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摘 要：從改革开放之初的“三来一补”加工制造基地，到集科研、生产、贸易、金融、文化和生活为一体的产业新城，产业园发展不断完善，作用不断凸显，也积累了很多实践经验，吸引众多经济和产业学者开展研究，本文尝试从提升土地资源的效益是产业园的根本出发点，做好产业规划和产业园建设规划是产业园的发展基础，以及处理好地方政府、入驻企业和当地原住民三个主要利益相关方关系是产业园可持续发展的保证等角度分析规划、建设和运营产业园，需要关注的一般性问题。
关键词：产业园;土地资源;产业规划
产业园，包括各种经济特区、开发区、高新区、智慧小镇、产业新城等，是为促进产业发展而创立的特殊区位环境;更是一种提高资源使用效益，实现规模经济的机制;还是我国推动地方经济发展和城市化建设的重要手段。
从改革开放之初“三来一补”的加工制造基地，到集科研、生产、贸易、金融、文化和生活为一体的产业新城，产业园发展不断完善，作用不断凸显，也积累了很多实践经验，吸引众多经济和产业学者开展研究，有的总结当地政府推动产业园发展所取得的经验成果，有的从固定资产投资的角度进行可行性分析，本文尝试从产业园的根本出发点、发展的重点、以及主要利益相关方等角度分析关于产业园发展的一般性问题。
一、提升土地资源的效益是产业园的根本出发点
如何评估本区域“综合单位亩产”是否有提升空间，进而要规划、建设、运营产业园呢？一方面，要从历史发展进程上分析本地区的经济和产业发展情况，评估本区域的土地资源是否产生了最佳效益。另一方面，也要选择其他有产业园成功经验的地区进行对标，分析有哪些方式可以采取，哪些经验可以借鉴。
PEST是很好的对比评估的工具。它通过研究产业园区所处的政策环境、经济环境、社会文化环境和科学技术环境等方面的现状和发展趋势，分析对规划、建设、运营产业园所造成的影响。
（一）针对当地政府推进产业园的能力分析政策环境
政策环境分析一个地区的政策、法律法规的制定及执行情况。产业园离不开当地良好的经济、人才引进、教育培训、环境保护、土地资源利用等政策。同时，政策本身的规范性、体系性和稳定性是顺利推进产业园发展的关键因素。
（二）针对当地对产业园的经济承受能力分析经济环境
经济环境分析构成产业园生存发展的社会经济状况和经济条件。它包括地区的生产总值、资本回报率、经济要素的性质、水平、结构、变动趋势、产业布局等在内的诸多因素，是评估产业园能否顺利建设运营的必要条件。
（三）针对产业园的地区适应能力分析社会环境
社会环境可分为文化环境和社会服务环境。其中文化环境具体分析产业园所在地区的生活方式、人际交往、对新生事物的看法、对储蓄和投资的态度、对环境保护的态度、职业偏好等。社会服务环境具体分析产业园所在地政府机构的办事风格和效率、金融系统的服务质量、生活条件和医疗卫生条件等。
（四）针对产业园科技创新能力分析科学技术环境
科学技术环境包括地区的科技水平、新产品开发能力以及技术发展方向等。其中科技水平是构成技术环境的首要因素，它包括科技研究的领域、科技研究成果门类分布和先进程度，以及科技成果推广和应用三个方面。
二、做好产业规划和产业园建设规划是重要基础
（一）产业规划是产业园发展的基础
产业规划就是从当地实际情况出发，充分考虑国际、国内及区域经济发展态势，对当地产业发展的定位、产业结构、经济社会环境影响、实施方案等做出中长期计划。产业规划是园区产业发展的导向性计划，解决关于产业园“发展什么、怎么发展、在哪发展”等重要问题。选择产业有两个原则。
第一原则是因地制宜。要从本地的发展现状出发，充分考虑经济可承受性和建设可行性。比如：在经济欠发达、且无规划、建设、运营产业园经验的地区，不能盲目地追求“高大上”;在本地交通、电力等条件不具备时，不宜兴建仓储物流、数据中心等对某种资源依赖迫切的产业园;本地已经成为人口输出的地区，在产业园初创期必须考虑劳动力引进的问题;毗邻一线城市的地区，在产业选择上应以承接一线城市转移产业为主等等。
