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摘 要：自2016年5月1日起全面推开的营改增试点，对房地产行业产生了十分重要的影响。为更好的应对营改增过程中遇到的重点、难点问题，房地产企业要定期收集和分析相关缴税要求和建议。本文从营改增后房地产行业财务管理出现的新变化入手，系统分析了营改增后房地产行业的财务管理的重点及难点问题，并结合实际案例提出了一些加强财务管理、顺利落实国家减税政策的基本措施，希望可以对房地产行业财税健康发展起到一定的参考和借鉴。
关键词：营改增 房地产行业 财务核算 增值税 纳税抵扣
2016年5月1日，营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受关注。营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。
一、营改增给房地产行业带来的影响
1.缴税影响。增值税实际上是基于差额征税（销项减进项），而营业税是基于全额征税（仅销项），所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布，但大众对于营改增后房价走势格外关注。由于增值税是价外税，营改增后，统计局发布的房价是价税分离后的房价，与同期相比肯定房价会“下降”，但购房者支付的总金额不一定会减少。例如营改增前合同价500万的房子，同样的情况下，营改增后，现在统计的房价：500/（1+11%）=450.45万元；即使房地产企业采用简易计税方式，房价还是会略有下降：500/（1+5%）=476.19萬元。房产企业税负在简易征收的情况下，税负略有下降，在一般计税方式下，房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力（大型企业采用一般计税方式的供应商），越有利于房产企业税负控制。
2.缺少足够的发票抵扣。一般而言，企业能够取得多少进项税发票，与企业自身的管理水平、运营的规范程度相关。但从现实情况看，由于上游企业小、散、乱，沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票。没有足够的发票抵扣，这是营改增后房地产行业面临的主要难题。
3.影响企业的现金流和利润。营改增后，由于房地产企业的销项税额短期内难以出现迅速增长，则很容易出现企业的进项税额比销项税额大的情况。从根本上来看，房地产开发企业，在开发项目之前，相关的建筑材料已经储备好，这就会导致在房地产项目开发初期缴纳的税费很少，不能进行及时的抵扣，从而占用一部分企业经营的现金流。企业的日常经营不能开具足额的进项发票，累积到项目的中后期，会造成房地产企业的赋税负担集中，增加现金流出，影响企业的利润总额。
4.上下游企业的赋税负担和成本容易转嫁到房地产业。房地产企业的上下游产业，以建筑业及其相关材料产业为主，对于建筑企业来说，其合作密切的材料供应商大多比较零散，甚至一些白灰、沙土、水漆等供应，来源于个体工商户，这些较小和零散的供应商没有规范的发票制度，不能给建筑企业开具增值税专用发票，这就容易导致建筑企业的进项税不能得到足额的抵扣，而其相关成本的增加，势必会转嫁到房地产企业。
5.对财务人员带来新的挑战。在房地产企业实行营改增后，在财税票据管理方面，会带来一些新的变化，为了积极应对这些出现的新问题、新变化，需要财务人员不断学习，提高自身的专业技能和业务素质，认真做好营改增后企业的纳税系统升级优化工作，并同供应商之间做好沟通协调，建立畅通发票传递程序。对企业的纳税筹划要重新调整，严格执行国家营改增后的相关政策，切实为企业减税做出应有的贡献。
二、应对措施建议
1.量身定制政策安排。考虑到建筑业和房地产业的重要性和特殊性，财税部门经过多次研究，针对这两个房地产行业、建筑业的特点，‘量身定制’了一系列特殊政策安排，其内容和数量均为历次改革之最，以保证整个行业税负只减不增。对于建筑企业来说，大多数一般纳税人也可以选择简易计税，包括已经开工的老项目、甲供材企业以及清包工企业，基本涵盖了所有的建筑业经营模式。选择简易计税后，这些企业的税负由3%下降到2.91%左右。对进项税发票问题，采取相应的征管配套措施。比如，为解决建筑采购砂土石料抵扣不足的问题，在建筑材料市场、大型工程项目所在地设立增值税专用发票代开点，为小规模的砂土石料供应商和临时经营者代开专用发票。
