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摘要：为了确保房地产市场的良好健康发展，近年来国家坚持对房地产的宏观审慎管理，持续强化对房地产金融的调控。如何合理运用金融政策，调控房地产市场发展，已经成为各地发展研究的重点。本文针对金融政策对房地产市场的影响，首先简要介绍了依靠金融政策对房地产市场进行调控的必要性，进而分析了金融政策对房地产市场产生的具体影响，并就如何运用金融政策对房地产市场进行调控，进行了详细论述分析。
关键词：房地产；金融政策；调控
引言
在我国经济稳中向好、结构调整持续深化的大背景下房地产市场也在逐步完善，房地产市场中对于各类的信贷、货币、汇率以及利率等金融工具应用越来越多，与之而来的金融政策对房地产调控的作用越来越明顯。为了加快推进房地产市场长效机制建设，确保房地产市场的平稳健康发展，必须对房地产市场行情变化规律以及市场特点进行研究分析，并充分运用各类金融政策对房地产领域进行有效有力地调控，以更好地实现房地产的稳定发展。
1、依靠金融政策对房地产市场进行调控的必要性分析
1.1房价上涨和住房供需结构不合理问题需要金融政策调控。现阶段，虽然住房建设规模迅速增长，但是房地产价格仍旧不断上涨，这主要是因为目前我国的房地产市场的供给还不够合理，供需结构错位，普通商品房与经济适用房等利润相对较少的房源不足，需要采取金融政策对房地产市场进行调控。
1.2房地产市场过度投资照成的高空置率问题需要金融政策调控。房地产作为高投资、使用年限长的消费品，一定的空置率有助于控制房地产价格上涨的问题。但是近年来，由于物价上涨以及通货膨胀率的提升，为了实现自身资产保值增值，人们在房地产方面的投资越来越多，进而出现了投机行为，造成了房产空置率较高的问题，需要采取金融政策对房地产市场进行调控。
1.3房地产开发对资金有着较强的依赖性。根据相关的研究资料表明，房地产投入中，购置土地和用于房屋建设的资金，来自于商业银行的资金所占比例在70%左右。因此，对房地产市场进行调控，采取金融政策是非常直接非常有效的手段，也能够产生较好的调控效果。
2、金融政策对房地产市场的具体影响分析
2.1采用货币政策调控房地产市场具有快速明显的特点。金融政策中货币政策最主要的作用就是稳定货币供应，对金融秩序进行维持。运用货币政策对房地产市场进行调控，主要是通过存款准备金率和贴现率的调整，对进入房地产市场的资金量进行调整，调控效果快速而且效果明显。但要注意的是，货币政策调控房地产市场主要是基于货币紧缩时期，在扩张的货币政策下，对房地产市场的调控效果并不明显。
2.2采用信贷政策调控房地产具有形式多样化的特点。房地产市场的建设离不开商业银行的有力支持，运用信贷政策，比如对房地产开发贷款进行收紧，或者是对房地产抵押担保贷款条件进行合理的限制等，都会对房地产开发商的现金流量产生相应的影响，特别通过差异化的信贷组合政策，能够对房地产市场产生较大的影响。
2.3采用利率政策在整体上可以对房地产市场进行调控。利率政策的调整都会在房地产市场具体体现出来，特别是首付比例、二手房首付比例、住房贷款利率执行等方面，有关的调整，都会对购房者的购房行为产生一定影响，进而影响到房地产市场。
3、促进房地产健康发展的金融调控政策建议
促进房地产市场的平稳健康发展，关键应该充分利用国家有关的调控政策以及各地实际情况制定科学的金融政策，通过金融政策的影响，对房地产价格进行有效地影响和控制。
3.1坚持以国家金融调控政策为基本遵循。对于关系房地产的金融政策调整，应该坚持遵循国家相关的金融政策。由国家在宏观层面上对房地产的健康发展制定出配套的、系统的金融政策，一定程度上对房地产投资行为进行适当的抑制，以免由于房地产过热而在房地产市场出现泡沫行为。同时应避免地方的金融政策与国家金融政策出现冲突，从而对房地产调控效果会产生不利影响。