第二原则是立足长远。尽量选择能够可持续发展、为本地积累技术经验和资金的主导产业，不能只考虑眼前利益，以牺牲自然环境和自然资源来换取经济发展，或者单纯发展房地产、以土地换取资金等等。“着力加快建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系”。
（二）产业园建设规划是保障入驻产业发展的基础
产业园建设规划就是根据产业发展需要，研究制定包括产业园区的空间布局、土地利用、建设规模、实施步骤、筹资方式、配套设施、保障措施等方面在内的可行性计划，解决“如何建设、如何运营”等问题，探索建立完善的规划体系。产业园建设规划也有两个原则。
第一原则是一张蓝图绘到底。当产业规划逐步清晰完善以后，可以开始着手研究承接产业发展的产业园建设规划，科学分析产业园建设的可行性，研究如何更好地提供服务平台和能力，为招商引资和产业园持续运营提供支持。由于产业园建设本身就是规模重大的投资，任何变化都有可能“牵一发而动全身”。因此规划建设要科学严谨，要坚持初心，可以不断完善，但要避免因重大变化造成的投资浪费。
第二原则是分步推进见实效。在根本目标不变的前提下，具体执行过程就要实事求是。原计划发展的产业有变化，要及时调整;原规划的布局不合理，要不断完善等等。在实施过程切忌贪大求全，要力求单点突破，快速取得成效，积累经验。再以点带面，逐步推进建设，按照“规划一片，开发一片，收益一片”的理念，先行先试，取得实效，逐步提高。同时，定期做好评估，对规划建设中存在的问题及时总结，在后续的规划建设中加以完善。
三、处理好三个主要利益相关方是产业园可持续发展的保证 產业园推动产业发展、推动地方经济发展、推动城市化建设，归根结底要实现产业园中的“人”，特别是主要利益相关方共同发展、共同提升、实现共赢。一般来说，产业园主要利益相关方有三个：产业园所在地方政府、入驻企业以及当地原住民。
（一）当地政府是产业园的主导者
地方政府应该主导产业园。首先，承载产业园的国有土地出让或划拨，必须由地方政府主导。其次，产业园的规划建设，都是各地方的重大投资项目，因此必须契合地方政府的经济发展、土地使用和建设规划。第三，地方政府作为带领人民群众实现共同富裕的带头人，对产业园富有重大责任。
地方政府要充分考虑本地经济发展的实际和当地人民群众的切身利益，重点研究产业发展现状和特征、产业发展目标和发展定位、产业发展重点方向、产业空间引导和产业发展政策等，力求产业园与地区所处的经济发展阶段、经济发展水平以及面临的发展问题相适应。
在政策方面，单纯依靠土地价格、税收等优惠条件难以长久维系，要综合考虑制定企业引进与发展、专业人才引进与培养等多方面的政策，为产业园利益相关方的不断发展提供全面的政策体系。要尽量做到“多规合一”，解决相关规划自成体系、内容冲突、缺乏衔接协调等突出问题。各种相关政策要尽量以法定的形式确认下来，可以滚动发展，不断完善，但不能朝令夕改。在服务方面，地方政府必须落实“放管服”要求，充分利用市场机制，成立产业园公司来建设运营，不能简单做“包租公”。
（二）入驻企业是产业园的发动机
产业园能够生存发展，根本是有能够持续发展的产业。而产业又是由入驻企业组成的，能够持续发展和持续盈利的企业，是产业园发展的核心动力。引进具有较强创新能力，具有很强扩散效应和带动效应，具有良好发展潜力的主导企业和机构是产业园实现可持续发展的关键。
入驻企业在产业发展方面具有技术、资金、管理和人才等方面的优势。特别是处于战略性新兴产业的企业，具有知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好等特点，对经济社会全局和长远发展有重大引领带动作用。同时，选择本企业产品生产成本最低的点作为布点的理想区位，可以支持企业做优做强做大。但是，入驻企业特别是异地入驻的企业，不熟悉当地产业发展环境、产业政策和社会文化环境，导致“水土不服”，不利于企业在产业园的发展。