2.建立健全内部财务制度。国家这次出台的政策考虑非常周到，简单来说，就是企业可以根据工程实际情况，自主选择税负率较低的计税方法。在降低税负的同时，也会“倒逼”企业不断规范经营行为，建立健全内部财务制度，是企业自我净化、自我提升的一次重要机遇。从制度设计看，建筑、房地产行业实施营改增，既利于行业的长远发展，也使政策红利惠及各个环节。建筑劳务、不动产进入抵扣链条，无论是对下游企业的“降成本”，还是对房地产企业的“去库存”都具有积极意义，是供给侧结构性改革的重要举措。
3.认真剖析涉税风险，注重财务管理的细节。企业税负能否降低，企业管理是否到位很关键。企业需要高度重视，加强学习，认真剖析涉税风险。以全面风险管理为指导，对照营改增各类文件，对公司内部的组织架构、项目管理模式以及分包、劳动用工、财务、合同、采购等管理流程梳理分析，找出营改增后的涉税风险点和可能导致税负增加的环节，及时修正组织架构、管控流程等。其次，认真测算，选择计税方式。由于各项目的施工进度、合同范围、结算方式以及材料供应模式等各不相同，计税方式的选择不能一概而论。因此，企业要针对每个项目进行税负成本测算，选择最优方式，确保公司的税负只减不增。试点企业以往缴纳营业税，税基比较简单，计算方式也简单。营改增之后，增值税的计算更为复杂，核算也相对复杂，有效规避涉税风险，应该成为企业重点考虑的问题。营改增后企业要主动适应税制变化，主动学习吃透政策，积极从产业链构建、财务管理等方面改进经营模式，完善治理机制，防止税收风险。
4.做好财务人员培训。房地产开发企业的财务工作人员，要在日常工作中提高对新的纳税政策的学习力度，掌握必要的纳税筹划知识。尽快适应营改增后的企业纳税制度，不断创新企业财务管理、纳税等方面的业务技能，积累纳税实操经验，保证能够精准地核算销项、进项等税额，确保企业税收核算工作不会出现人为因素的失误。财务人员应持续学习营改增后财务管理的新方法、新思路，系统掌握一些棘手的财务问题的处理办法，为降低营改增后企业赋税负担，打好基础。
三、结语
实行“营改增”的目的是减轻房地产企业的税务压力，是我国税收体制进步的一个表现，而房地产企业也应当积极适应增值税的改革，找准营改增后企业财务管理方面的重点、难点问题，在不断摸索中提高财务管理水平和税务筹划能力。
参考文献：
[1]郭宇鑫.一体化运作的房地产开发企业财务管理模式的研究[J].财经界（学术版）. 2016（10）.
[2]李娥.浅谈营改增后房地产行业的财务管理重点及难点[J].财经界（学术版） 2016-01-20.
[3]焦瑞生.“营改增”背景下施工企业的纳税管理分析[J].经营管理者，2016-04-15.
[4]孟繁荣.“营改增”政策下不动产增值税抵扣的会计处理分析[J].中国商论.2016（15）.
关键词：营改增 房地产行业 财务核算 增值税 纳税抵扣
2016年5月1日，营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受关注。营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。
一、营改增给房地产行业带来的影响
1.缴税影响。增值税实际上是基于差额征税（销项减进项），而营业税是基于全额征税（仅销项），所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布，但大众对于营改增后房价走势格外关注。由于增值税是价外税，营改增后，统计局发布的房价是价税分离后的房价，与同期相比肯定房价会“下降”，但购房者支付的总金额不一定会减少。例如营改增前合同价500万的房子，同样的情况下，营改增后，现在统计的房价：500/（1+11%）=450.45万元；即使房地产企业采用简易计税方式，房价还是会略有下降：500/（1+5%）=476.19萬元。房产企业税负在简易征收的情况下，税负略有下降，在一般计税方式下，房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力（大型企业采用一般计税方式的供应商），越有利于房产企业税负控制。
2.缺少足够的发票抵扣。一般而言，企业能够取得多少进项税发票，与企业自身的管理水平、运营的规范程度相关。但从现实情况看，由于上游企业小、散、乱，沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票。没有足够的发票抵扣，这是营改增后房地产行业面临的主要难题。
3.影响企业的现金流和利润。营改增后，由于房地产企业的销项税额短期内难以出现迅速增长，则很容易出现企业的进项税额比销项税额大的情况。从根本上来看，房地产开发企业，在开发项目之前，相关的建筑材料已经储备好，这就会导致在房地产项目开发初期缴纳的税费很少，不能进行及时的抵扣，从而占用一部分企业经营的现金流。企业的日常经营不能开具足额的进项发票，累积到项目的中后期，会造成房地产企业的赋税负担集中，增加现金流出，影响企业的利润总额。
