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【摘要】：在住宅项目开发中权重最大的是建安工程造价和土地成本，其中土地成本占住宅成本的30-50%，随着土地价格的上升，土地所占的比重也随之上升。如何稳定房价是当今社会共同面临的难题，通过本文分析，提出了比较科学的解决方法和措施。
【关键词】：土地价格；高房价；成本分析；解决方法
我国现行的土地制度
根据我国《宪法》、《土地管理法》及其实施条例的规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即土地所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使，用地单位和个人只有使用权；农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；其中已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
我国实行土地所有权禁止转让制度，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，但土地使用权可以依法转让，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
2、造成高房价的主要原因
2.1、开发商炒作，抓住购房者买涨不买落的心理，占调查总数的67%。
为了抬高房价，获取更多的利润，许多房地产开发商利用各种方法和方式不断的对房地产行业的发展作商业化炒作，从而尽可能的发布各种有利于抬高房价的虚假信息，对消费者购房行为进行错误的引导。同时，许多房地产开发商利用消费者害怕房价持续上涨的消费心理，在房价上涨的过程中让消费者购买，从而获取高额利润。
2.2、土地开发成本上升，价格过高，占调查总数的53%，在我市商品住房成本构成中，土地价格占到35.4%。
近年来，我国由于各种原因，可以利用土地的数量正逐步减少，这就导致可利用的土地资源呈现紧缺的发展态势。基于是种状况，土地开发成本不断上升，土地价格不断上涨，因而房地产开发的成本也相应提高。这些都成为房价上涨的决定性因素。
2.3、市区土地供应量逐步减少，拆迁成本高。
目前，随着社会经济的发展，我国的城市化建设步伐不断加快，对城市市区土地的需求和利用量在不断的增加，然而市区土地可利用率正在逐步减少，这就造成了城市土地供需矛盾。同时，在城市改建过程中，对于市区内旧的建筑物的拆迁都需要投入大量的人力、物力和财力，这些因素必将加大房地产开发商的成本。
2.4、房地产市场需求旺盛，随着城市居住人口的增加，住房制度改革深化，购房积极性不断高涨，加上住房公积金制度和个人住房按揭贷款的推行，提高了居民的购买能力，扩大了商品房市场的有效需求。
2.5、钢材、水泥等原材料的上涨；人力成本的提高等直接导致住房价格的上涨。
2.6、保障房在住房供应中所占的比例较少，平抑商品房价格作用相对薄弱。
3、某住宅小区开发成本剖析
台州市某高层住宅小区，位于椒江区白云山路东侧，该地块总面积27664 m2；地上总建筑面积55128㎡；其中商业面积1850m2，物业用房390m2，社区用房500m2，地下室1层，地下建筑面积14531㎡，其中人防面积3100m2，车位390只，容积率1.99；建筑密度25%，绿地率为30%。地上由3幢11层和2幢16层的高层建筑组成，建筑结构类型为框架剪力墙结构。该工程建设周期为两年半，该工程总投资2.7亿元。
按照上表数据显示，权重最大的是建安工程造价和土地成本，其中土地成本占住宅成本的30%，随着土地拍卖价格的上升，土地所占的比重也随之上升。
4、遏制高房价的方法和措施
4.1、加大土地供应
房价上涨，导致人们预期土地的未来收入流的增加，最后刺激对土地的需求而导致地价的上涨，但是，土地的供应量又的确影响房价。任何已经形成的需求都包括高位、中位和低位，在图形上看总是斜线一条。满足这条需求线的基本机制，是供给方的竞争。要是供给竞争不足——比如供地数量过少——市场对房产的需求就永远只实现高端部分。由于成交的只是高位需求，能够观察到的就是房价很高。上述的分析可以得到经验支持，香港特区1997年后宣布增加供地，房价应声而跌。我们看近几年全国土地开发量与商品房销售价格两个指数的走势，发现土地开发指数下来不久，房价一定上升；土地開发指数上升，房价就下来。其中的道理，有意平抑房价者，不可不察。
4.2、发挥土地储备的调节作用