企业进驻产业园、参与产业园建设，归根结底是要满足自身发展的需要，无论是原有业务的扩大、产能的扩展，还是新兴业务的培育和拓展，都要从产业发展的角度，论证进驻产业园的可行性。单纯考虑争取当地所给予的土地价格、税收等优惠条件来实现盈利的行为都是不可持续的。在研究是否进驻产业园，特别是异地产业园时，要充分考虑当地的产业结构、经济环境和社会文化环境，尤其是企业自身的文化是否与当地的社会文化环境相适应。
（三）当地原住民是产业园发展的稳定器
本文所指原住民，既包括原有土地上的务农人员，也包括园区内原有产业从业人员。他们都面临着产业升级所带来的转型压力。在产业园建设和运营过程中能否带动当地原住民转型，是关乎当地民生和稳定发展的问题，必须加以重视。
原住民熟悉当地情况，能够为产业园建设和运营提供多种服务。随着产业园的落地发展，会带动当地经济的发展，原住民不仅可以得到实惠，还可以得到自身转型升级的机会。但是，原住民一般较为分散，利益诉求和发展需要也难以统一，在与政府和企业的对话与合作中，显得“声音杂弱”。同时，相对于落地的高新产业发展需求，原住民往往会因为能力不足、技术不够等原因难以胜任。另一方面，原住民为了眼前利益，干扰和阻挠产业园建设，使得企业“落荒而逃”的现象，在规划、建设、运营产业园的过程中也屡见不鲜。
解决上述问题，要做好三点：一是要从根本上解决原住民的基本生存问题，可以组织原住民以资金、土地、人力等入股产业园公司，进而从产业园运营和产业发展中切实持续获利。二是要加强技能培训，对于转型的原住民进行生产、服务等方面的业务培训，使他们尽快满足产业园建设运营和产业发展的需要，能够“按劳所得”。三是要加强政策宣传，使原住民充分了解自身的权利和义务，了解产业园的意义，杜绝非理性行为。
四、结束语
产业园归根结底是一种投资行为，要明确一个根本出发点，打好两个基础，处理好三方面关系，必须坚持开放共享的市场。只有开放共享的市场，才能为产业园提供更多的资源支持，也只有开放共享的市场，才能为产业园成功与否提供科学的评估标准。对于招商引资要依靠市场，不能单纯通过“让利”的方式来吸引企业入驻，要依靠市场机制为企业提供综合服务。
参考文献：
[1]罗熙昶.现代产业园区战略规划及运营管理[M].上海：上海财经大学出版社，2020.
[2]无锡市新产业研究会.迈向高质量发展的现代产业园区[M].上海：上海社会科学院出版社，2020.
[3]吴维海 葛占雷.产业园规划[M].北京：中国金融出版社，2015.
[4]吴维海.企业融资170种模式及操作案例[M].北京：中国金融出版社，2014.
关键词：产业园;土地资源;产业规划
产业园，包括各种经济特区、开发区、高新区、智慧小镇、产业新城等，是为促进产业发展而创立的特殊区位环境;更是一种提高资源使用效益，实现规模经济的机制;还是我国推动地方经济发展和城市化建设的重要手段。
从改革开放之初“三来一补”的加工制造基地，到集科研、生产、贸易、金融、文化和生活为一体的产业新城，产业园发展不断完善，作用不断凸显，也积累了很多实践经验，吸引众多经济和产业学者开展研究，有的总结当地政府推动产业园发展所取得的经验成果，有的从固定资产投资的角度进行可行性分析，本文尝试从产业园的根本出发点、发展的重点、以及主要利益相关方等角度分析关于产业园发展的一般性问题。
一、提升土地资源的效益是产业园的根本出发点
如何评估本区域“综合单位亩产”是否有提升空间，进而要规划、建设、运营产业园呢？一方面，要从历史发展进程上分析本地区的经济和产业发展情况，评估本区域的土地资源是否产生了最佳效益。另一方面，也要选择其他有产业园成功经验的地区进行对标，分析有哪些方式可以采取，哪些经验可以借鉴。
PEST是很好的对比评估的工具。它通过研究产业园区所处的政策环境、经济环境、社会文化环境和科学技术环境等方面的现状和发展趋势，分析对规划、建设、运营产业园所造成的影响。
（一）针对当地政府推进产业园的能力分析政策环境
政策环境分析一个地区的政策、法律法规的制定及执行情况。产业园离不开当地良好的经济、人才引进、教育培训、环境保护、土地资源利用等政策。同时，政策本身的规范性、体系性和稳定性是顺利推进产业园发展的关键因素。
（二）针对当地对产业园的经济承受能力分析经济环境
