论文部分内容阅读
【摘要】房地产开发的工程质量管理涵盖项目工程自身的质量管理和项目品质。下面就针对房地产开发中存在的工程质量管理问题进行分析研究，并阐述了房地产项目各阶段中具体的质量管理手段。
【关键词】房地产项目工程 ；质量管理；全过程
引言：工程质量管理作为房地产项目管理的重要内容，它关系着整个工程的质量和安全问题，也决定房地产开发成败的关键，质量的优劣，直接影响房地产开发项目建成后的销售与企业品牌的树立。重视 “百年大计，质量第一”。
1、房地产开发项目中存在的问题
1.1 规划、设计阶段优化深度不够
由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高。反映在项目现场就是施工中设计变更很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。
1.2工程施工质量可控性不足
项目工程质量往往是决定于施工单位管理，甚至于是施工单位的班组操作工人，施工人员素质高的，做出来的工程质量好些，低的做出来的工程质量就差些。工程主体结构质量尚可，但装修阶段细部差，使用的材料不合格，使用几年后就出现大面积渗水、脱落等质量问题。
2、房地产开发项目质量控制的实施
房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究―产品策划―设计―实施―交付等五大阶段。每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。
2.1前期工作的质量管理
房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着开发项目的前途和命运。因此，房地产开发公司可以通过建立开发项目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧，及时更新以前项目已发现问题，优化工作成果，对工作成果先进行自我评审，然后再进行内部评审。
2.2 设计阶段的质量控制
设计质量主要包括方案设计质量、规划设计质量和施工图设计质量。特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。该阶段质量控制措施可采取：
1）编制设计质量任务书，以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。明确设计单位职责，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。
2）建立项目设计责任制。企业内部自开始就设置项目经理负责制，由项目经理推动整个项目的设计进度，对设计过程进行管理，协调建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定和企业对质量要求。
3）产品标准化。学习标杆房地产企业，进行标准化设计，建立住宅产品体系的标准化设计，同时形成标准化部品体系。 企业更大里可分区域建立《住宅使用标准》和《住宅性能标准》。
4）各专业间图纸优化
开发项目的图纸是随着项目进度逐步出图，最先出来的是单体图纸，后续有室外管线图、景观图等，并且不是同一个设计单位设计，各专业间图纸有矛盾很正常，这就要求开发企业设计部门各专业工程师要经常核对图纸，对图纸优化，解决设计矛盾。
2.3 施工阶段的质量控制
施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。
1）开发项目建设的施工过程质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。
2）推行施工现场质量责任制
正确划分各级管理工作的权限，施工监理现场管理人员各有专职、各司其事，有职，有权、有责。施工单位坚持“三检”制度，自检、互检和交接检；监理单位应在施工单位自检基础上开展工序平行检查，并记录形成记录，建设单位项目专业工程师要不定期抽查，对施工单位与监理单位的检查给予评价。
3）现场工程质量实行样板先行
现场重要工序的工程在大面积施工前做好样板，经过确认后再进行施工，确立施工标准，同时杜绝现场不统一，这一手段对墙体砌筑、装修工程特有效。
2.4竣工质量管理
竣工验收阶段是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。
1）功能性检测
竣工验收前，应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程防雷、室内环境管道系统压力、电气绝缘电阻测试及建筑节能等进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。对检测过程中发现的问题应及时排查解决。
2）分户验收需认真对待
成熟的房地产开发公司将物业公司参与的分户验收标准要高于竣工验收，原因是物业公司人员长年与客户打交道，他们能从业主的角度考虑问题，知道业主在想什么，哪些问题是业主所关注的。对平时我们认为符合相关规范验收标准的分项工程判断会不合格，因为我们的验收是抽检，不可能全数检查到，但是每个业主对自家所购的房屋验收时，那是100%的，所以对于分户验收报告过程中物业公司提出的整改意见更具由代表性，更应认真对待。
3）最后的竣工验收
竣工验收要客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。发现质量问题，建立台帐制，落实责任单位、责任人、整改时间和检查人员，直至问题解决，不能将小问题带到交房，要在业主心中树立良好的质量口碑。
2.5交付后期的质量管理
1）做好售后服务。
按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法，要让业主报修得到及时回复和维修。建筑产品是手工产品，有投诉是必然的，必须认真对待，要做到快捷高效，各方责任单位要齐心协力，将问题解决。
2）是要做好征求意见和调查研究工作
对待投诉的问题要深入调查研究与统计，要进行全面整理分析。是产品设计还是施工质量问题，区别对待，尚需改进的方面，要及时反馈到有关部门与施工单位，以便后期更好改进，切实提供产品质量。
3、结束语
作为房产开发企业，应始终以质量控制为中心，把工程质量作为工程项目建设管理的重点，在施工图设计及工程实施中，可以适当增加预控成本，加强对施工图的审核及现场施工的管理，就可大力减少返工成本，并自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系。在施工环节加强对每个环节的质量控制，才能建造出高质量、高水准的工程，提高投资的效能和价值，为使用阶段安全高效提供保证。
参考文献：
[1] 刘敬云.浅谈房地产工程质量问题分析与管理措施[J].中国西部科技.2010年05期.
[2] 陈熙，骆仁俊.基于精益建造的工程项目质量控制[J].工程管理学报.2010.24.2.