期待已久的《土地储备管理办法》终于破蛹而出。从1996年土地储备机制建立以来，地方性规章虽然推动了当地的土地储备工作，但在土地储备的功能定位、适用范围、操作程序方面，缺乏统一的管理办法，影响了土地储备作用的发挥。从宏观调控角度来说，土地储备的作用就像一个调节水库，主要发挥开源节流、蓄水分洪、调配资源的作用。
中国城市土地利用效率低，主要表现在利用率低，闲置土地比率高；效益低，主要表现在单位土地的产出率低。而通过土地储备的调节作用，可以有效地盘活存量，提高土地利用效率；控制和引导增量，提高土地利用效益，起到开源节流的作用。
4.3、发挥税收杠杆作用
随着房价狂飙猛进，对房地产是否应该征收高额税的话题热起来了。虽然至今争议双方各持己见、莫衷一是，但有一点显而易见，那就是在中央强调加强房地产调控、抑制房价过快上涨的大背景下，税收杠杆应当发挥更大的作用。
房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。因此，房地产调控应该迅速找到有效抓手。随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。
让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用，应该增加房地产保有环节的税种。我国目前整个房地产市场中的大部分税种都在流通环节，保有环节的税种缺失。应该逐步完善出台物业税的技术条件，有步骤地出台物业税。
4.4、加强保障房和廉租房建设力度和管理，调整住房供给结构
加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措.住房保障问题是一个关系国计民生和社会稳定的重大问题.对于土地储备较为丰富的城市来说，一旦保障性住房实际供应量增加，一方面会缓解楼市供需矛盾，加大商品房市场的竞争压力，挤压商品房的空间；另一方面，保障性住房增加，将会减少商品房市场需求，降低楼市上涨预期。
4.5、加强市场监管，保障市场功能的充分发挥
建立房地产市场信息系统和预警预报体系、加强商品房预售管理和跟踪管理、实行商品房合同备案和商品房预售登记制度，房地产管理部门要依法查处违规行为，并记入房地产企业和中介机构信用档案，公开予以曝光。
4.6、调整建设用地供应，严格土地管理，规范土地市场
完善住房保障制度，健全市场体系。进一步深化住房分配货币化改革，加强住房公积金的归集、管理和使用。搞活住房二级市场，鼓励居民换购住房，在房地产市场成熟的城市，住房二级市场交易量应大于住房一级市场的交易量，应该形成高收入者购买商品房，他们腾出来的二手房会被下一收入层次的家庭占有，下一收入层的二手房又会继续向下传递，以形成住房一、二级市场的良性互动，促进房地产市场的持续稳定发展。
4.7、建立房地产业多渠道融资方式，促进规模化经营
加速推进房地产证券化，利用证券市场的功能，实现房地产的资本大众化。鼓励发展房地产基金，鼓励房地产企业上市融资，建立房地产业多渠道融资方式，减轻银行风险。积极采取措施扶持优势房地产企业，使其尽快做大、做强，还要在房地产领域全面引进竞争机制，充分运用资本市场，通过收购、兼并推进房地产企业的资产重组和企业扩张，通过优胜劣汰，加速房地产规模经营步伐。
5、结论
综上所述分析，在住宅项目开发中权重最大的是建安工程造价和土地成本，其中土地成本占住宅成本占的比重较大，通过各级政府的努力，加大土地供应，并发挥土地储备的调节作用，发挥税收杠杆作用，加强保障房和廉租房建设力度和管理，调整建设用地供应，严格土地管理，规范土地市场等措施稳定房价，近阶段全国各地也取得了卓有成效的效果。
参考文献（References）
[1].余建源编著：《中国房地产市场调控新论》，上海人民出版社，2009年9月；
[2].季雪编著:《北京中低收入阶层住房问题研究》，清华大学出版社，2010年1月；
[3].胡正军编著：《建设工程技术经济指标》，中国计划出版社，2006年10月；
[4].卜一德编著：《房地产开发经营管理实用手册》，中国建筑工业出版社，2010年1月；
[5].陈秋玲，祝影，王益洋编著：《房地产经济学》，中国社会出版社，2010年2月；
[6].易宪容编著：《房价博弈》，中国经济出版社，2008年9月；
[7].曹振良编著：《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003年5月；
[8].王子龙，罗时龙：《我国房地产市场预警动态研究》，《现代经济探讨》，2009年第1期；
作者简介：
林昌勤（1971-）男2010年浙江大学土木工程专业，工程师，台州市中心医院后勤保障处，浙江 台州 318000