经济环境分析构成产业园生存发展的社会经济状况和经济条件。它包括地区的生产总值、资本回报率、经济要素的性质、水平、结构、变动趋势、产业布局等在内的诸多因素，是评估产业园能否顺利建设运营的必要条件。
（三）针对产业园的地区适应能力分析社会环境
社会环境可分为文化环境和社会服务环境。其中文化环境具体分析产业园所在地区的生活方式、人际交往、对新生事物的看法、对储蓄和投资的态度、对环境保护的态度、职业偏好等。社会服务环境具体分析产业园所在地政府机构的办事风格和效率、金融系统的服务质量、生活条件和医疗卫生条件等。
（四）针对产业园科技创新能力分析科学技术环境
科学技术环境包括地区的科技水平、新产品开发能力以及技术发展方向等。其中科技水平是构成技术环境的首要因素，它包括科技研究的领域、科技研究成果门类分布和先进程度，以及科技成果推广和应用三个方面。
二、做好产业规划和产业园建设规划是重要基础
（一）产业规划是产业园发展的基础
产业规划就是从当地实际情况出发，充分考虑国际、国内及区域经济发展态势，对当地产业发展的定位、产业结构、经济社会环境影响、实施方案等做出中长期计划。产业规划是园区产业发展的导向性计划，解决关于产业园“发展什么、怎么发展、在哪发展”等重要问题。选择产业有两个原则。
第一原则是因地制宜。要从本地的发展现状出发，充分考虑经济可承受性和建设可行性。比如：在经济欠发达、且无规划、建设、运营产业园经验的地区，不能盲目地追求“高大上”;在本地交通、电力等条件不具备时，不宜兴建仓储物流、数据中心等对某种资源依赖迫切的产业园;本地已经成为人口输出的地区，在产业园初创期必须考虑劳动力引进的问题;毗邻一线城市的地区，在产业选择上应以承接一线城市转移产业为主等等。
第二原则是立足长远。尽量选择能够可持续发展、为本地积累技术经验和资金的主导产业，不能只考虑眼前利益，以牺牲自然环境和自然资源来换取经济发展，或者单纯发展房地产、以土地换取资金等等。“着力加快建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系”。
（二）产业园建设规划是保障入驻产业发展的基础
产业园建设规划就是根据产业发展需要，研究制定包括产业园区的空间布局、土地利用、建设规模、实施步骤、筹资方式、配套设施、保障措施等方面在内的可行性计划，解决“如何建设、如何运营”等问题，探索建立完善的规划体系。产业园建设规划也有两个原则。
第一原则是一张蓝图绘到底。当产业规划逐步清晰完善以后，可以开始着手研究承接产业发展的产业园建设规划，科学分析产业园建设的可行性，研究如何更好地提供服务平台和能力，为招商引资和产业园持续运营提供支持。由于产业园建设本身就是规模重大的投资，任何变化都有可能“牵一发而动全身”。因此规划建设要科学严谨，要坚持初心，可以不断完善，但要避免因重大变化造成的投资浪费。
第二原则是分步推进见实效。在根本目标不变的前提下，具体执行过程就要实事求是。原计划发展的产业有变化，要及时调整;原规划的布局不合理，要不断完善等等。在实施过程切忌贪大求全，要力求单点突破，快速取得成效，积累经验。再以点带面，逐步推进建设，按照“规划一片，开发一片，收益一片”的理念，先行先试，取得实效，逐步提高。同时，定期做好评估，对规划建设中存在的问题及时总结，在后续的规划建设中加以完善。
三、处理好三个主要利益相关方是产业园可持续发展的保证 產业园推动产业发展、推动地方经济发展、推动城市化建设，归根结底要实现产业园中的“人”，特别是主要利益相关方共同发展、共同提升、实现共赢。一般来说，产业园主要利益相关方有三个：产业园所在地方政府、入驻企业以及当地原住民。
（一）当地政府是产业园的主导者
地方政府应该主导产业园。首先，承载产业园的国有土地出让或划拨，必须由地方政府主导。其次，产业园的规划建设，都是各地方的重大投资项目，因此必须契合地方政府的经济发展、土地使用和建设规划。第三，地方政府作为带领人民群众实现共同富裕的带头人，对产业园富有重大责任。
地方政府要充分考虑本地经济发展的实际和当地人民群众的切身利益，重点研究产业发展现状和特征、产业发展目标和发展定位、产业发展重点方向、产业空间引导和产业发展政策等，力求产业园与地区所处的经济发展阶段、经济发展水平以及面临的发展问题相适应。