[3] 彭德琦.浅谈房地产开发项目的质量管理[J].中国科技财富.2008.（7）.
【关键词】房地产项目工程 ；质量管理；全过程
引言：工程质量管理作为房地产项目管理的重要内容，它关系着整个工程的质量和安全问题，也决定房地产开发成败的关键，质量的优劣，直接影响房地产开发项目建成后的销售与企业品牌的树立。重视 “百年大计，质量第一”。
1、房地产开发项目中存在的问题
1.1 规划、设计阶段优化深度不够
由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高。反映在项目现场就是施工中设计变更很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。
1.2工程施工质量可控性不足
项目工程质量往往是决定于施工单位管理，甚至于是施工单位的班组操作工人，施工人员素质高的，做出来的工程质量好些，低的做出来的工程质量就差些。工程主体结构质量尚可，但装修阶段细部差，使用的材料不合格，使用几年后就出现大面积渗水、脱落等质量问题。
2、房地产开发项目质量控制的实施
房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究―产品策划―设计―实施―交付等五大阶段。每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。
2.1前期工作的质量管理
房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着开发项目的前途和命运。因此，房地产开发公司可以通过建立开发项目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧，及时更新以前项目已发现问题，优化工作成果，对工作成果先进行自我评审，然后再进行内部评审。
2.2 设计阶段的质量控制
设计质量主要包括方案设计质量、规划设计质量和施工图设计质量。特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。该阶段质量控制措施可采取：
1）编制设计质量任务书，以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。明确设计单位职责，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。
2）建立项目设计责任制。企业内部自开始就设置项目经理负责制，由项目经理推动整个项目的设计进度，对设计过程进行管理，协调建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定和企业对质量要求。
3）产品标准化。学习标杆房地产企业，进行标准化设计，建立住宅产品体系的标准化设计，同时形成标准化部品体系。 企业更大里可分区域建立《住宅使用标准》和《住宅性能标准》。
4）各专业间图纸优化
开发项目的图纸是随着项目进度逐步出图，最先出来的是单体图纸，后续有室外管线图、景观图等，并且不是同一个设计单位设计，各专业间图纸有矛盾很正常，这就要求开发企业设计部门各专业工程师要经常核对图纸，对图纸优化，解决设计矛盾。
2.3 施工阶段的质量控制
施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。
1）开发项目建设的施工过程质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。
2）推行施工现场质量责任制
正确划分各级管理工作的权限，施工监理现场管理人员各有专职、各司其事，有职，有权、有责。施工单位坚持“三检”制度，自检、互检和交接检；监理单位应在施工单位自检基础上开展工序平行检查，并记录形成记录，建设单位项目专业工程师要不定期抽查，对施工单位与监理单位的检查给予评价。
3）现场工程质量实行样板先行
现场重要工序的工程在大面积施工前做好样板，经过确认后再进行施工，确立施工标准，同时杜绝现场不统一，这一手段对墙体砌筑、装修工程特有效。
2.4竣工质量管理
竣工验收阶段是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。
1）功能性检测
竣工验收前，应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程防雷、室内环境管道系统压力、电气绝缘电阻测试及建筑节能等进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。对检测过程中发现的问题应及时排查解决。
2）分户验收需认真对待
成熟的房地产开发公司将物业公司参与的分户验收标准要高于竣工验收，原因是物业公司人员长年与客户打交道，他们能从业主的角度考虑问题，知道业主在想什么，哪些问题是业主所关注的。对平时我们认为符合相关规范验收标准的分项工程判断会不合格，因为我们的验收是抽检，不可能全数检查到，但是每个业主对自家所购的房屋验收时，那是100%的，所以对于分户验收报告过程中物业公司提出的整改意见更具由代表性，更应认真对待。
3）最后的竣工验收
竣工验收要客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。发现质量问题，建立台帐制，落实责任单位、责任人、整改时间和检查人员，直至问题解决，不能将小问题带到交房，要在业主心中树立良好的质量口碑。
2.5交付后期的质量管理
1）做好售后服务。
按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法，要让业主报修得到及时回复和维修。建筑产品是手工产品，有投诉是必然的，必须认真对待，要做到快捷高效，各方责任单位要齐心协力，将问题解决。
2）是要做好征求意见和调查研究工作
对待投诉的问题要深入调查研究与统计，要进行全面整理分析。是产品设计还是施工质量问题，区别对待，尚需改进的方面，要及时反馈到有关部门与施工单位，以便后期更好改进，切实提供产品质量。
3、结束语
作为房产开发企业，应始终以质量控制为中心，把工程质量作为工程项目建设管理的重点，在施工图设计及工程实施中，可以适当增加预控成本，加强对施工图的审核及现场施工的管理，就可大力减少返工成本，并自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系。在施工环节加强对每个环节的质量控制，才能建造出高质量、高水准的工程，提高投资的效能和价值，为使用阶段安全高效提供保证。
参考文献：
[1] 刘敬云.浅谈房地产工程质量问题分析与管理措施[J].中国西部科技.2010年05期.
[2] 陈熙，骆仁俊.基于精益建造的工程项目质量控制[J].工程管理学报.2010.24.2.
[3] 彭德琦.浅谈房地产开发项目的质量管理[J].中国科技财富.2008.（7）.