3.2对有关的金融政策进行不断完善。有效的调控地方的房地产市场，在金融政策的制定上，首先，应该在解决住房供需结构上完善有关的金融政策制定，推动商业银行、住房公积金中心等针对不同购房群体完善住房贷款种类制定，满足不同层次不同需求购房者的住房贷款需求。其次，对住房金融体系进行改进完善，尤其是对住房贷款抵押担保和个人信用贷款制度进行完善，完善住房金融配套措施。
3.3实行差异化的房地产信贷金融政策。在信贷金融政策制定上，注重保护消费性需求，控制房地产投资行为。需要注意的是在信贷金融政策的制定上，应该与贷款利率政策的彼此协调一致，也就是在住房贷款、公积金贷款的购房首付比例方面采取与贷款利率相反的政策。比如，如果银行贷款利率下降，则可以适当提高首付比例，反之亦然。通过这些金融政策的调整，保证房地产市场消费行为以及房价的波动处在稳定水平。
3.4提高货币政策调控的时效性。货币政策在房地产金融调控政策方面具有非常重要的作用，货币供应量影响银行放贷能力和社会流动性充裕程度，进一步决定居民购房贷款获取程度和购房意愿，从而带动房价。在房地产金融调控的货币政策运用方面，应该紧跟国家宏观调控形势，当房地产市场领域出现过热投资行为时，国家一般会提高贷款基准利率并收紧银根，在房地产市场低迷时，会降低贷款基准利率并增加货币供应，利用好这些货币政策可以在房地产市场的调控上取得事半功倍的效果。
4、结语
运用金融政策对地方的房地产市场进行合理的调控，应该以国家相关金融调控政策作为基本的遵循，对住房金融政策、信贷政策以及货币政策进行合理完善，以充分发挥金融政策的作用，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，促进房地产市场的健康良好发展。
参考文献：
[1] 袁海霞.转型与发展：中国经济与政策十年[J].当代经济管理.2016，38（10）8-19.
[2] 毛振华，等.重构“稳增长”与“防风险”双底线的宏观调控体系[J].宏观经济管理.2017（1）19-29.
[3] 薛志勇.基于预期理论的房地产宏观政策效果的影响分析[D].中国科学技术大学，2012.
关键词：房地产；金融政策；调控
引言
在我国经济稳中向好、结构调整持续深化的大背景下房地产市场也在逐步完善，房地产市场中对于各类的信贷、货币、汇率以及利率等金融工具应用越来越多，与之而来的金融政策对房地产调控的作用越来越明顯。为了加快推进房地产市场长效机制建设，确保房地产市场的平稳健康发展，必须对房地产市场行情变化规律以及市场特点进行研究分析，并充分运用各类金融政策对房地产领域进行有效有力地调控，以更好地实现房地产的稳定发展。
1、依靠金融政策对房地产市场进行调控的必要性分析
1.1房价上涨和住房供需结构不合理问题需要金融政策调控。现阶段，虽然住房建设规模迅速增长，但是房地产价格仍旧不断上涨，这主要是因为目前我国的房地产市场的供给还不够合理，供需结构错位，普通商品房与经济适用房等利润相对较少的房源不足，需要采取金融政策对房地产市场进行调控。
1.2房地产市场过度投资照成的高空置率问题需要金融政策调控。房地产作为高投资、使用年限长的消费品，一定的空置率有助于控制房地产价格上涨的问题。但是近年来，由于物价上涨以及通货膨胀率的提升，为了实现自身资产保值增值，人们在房地产方面的投资越来越多，进而出现了投机行为，造成了房产空置率较高的问题，需要采取金融政策对房地产市场进行调控。
1.3房地产开发对资金有着较强的依赖性。根据相关的研究资料表明，房地产投入中，购置土地和用于房屋建设的资金，来自于商业银行的资金所占比例在70%左右。因此，对房地产市场进行调控，采取金融政策是非常直接非常有效的手段，也能够产生较好的调控效果。
2、金融政策对房地产市场的具体影响分析
