的从业人员一般的工作就是保安和清洁工，这些从业人员普遍学历不高，没有经过足够的专业培训，也没有国家颁发的相应的岗位证书，流动性也比较强，不少从业人员采取得过且过的工作态度，服务质量水平不高，服务人员的素质不高决定了跟业主沟通不畅，服务态度差也加剧了物业收费难问题，影响了物业管理工作的开展，损害了业主的合法权利。（2）物业管理企业运作不够规范。由于业主维权意识和发挥主人翁意识不强，成立的业主委员会没有发挥其应有的做用，无法有效监控物业管理企业。在没有业主委员会和国家职能部门有效监管的条件下，企业经营者往往忽视长期发展规划，大多只愿做有利于自己利益的不规范的行为。物业管理企业往往随意占用公共用地，征收停车费和广告费并归企业使用，诸如此类侵害业主的合法权益的行为，不一而足。不少物业管理企业一般没有明确的章程和机构，因此企业运作不够规范，使得企业行为导致业主的不满。这些全是由于物业管理企业没有明确自己是为业主服务的理念，而是把自己摆在管理者的角度来管理业主，也就难以顺应市场发展规律调整和规范自己的行为。
2、现代物业管理企业与业主之间的问题。（1）业主对待物业管理企业的态度不够端正。当物业管理企业收取管理费的时候，大多数业主不愿意掏钱，因为他们感觉物业管理企业并没有为自己做出什么贡献，没有对物业进行合理的维护和对物业服务不满。业主中也存在着各色各样的人，其中一些业主的文化修养和素质不够高，不理解物业管理，对物业管理企业采取不好的方式和不认可的态度，对待物业企业管理行为采取无所作为的态度，也就使得物业管理企业缴费困难。（2）业主委员会没有发挥良好的作用。业主委员会是在物业管理公司同业主共同管理时产生的，业主委员会代表着广大业主利益，是为业主谋福利的组织。物业管理法规定业主共同制定一些管理规范进行约束，为物业营造良好的环境。但是就目前的业主委员会发挥的职责来说并不理想。当物业管理企业损害业主利益的时候，需要业主为自身利益去请求政府行政机关进行受理和解决时，业主委员会没有发挥作用，使得业主利益无法维护，导致业主与物业管理企业矛盾加剧。
2、现代物业管理企业同政府之间的问题。（1）国家关于物业管理法律不够规范。虽然物业管理企业迅速发展，形成一定的规模，但对我国政府来说，关于物业管理的相关法律法规还是比较简单和有局限性的。国家对物业管理制度、运作业务和基本业务只规定了大概，对不少细节还没有进行规范，对开发商的房屋建筑质量、业主委员会职责和物业管理企业的责任做到全面清楚的规定，这些法律法规大多都比较陈旧过时，无法适应现在物业管理企业的发展。物业管理方面也缺乏比较权威的法律规定和约束，权力义务不清楚，导致现行的物业管理体制存在很多弊端，因此，建立科学公正的物业管理法律是物业管理企业发展的基础。（2）政府对物业管理企业的监管不到位。物业管理企业为了使物业进行正常的运转，需要协调政府专门职能部门，需要沟通和联系住建、房管、环卫、公安、消防、市政、城管、街道等十几个部门。有时这些职能部门跟物业管理企业职责没有划分清楚，因此常常无法有效解决物业一些相关问题。开发商在建设物业的初期，政府相关部门对工程质量物业管理专项基金、预售许可证等方面有时没有严格把关，也没有根据国家有关规定对物业服务企业加以指导和监管，影响了物业管理企业的市场调控，无法实现物业管理的良性发展。
三、加强现代物业管理的措施
1、加强法律法规宣传。物业公司应该加大相关法律法规的宣传力度，提高工作人员和业主的法律意识，如果业主和物业公司产生纠纷，应该通过正规的法律渠道，同时制定科学合理的解决方案，减少两者之间的矛盾，使业主学会运用法律保护自己的合法权益，而不是滥用不合法的手段，降低物业企业的形象。
2、提高物业管理的水平。（1）培养员工的服务意识。物业管理行业具有较强的服务性，所以其服务质量和水平是影响物业管理的重要因素，物业公司应该在日常工作中加强对服务意识的宣传，促进物业管理人员对物业管理服务性的认识，明确服务性行业的重要作用和意义。（2）加强员工培训。物业公司要不定期开展各种培训活动，促进工作人员对自身岗位职责的理解，根据不同工作人员的层次，进行不同程度的培训，在实际培训的过程中，要重视理论性与实践性相结合，要在具体分析实际物业管理案例的基础上，加强工作人员对物业管理的理解和认同。