在政策方面，单纯依靠土地价格、税收等优惠条件难以长久维系，要综合考虑制定企业引进与发展、专业人才引进与培养等多方面的政策，为产业园利益相关方的不断发展提供全面的政策体系。要尽量做到“多规合一”，解决相关规划自成体系、内容冲突、缺乏衔接协调等突出问题。各种相关政策要尽量以法定的形式确认下来，可以滚动发展，不断完善，但不能朝令夕改。在服务方面，地方政府必须落实“放管服”要求，充分利用市场机制，成立产业园公司来建设运营，不能简单做“包租公”。
（二）入驻企业是产业园的发动机
产业园能够生存发展，根本是有能够持续发展的产业。而产业又是由入驻企业组成的，能够持续发展和持续盈利的企业，是产业园发展的核心动力。引进具有较强创新能力，具有很强扩散效应和带动效应，具有良好发展潜力的主导企业和机构是产业园实现可持续发展的关键。
入驻企业在产业发展方面具有技术、资金、管理和人才等方面的优势。特别是处于战略性新兴产业的企业，具有知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好等特点，对经济社会全局和长远发展有重大引领带动作用。同时，选择本企业产品生产成本最低的点作为布点的理想区位，可以支持企业做优做强做大。但是，入驻企业特别是异地入驻的企业，不熟悉当地产业发展环境、产业政策和社会文化环境，导致“水土不服”，不利于企业在产业园的发展。
企业进驻产业园、参与产业园建设，归根结底是要满足自身发展的需要，无论是原有业务的扩大、产能的扩展，还是新兴业务的培育和拓展，都要从产业发展的角度，论证进驻产业园的可行性。单纯考虑争取当地所给予的土地价格、税收等优惠条件来实现盈利的行为都是不可持续的。在研究是否进驻产业园，特别是异地产业园时，要充分考虑当地的产业结构、经济环境和社会文化环境，尤其是企业自身的文化是否与当地的社会文化环境相适应。
（三）当地原住民是产业园发展的稳定器
本文所指原住民，既包括原有土地上的务农人员，也包括园区内原有产业从业人员。他们都面临着产业升级所带来的转型压力。在产业园建设和运营过程中能否带动当地原住民转型，是关乎当地民生和稳定发展的问题，必须加以重视。
原住民熟悉当地情况，能够为产业园建设和运营提供多种服务。随着产业园的落地发展，会带动当地经济的发展，原住民不仅可以得到实惠，还可以得到自身转型升级的机会。但是，原住民一般较为分散，利益诉求和发展需要也难以统一，在与政府和企业的对话与合作中，显得“声音杂弱”。同时，相对于落地的高新产业发展需求，原住民往往会因为能力不足、技术不够等原因难以胜任。另一方面，原住民为了眼前利益，干扰和阻挠产业园建设，使得企业“落荒而逃”的现象，在规划、建设、运营产业园的过程中也屡见不鲜。
解决上述问题，要做好三点：一是要从根本上解决原住民的基本生存问题，可以组织原住民以资金、土地、人力等入股产业园公司，进而从产业园运营和产业发展中切实持续获利。二是要加强技能培训，对于转型的原住民进行生产、服务等方面的业务培训，使他们尽快满足产业园建设运营和产业发展的需要，能够“按劳所得”。三是要加强政策宣传，使原住民充分了解自身的权利和义务，了解产业园的意义，杜绝非理性行为。
四、结束语
产业园归根结底是一种投资行为，要明确一个根本出发点，打好两个基础，处理好三方面关系，必须坚持开放共享的市场。只有开放共享的市场，才能为产业园提供更多的资源支持，也只有开放共享的市场，才能为产业园成功与否提供科学的评估标准。对于招商引资要依靠市场，不能单纯通过“让利”的方式来吸引企业入驻，要依靠市场机制为企业提供综合服务。
参考文献：
[1]罗熙昶.现代产业园区战略规划及运营管理[M].上海：上海财经大学出版社，2020.
[2]无锡市新产业研究会.迈向高质量发展的现代产业园区[M].上海：上海社会科学院出版社，2020.
[3]吴维海 葛占雷.产业园规划[M].北京：中国金融出版社，2015.
[4]吴维海.企业融资170种模式及操作案例[M].北京：中国金融出版社，2014.