林顺康（1971-）男1994年浙江大学工民建专业，工程师，台州市中心医院后勤保障处，浙江 台州 318000
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
【关键词】：土地价格；高房价；成本分析；解决方法
我国现行的土地制度
根据我国《宪法》、《土地管理法》及其实施条例的规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即土地所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使，用地单位和个人只有使用权；农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；其中已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
我国实行土地所有权禁止转让制度，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，但土地使用权可以依法转让，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
2、造成高房价的主要原因
2.1、开发商炒作，抓住购房者买涨不买落的心理，占调查总数的67%。
为了抬高房价，获取更多的利润，许多房地产开发商利用各种方法和方式不断的对房地产行业的发展作商业化炒作，从而尽可能的发布各种有利于抬高房价的虚假信息，对消费者购房行为进行错误的引导。同时，许多房地产开发商利用消费者害怕房价持续上涨的消费心理，在房价上涨的过程中让消费者购买，从而获取高额利润。
2.2、土地开发成本上升，价格过高，占调查总数的53%，在我市商品住房成本构成中，土地价格占到35.4%。
近年来，我国由于各种原因，可以利用土地的数量正逐步减少，这就导致可利用的土地资源呈现紧缺的发展态势。基于是种状况，土地开发成本不断上升，土地价格不断上涨，因而房地产开发的成本也相应提高。这些都成为房价上涨的决定性因素。
2.3、市区土地供应量逐步减少，拆迁成本高。
目前，随着社会经济的发展，我国的城市化建设步伐不断加快，对城市市区土地的需求和利用量在不断的增加，然而市区土地可利用率正在逐步减少，这就造成了城市土地供需矛盾。同时，在城市改建过程中，对于市区内旧的建筑物的拆迁都需要投入大量的人力、物力和财力，这些因素必将加大房地产开发商的成本。
2.4、房地产市场需求旺盛，随着城市居住人口的增加，住房制度改革深化，购房积极性不断高涨，加上住房公积金制度和个人住房按揭贷款的推行，提高了居民的购买能力，扩大了商品房市场的有效需求。
2.5、钢材、水泥等原材料的上涨；人力成本的提高等直接导致住房价格的上涨。
2.6、保障房在住房供应中所占的比例较少，平抑商品房价格作用相对薄弱。
3、某住宅小区开发成本剖析
台州市某高层住宅小区，位于椒江区白云山路东侧，该地块总面积27664 m2；地上总建筑面积55128㎡；其中商业面积1850m2，物业用房390m2，社区用房500m2，地下室1层，地下建筑面积14531㎡，其中人防面积3100m2，车位390只，容积率1.99；建筑密度25%，绿地率为30%。地上由3幢11层和2幢16层的高层建筑组成，建筑结构类型为框架剪力墙结构。该工程建设周期为两年半，该工程总投资2.7亿元。
按照上表数据显示，权重最大的是建安工程造价和土地成本，其中土地成本占住宅成本的30%，随着土地拍卖价格的上升，土地所占的比重也随之上升。
4、遏制高房价的方法和措施
4.1、加大土地供应
房价上涨，导致人们预期土地的未来收入流的增加，最后刺激对土地的需求而导致地价的上涨，但是，土地的供应量又的确影响房价。任何已经形成的需求都包括高位、中位和低位，在图形上看总是斜线一条。满足这条需求线的基本机制，是供给方的竞争。要是供给竞争不足——比如供地数量过少——市场对房产的需求就永远只实现高端部分。由于成交的只是高位需求，能够观察到的就是房价很高。上述的分析可以得到经验支持，香港特区1997年后宣布增加供地，房价应声而跌。我们看近几年全国土地开发量与商品房销售价格两个指数的走势，发现土地开发指数下来不久，房价一定上升；土地開发指数上升，房价就下来。其中的道理，有意平抑房价者，不可不察。
4.2、发挥土地储备的调节作用
期待已久的《土地储备管理办法》终于破蛹而出。从1996年土地储备机制建立以来，地方性规章虽然推动了当地的土地储备工作，但在土地储备的功能定位、适用范围、操作程序方面，缺乏统一的管理办法，影响了土地储备作用的发挥。从宏观调控角度来说，土地储备的作用就像一个调节水库，主要发挥开源节流、蓄水分洪、调配资源的作用。