3、规范物业收费。主要表现为：（1）规范收费标准。首先相关部门要根据物业公司的服务程度和服务质量以及物业经济管理的水平来确定收费标准，在制定收费标准的过程中，如果物业管理市场的竞争非常激烈，在供大于求的条件下，要通过降低收费标准的方式实现市场份额的提高，而在供小于求的条件下，应该根据实际情况适当提高收费标准，但是要注意与业主进行有效沟通，避免和业主产生经济纠纷，降低物业公司的形象。（2）强化收支透明。提高物业管理收支的透明度是对业主物业权的尊重，只有促进物业经济管理收费的公开和透明，才能提高业主配合物业收费工作的积极性，所以在接管某一地区的物业时，物业公司应该公布物业管理收支的预案，并在每一季度或者每一年都要进行一次实际收支的公开，以便业主能够对其进行有效的监督，此外，还要在年终对物业经济管理费用的收支进行科学的核算，认真听取业主对物业经济管理收支的意见或建议，提高物业经济管理收费的进度和效率。
结束语
综上所述，物业管理企业转变为物业服务企业，完善了业主及业主大会的权利和义务，使得物业管理向着更人性化的方向發展，体现了国家民主化和法制化的发展进程，有利于解决业主与物业管理的矛盾。从而促进物业管理行业的健康发展。
参考文献：
[1]陈跃东.物业管理中的问题及决策[J].法学论坛.2011
[2]刘宏.当前物业管理纠纷解决存在的问题与对策研究--基于重庆市若干物业纠纷的调查[D].西南政法大学，2016
[3]陶炯.试分析物业管理向现代服务业转型升级[J].现代经济信息，2017
关键词：现代物业管理；问题；措施
一、物业管理的概述
物业管理是指业主通过选择自己满意的物业服务企业，制定业主和物业服务企业详细的权利和义务，对相关物业的配套设备和相关场地进行维护、养护、管理，保障物业范围内的环境卫生和相关秩序。现代物业管理企业根据服务范围可以分为：第一、带有专门性质的物业管理企业。装修公司、维修公司、保安公司、清洁公司等为业主提供专业化服务、解决业主问题的企业；第二、综合性物业管理企业。为业主提供全方位、全面性的管理和服务，包括：物业产权、物业维修和养护、维护物业的稳定和综合整治。
二、现代物业管理存在的主要问题
1、现代物业管理企业自身问题。（1）物业管理服务质量差。物业管理企业自身实力不够雄厚，也就导致提供服务不全，只能为业主提供清洁、保安、维护等基本服务，缺乏更高层次解决问题的能力，无法解决业主需要解决的一些专业问题，满足业主的要求。物业管理企业专业技术人员往往比较缺乏，针对房屋建筑，对物业维护和保养专业知识缺乏，这都需要对员工进行专门的培训和学习。物业管理企业的从业人员一般的工作就是保安和清洁工，这些从业人员普遍学历不高，没有经过足够的专业培训，也没有国家颁发的相应的岗位证书，流动性也比较强，不少从业人员采取得过且过的工作态度，服务质量水平不高，服务人员的素质不高决定了跟业主沟通不畅，服务态度差也加剧了物业收费难问题，影响了物业管理工作的开展，损害了业主的合法权利。（2）物业管理企业运作不够规范。由于业主维权意识和发挥主人翁意识不强，成立的业主委员会没有发挥其应有的做用，无法有效监控物业管理企业。在没有业主委员会和国家职能部门有效监管的条件下，企业经营者往往忽视长期发展规划，大多只愿做有利于自己利益的不规范的行为。物业管理企业往往随意占用公共用地，征收停车费和广告费并归企业使用，诸如此类侵害业主的合法权益的行为，不一而足。不少物业管理企业一般没有明确的章程和机构，因此企业运作不够规范，使得企业行为导致业主的不满。这些全是由于物业管理企业没有明确自己是为业主服务的理念，而是把自己摆在管理者的角度来管理业主，也就难以顺应市场发展规律调整和规范自己的行为。