2.1采用货币政策调控房地产市场具有快速明显的特点。金融政策中货币政策最主要的作用就是稳定货币供应，对金融秩序进行维持。运用货币政策对房地产市场进行调控，主要是通过存款准备金率和贴现率的调整，对进入房地产市场的资金量进行调整，调控效果快速而且效果明显。但要注意的是，货币政策调控房地产市场主要是基于货币紧缩时期，在扩张的货币政策下，对房地产市场的调控效果并不明显。
2.2采用信贷政策调控房地产具有形式多样化的特点。房地产市场的建设离不开商业银行的有力支持，运用信贷政策，比如对房地产开发贷款进行收紧，或者是对房地产抵押担保贷款条件进行合理的限制等，都会对房地产开发商的现金流量产生相应的影响，特别通过差异化的信贷组合政策，能够对房地产市场产生较大的影响。
2.3采用利率政策在整体上可以对房地产市场进行调控。利率政策的调整都会在房地产市场具体体现出来，特别是首付比例、二手房首付比例、住房贷款利率执行等方面，有关的调整，都会对购房者的购房行为产生一定影响，进而影响到房地产市场。
3、促进房地产健康发展的金融调控政策建议
促进房地产市场的平稳健康发展，关键应该充分利用国家有关的调控政策以及各地实际情况制定科学的金融政策，通过金融政策的影响，对房地产价格进行有效地影响和控制。
3.1坚持以国家金融调控政策为基本遵循。对于关系房地产的金融政策调整，应该坚持遵循国家相关的金融政策。由国家在宏观层面上对房地产的健康发展制定出配套的、系统的金融政策，一定程度上对房地产投资行为进行适当的抑制，以免由于房地产过热而在房地产市场出现泡沫行为。同时应避免地方的金融政策与国家金融政策出现冲突，从而对房地产调控效果会产生不利影响。
3.2对有关的金融政策进行不断完善。有效的调控地方的房地产市场，在金融政策的制定上，首先，应该在解决住房供需结构上完善有关的金融政策制定，推动商业银行、住房公积金中心等针对不同购房群体完善住房贷款种类制定，满足不同层次不同需求购房者的住房贷款需求。其次，对住房金融体系进行改进完善，尤其是对住房贷款抵押担保和个人信用贷款制度进行完善，完善住房金融配套措施。
3.3实行差异化的房地产信贷金融政策。在信贷金融政策制定上，注重保护消费性需求，控制房地产投资行为。需要注意的是在信贷金融政策的制定上，应该与贷款利率政策的彼此协调一致，也就是在住房贷款、公积金贷款的购房首付比例方面采取与贷款利率相反的政策。比如，如果银行贷款利率下降，则可以适当提高首付比例，反之亦然。通过这些金融政策的调整，保证房地产市场消费行为以及房价的波动处在稳定水平。
3.4提高货币政策调控的时效性。货币政策在房地产金融调控政策方面具有非常重要的作用，货币供应量影响银行放贷能力和社会流动性充裕程度，进一步决定居民购房贷款获取程度和购房意愿，从而带动房价。在房地产金融调控的货币政策运用方面，应该紧跟国家宏观调控形势，当房地产市场领域出现过热投资行为时，国家一般会提高贷款基准利率并收紧银根，在房地产市场低迷时，会降低贷款基准利率并增加货币供应，利用好这些货币政策可以在房地产市场的调控上取得事半功倍的效果。
4、结语
运用金融政策对地方的房地产市场进行合理的调控，应该以国家相关金融调控政策作为基本的遵循，对住房金融政策、信贷政策以及货币政策进行合理完善，以充分发挥金融政策的作用，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，促进房地产市场的健康良好发展。
参考文献：
[1] 袁海霞.转型与发展：中国经济与政策十年[J].当代经济管理.2016，38（10）8-19.
[2] 毛振华，等.重构“稳增长”与“防风险”双底线的宏观调控体系[J].宏观经济管理.2017（1）19-29.
[3] 薛志勇.基于预期理论的房地产宏观政策效果的影响分析[D].中国科学技术大学，2012.