4.上下游企业的赋税负担和成本容易转嫁到房地产业。房地产企业的上下游产业，以建筑业及其相关材料产业为主，对于建筑企业来说，其合作密切的材料供应商大多比较零散，甚至一些白灰、沙土、水漆等供应，来源于个体工商户，这些较小和零散的供应商没有规范的发票制度，不能给建筑企业开具增值税专用发票，这就容易导致建筑企业的进项税不能得到足额的抵扣，而其相关成本的增加，势必会转嫁到房地产企业。
5.对财务人员带来新的挑战。在房地产企业实行营改增后，在财税票据管理方面，会带来一些新的变化，为了积极应对这些出现的新问题、新变化，需要财务人员不断学习，提高自身的专业技能和业务素质，认真做好营改增后企业的纳税系统升级优化工作，并同供应商之间做好沟通协调，建立畅通发票传递程序。对企业的纳税筹划要重新调整，严格执行国家营改增后的相关政策，切实为企业减税做出应有的贡献。
二、应对措施建议
1.量身定制政策安排。考虑到建筑业和房地产业的重要性和特殊性，财税部门经过多次研究，针对这两个房地产行业、建筑业的特点，‘量身定制’了一系列特殊政策安排，其内容和数量均为历次改革之最，以保证整个行业税负只减不增。对于建筑企业来说，大多数一般纳税人也可以选择简易计税，包括已经开工的老项目、甲供材企业以及清包工企业，基本涵盖了所有的建筑业经营模式。选择简易计税后，这些企业的税负由3%下降到2.91%左右。对进项税发票问题，采取相应的征管配套措施。比如，为解决建筑采购砂土石料抵扣不足的问题，在建筑材料市场、大型工程项目所在地设立增值税专用发票代开点，为小规模的砂土石料供应商和临时经营者代开专用发票。
2.建立健全内部财务制度。国家这次出台的政策考虑非常周到，简单来说，就是企业可以根据工程实际情况，自主选择税负率较低的计税方法。在降低税负的同时，也会“倒逼”企业不断规范经营行为，建立健全内部财务制度，是企业自我净化、自我提升的一次重要机遇。从制度设计看，建筑、房地产行业实施营改增，既利于行业的长远发展，也使政策红利惠及各个环节。建筑劳务、不动产进入抵扣链条，无论是对下游企业的“降成本”，还是对房地产企业的“去库存”都具有积极意义，是供给侧结构性改革的重要举措。
3.认真剖析涉税风险，注重财务管理的细节。企业税负能否降低，企业管理是否到位很关键。企业需要高度重视，加强学习，认真剖析涉税风险。以全面风险管理为指导，对照营改增各类文件，对公司内部的组织架构、项目管理模式以及分包、劳动用工、财务、合同、采购等管理流程梳理分析，找出营改增后的涉税风险点和可能导致税负增加的环节，及时修正组织架构、管控流程等。其次，认真测算，选择计税方式。由于各项目的施工进度、合同范围、结算方式以及材料供应模式等各不相同，计税方式的选择不能一概而论。因此，企业要针对每个项目进行税负成本测算，选择最优方式，确保公司的税负只减不增。试点企业以往缴纳营业税，税基比较简单，计算方式也简单。营改增之后，增值税的计算更为复杂，核算也相对复杂，有效规避涉税风险，应该成为企业重点考虑的问题。营改增后企业要主动适应税制变化，主动学习吃透政策，积极从产业链构建、财务管理等方面改进经营模式，完善治理机制，防止税收风险。
4.做好财务人员培训。房地产开发企业的财务工作人员，要在日常工作中提高对新的纳税政策的学习力度，掌握必要的纳税筹划知识。尽快适应营改增后的企业纳税制度，不断创新企业财务管理、纳税等方面的业务技能，积累纳税实操经验，保证能够精准地核算销项、进项等税额，确保企业税收核算工作不会出现人为因素的失误。财务人员应持续学习营改增后财务管理的新方法、新思路，系统掌握一些棘手的财务问题的处理办法，为降低营改增后企业赋税负担，打好基础。
三、结语
实行“营改增”的目的是减轻房地产企业的税务压力，是我国税收体制进步的一个表现，而房地产企业也应当积极适应增值税的改革，找准营改增后企业财务管理方面的重点、难点问题，在不断摸索中提高财务管理水平和税务筹划能力。
参考文献：
[1]郭宇鑫.一体化运作的房地产开发企业财务管理模式的研究[J].财经界（学术版）. 2016（10）.
[2]李娥.浅谈营改增后房地产行业的财务管理重点及难点[J].财经界（学术版） 2016-01-20.
[3]焦瑞生.“营改增”背景下施工企业的纳税管理分析[J].经营管理者，2016-04-15.
[4]孟繁荣.“营改增”政策下不动产增值税抵扣的会计处理分析[J].中国商论.2016（15）.