2、现代物业管理企业与业主之间的问题。（1）业主对待物业管理企业的态度不够端正。当物业管理企业收取管理费的时候，大多数业主不愿意掏钱，因为他们感觉物业管理企业并没有为自己做出什么贡献，没有对物业进行合理的维护和对物业服务不满。业主中也存在着各色各样的人，其中一些业主的文化修养和素质不够高，不理解物业管理，对物业管理企业采取不好的方式和不认可的态度，对待物业企业管理行为采取无所作为的态度，也就使得物业管理企业缴费困难。（2）业主委员会没有发挥良好的作用。业主委员会是在物业管理公司同业主共同管理时产生的，业主委员会代表着广大业主利益，是为业主谋福利的组织。物业管理法规定业主共同制定一些管理规范进行约束，为物业营造良好的环境。但是就目前的业主委员会发挥的职责来说并不理想。当物业管理企业损害业主利益的时候，需要业主为自身利益去请求政府行政机关进行受理和解决时，业主委员会没有发挥作用，使得业主利益无法维护，导致业主与物业管理企业矛盾加剧。
2、现代物业管理企业同政府之间的问题。（1）国家关于物业管理法律不够规范。虽然物业管理企业迅速发展，形成一定的规模，但对我国政府来说，关于物业管理的相关法律法规还是比较简单和有局限性的。国家对物业管理制度、运作业务和基本业务只规定了大概，对不少细节还没有进行规范，对开发商的房屋建筑质量、业主委员会职责和物业管理企业的责任做到全面清楚的规定，这些法律法规大多都比较陈旧过时，无法适应现在物业管理企业的发展。物业管理方面也缺乏比较权威的法律规定和约束，权力义务不清楚，导致现行的物业管理体制存在很多弊端，因此，建立科学公正的物业管理法律是物业管理企业发展的基础。（2）政府对物业管理企业的监管不到位。物业管理企业为了使物业进行正常的运转，需要协调政府专门职能部门，需要沟通和联系住建、房管、环卫、公安、消防、市政、城管、街道等十几个部门。有时这些职能部门跟物业管理企业职责没有划分清楚，因此常常无法有效解决物业一些相关问题。开发商在建设物业的初期，政府相关部门对工程质量物业管理专项基金、预售许可证等方面有时没有严格把关，也没有根据国家有关规定对物业服务企业加以指导和监管，影响了物业管理企业的市场调控，无法实现物业管理的良性发展。
三、加强现代物业管理的措施
1、加强法律法规宣传。物业公司应该加大相关法律法规的宣传力度，提高工作人员和业主的法律意识，如果业主和物业公司产生纠纷，应该通过正规的法律渠道，同时制定科学合理的解决方案，减少两者之间的矛盾，使业主学会运用法律保护自己的合法权益，而不是滥用不合法的手段，降低物业企业的形象。
2、提高物业管理的水平。（1）培养员工的服务意识。物业管理行业具有较强的服务性，所以其服务质量和水平是影响物业管理的重要因素，物业公司应该在日常工作中加强对服务意识的宣传，促进物业管理人员对物业管理服务性的认识，明确服务性行业的重要作用和意义。（2）加强员工培训。物业公司要不定期开展各种培训活动，促进工作人员对自身岗位职责的理解，根据不同工作人员的层次，进行不同程度的培训，在实际培训的过程中，要重视理论性与实践性相结合，要在具体分析实际物业管理案例的基础上，加强工作人员对物业管理的理解和认同。
3、规范物业收费。主要表现为：（1）规范收费标准。首先相关部门要根据物业公司的服务程度和服务质量以及物业经济管理的水平来确定收费标准，在制定收费标准的过程中，如果物业管理市场的竞争非常激烈，在供大于求的条件下，要通过降低收费标准的方式实现市场份额的提高，而在供小于求的条件下，应该根据实际情况适当提高收费标准，但是要注意与业主进行有效沟通，避免和业主产生经济纠纷，降低物业公司的形象。（2）强化收支透明。提高物业管理收支的透明度是对业主物业权的尊重，只有促进物业经济管理收费的公开和透明，才能提高业主配合物业收费工作的积极性，所以在接管某一地区的物业时，物业公司应该公布物业管理收支的预案，并在每一季度或者每一年都要进行一次实际收支的公开，以便业主能够对其进行有效的监督，此外，还要在年终对物业经济管理费用的收支进行科学的核算，认真听取业主对物业经济管理收支的意见或建议，提高物业经济管理收费的进度和效率。
结束语
综上所述，物业管理企业转变为物业服务企业，完善了业主及业主大会的权利和义务，使得物业管理向着更人性化的方向發展，体现了国家民主化和法制化的发展进程，有利于解决业主与物业管理的矛盾。从而促进物业管理行业的健康发展。
参考文献：
[1]陈跃东.物业管理中的问题及决策[J].法学论坛.2011
[2]刘宏.当前物业管理纠纷解决存在的问题与对策研究--基于重庆市若干物业纠纷的调查[D].西南政法大学，2016
[3]陶炯.试分析物业管理向现代服务业转型升级[J].现代经济信息，2017