中国城市土地利用效率低，主要表现在利用率低，闲置土地比率高；效益低，主要表现在单位土地的产出率低。而通过土地储备的调节作用，可以有效地盘活存量，提高土地利用效率；控制和引导增量，提高土地利用效益，起到开源节流的作用。
4.3、发挥税收杠杆作用
随着房价狂飙猛进，对房地产是否应该征收高额税的话题热起来了。虽然至今争议双方各持己见、莫衷一是，但有一点显而易见，那就是在中央强调加强房地产调控、抑制房价过快上涨的大背景下，税收杠杆应当发挥更大的作用。
房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。因此，房地产调控应该迅速找到有效抓手。随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。
让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用，应该增加房地产保有环节的税种。我国目前整个房地产市场中的大部分税种都在流通环节，保有环节的税种缺失。应该逐步完善出台物业税的技术条件，有步骤地出台物业税。
4.4、加强保障房和廉租房建设力度和管理，调整住房供给结构
加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措.住房保障问题是一个关系国计民生和社会稳定的重大问题.对于土地储备较为丰富的城市来说，一旦保障性住房实际供应量增加，一方面会缓解楼市供需矛盾，加大商品房市场的竞争压力，挤压商品房的空间；另一方面，保障性住房增加，将会减少商品房市场需求，降低楼市上涨预期。
4.5、加强市场监管，保障市场功能的充分发挥
建立房地产市场信息系统和预警预报体系、加强商品房预售管理和跟踪管理、实行商品房合同备案和商品房预售登记制度，房地产管理部门要依法查处违规行为，并记入房地产企业和中介机构信用档案，公开予以曝光。
4.6、调整建设用地供应，严格土地管理，规范土地市场
完善住房保障制度，健全市场体系。进一步深化住房分配货币化改革，加强住房公积金的归集、管理和使用。搞活住房二级市场，鼓励居民换购住房，在房地产市场成熟的城市，住房二级市场交易量应大于住房一级市场的交易量，应该形成高收入者购买商品房，他们腾出来的二手房会被下一收入层次的家庭占有，下一收入层的二手房又会继续向下传递，以形成住房一、二级市场的良性互动，促进房地产市场的持续稳定发展。
4.7、建立房地产业多渠道融资方式，促进规模化经营
加速推进房地产证券化，利用证券市场的功能，实现房地产的资本大众化。鼓励发展房地产基金，鼓励房地产企业上市融资，建立房地产业多渠道融资方式，减轻银行风险。积极采取措施扶持优势房地产企业，使其尽快做大、做强，还要在房地产领域全面引进竞争机制，充分运用资本市场，通过收购、兼并推进房地产企业的资产重组和企业扩张，通过优胜劣汰，加速房地产规模经营步伐。
5、结论
综上所述分析，在住宅项目开发中权重最大的是建安工程造价和土地成本，其中土地成本占住宅成本占的比重较大，通过各级政府的努力，加大土地供应，并发挥土地储备的调节作用，发挥税收杠杆作用，加强保障房和廉租房建设力度和管理，调整建设用地供应，严格土地管理，规范土地市场等措施稳定房价，近阶段全国各地也取得了卓有成效的效果。
参考文献（References）
[1].余建源编著：《中国房地产市场调控新论》，上海人民出版社，2009年9月；
[2].季雪编著:《北京中低收入阶层住房问题研究》，清华大学出版社，2010年1月；
[3].胡正军编著：《建设工程技术经济指标》，中国计划出版社，2006年10月；
[4].卜一德编著：《房地产开发经营管理实用手册》，中国建筑工业出版社，2010年1月；
[5].陈秋玲，祝影，王益洋编著：《房地产经济学》，中国社会出版社，2010年2月；
[6].易宪容编著：《房价博弈》，中国经济出版社，2008年9月；
[7].曹振良编著：《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003年5月；
[8].王子龙，罗时龙：《我国房地产市场预警动态研究》，《现代经济探讨》，2009年第1期；
作者简介：
林昌勤（1971-）男2010年浙江大学土木工程专业，工程师，台州市中心医院后勤保障处，浙江 台州 318000
林顺康（1971-）男1994年浙江大学工民建专业，工程师，台州市中心医院后勤保障处，浙江 台州 318000
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。