二手房价率先调整

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  持续上涨的二手房价在今年2月份中断了上涨势头,鉴于疫情对楼市的影响可能在短期内难以消退,因此二手房价涨幅在短期内很难“转正”。市场出现这样的变化,给了购房者捡漏机会,可主动把握。
  二手房价率先调整
  连续上涨了58个月的二手房价,在今年2月份出现逆转。
  近日,国家统计局发布“2020年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。数据显示,二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.1%。就此,连续58个月的上涨态势在今年2月份被中断。
  就整体情况来看,二手住宅价格上涨的城市有 14 个,持平的城市有29个,下跌的城市有27个。相比1月,2月房价上涨的城市数量减少19城,房价持平的城市数量增加24城,房价下跌的城市数量减少5城。
  就不同类型城市来看,一线城市虽然整体仍然保持上升态势,但涨幅已经回落。数据表明,4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.3个百分点。值得关注的是,一线城市内部各城市的二手房价走势也已出现了分化。据国家统计局公布的数据显示,北京和广州分别下降0.2%和0.1%,上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。
  此外,31个二线城市2月二手住宅销售价格环比持平,与上月相同,武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市无成交,价格视为没有变动(环比指数为100)。
  三线城市二手房价出现调整。数据显示,2月份,35个三线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降 0.1%,其中南充、泸州、烟台和遵义等 4 个城市跌幅较大,环比跌幅在0.7%以上;包头、锦州和扬州等12个城市无成交。
  专家表示,此類变化意味着市场已现降温迹象。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在连续58个月二手房价格指数环比涨幅为正的情况下,此次首次出现转负的现象,充分说明市场已处在降温过程中,房东在不断调整定价策略,以应对新冠肺炎所带来的冲击。
  二手房价回落表明市场信心下滑。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,2月份整体来看,各等级城市二手房市场受到疫情冲击明显,市场信心下滑,带动市场价格回落。
  成交状况暂未改善
  3月份上半个月(1日至15日,以下同),二手房市场成交状况仍不理想,同比下滑达4成。
  根据易居研究院监测的 13 个城市二手房市场成交情况结果显示,3 月份上半个月二手房共成交 20448 套,较2019年同时期下降42.5%。
  具体到各个城市来看,除深圳和南京外,其他城市同比均有所下降。这主要是因为 13 城中,深圳和南京在 2019年3月二手房市场未出现小阳春,成交量基数低。成都、北京、岳阳、扬州、金华等城市调整幅度较大,同比下降幅度超过50%。
  从历史成交水平来看,3月上半月市场成交状况仍然显得有些低迷。通过观察最近 3 年多时间的成交情况,除了2017年10月、2018年10月、2019年2月及今年2月的上半月之外,其余时间的成交量都要明显高于今年3月上半月的水平。而上述时间段,不是国庆长假就是春节长假,成交低迷是常态。
  即便是与疫情发生之前的2020年1月上半月相比,二手房市场成交表现也不佳,成交量下降四成。
  就具体城市表现来看,除无锡外,其余 12 个城市二手房成交量均有所下降。无锡3月上半月成交量为1412套,较疫情前的1月增长115.6%,数据存在一定异动,可能是由于2月的部分成交量网签数据延至到了3月,而并非实际成交状况出现明显改善。
  通过进一步对比发现,成都、岳阳、杭州、金华、佛山等城市回落幅度最大,均超 50%。南京回落幅度较小,下降14.6%。
  捡漏机会显现
  二手房市场将会逐渐恢复,但很难在短期内得到明显改善。
  上海易居房地产研究院研究员姚方分析指出,3月成交量仍受新冠疫情影响,部分城市二手房月初日网签量仍为0。虽然网签数据存在一定的滞后性,但近期日网签量仍不及正常水平,疫情虽得到有效控制,二手房市场仍处于逐渐恢复的状态中。
  姚方分析指出,目前各城市绝大多数房产中介门店已恢复营业,从需求端来看,预计因疫情而耽搁的购房需求会逐步释放。此外,疫情对房价形成利空,不少卖家愿意调低价格以寻求交易机会,也将激发部分优质物业及大户型房源的置换需求。另外,政策面偏暖,有利于市场成交恢复。从地方政策来看,在疫情期间部分城市加码人才购房政策,如杭州、苏州、青岛等,这也有助于市场需求的提振。
  不过,二手房市场完全恢复,尚需时日。姚方表示,在中央疫情期间仍多次强调“房住不炒”的大环境下,综合来看,二手房市场不宜过分乐观,但恢复至疫情前正常水平可期。
  而就房价来说,房价涨幅首次由正转负,可能在短时间内难以“转正”。有观点认为,2月二手房价涨幅环比首次转负,已处于“偏冷”区间。本轮房地产周期上涨时间长、幅度大,随着全国房地产市场进一步降温,叠加新型冠状病毒疫情的影响,预计未来几个月二手房价仍有下跌空间。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,此次二手房价涨幅由正转负并非偶然,其实此前已经出现卖家不断调低挂牌价以寻求成交机会的现象,表明二手房市场逐步趋冷。
  至于影响时间持续到何时?业内人士表示,初步判断要等到二季度,市场成交状况才会达到正常水平。
  而对于购房者来说,则可以寻找捡漏机会。业内人士表示,在房价处于下行趋势之时,买方占据主动权。考虑到房产具有不动产属性,流动性较差,因此在这个时期,少数急需资金的卖家为了尽快成交,往往会选择大幅降价,这就给了购房者捡漏机会。当然,要实现捡漏,应该主动出击,多了解和接触市场。
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