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【摘要】现在，中国政府已经启动了大规模的保障性住房建设，但我国的保障性住房在空间布局方面普遍存在选址偏远、集群式建设的问题。因此科学进行保障性住房的空间选址，以更好地实现住房保障目标并促进社会融合是很有必要的。我们依据低收入住房空间布局的理论，在目前我国城市保障性住房空间选址所存在的问题分析的基础上，对南京市四大保障房片区的选址情况进行了实地调查与分析。分析得出，南京四片区保障房选址基本合理，但仍有较大差异，需进一步完善。
【关键词】保障性住房；空间选址；实证分析
我国的保障性住房发展了已有十余年，国务院1995年推出“安居工程”，1998年推出“经济适用房及廉租房”政策，2007年更提出系统的保障性住房政策，但效果甚微，并暴露出种种问题。保障性住房项目集中建设，加剧了低收入群体的空间聚集，强化了社会各阶层的居住空间分异，容易导致贫困过度集中[1]。
由于住房的寿命期一般长达一百年，因此建设一旦实施，就会有很强的不可逆性，住房空间布局和城市社会空间结构将会被影响几十年甚至上百年。因此，科学慎重地对待保障房的空间选址问题十分必要。
1、居住空间分异理论与保障房选址现状
1.1空间分异理论
居住空间分异是一种居住现象：在一个城市中，不同特性的居民聚居在不同的空间范围内，整个城市形成一种居住分化甚至相互隔离的状况。在相对隔离的区域内，同质人群有着相似的社会特性、遵循共同的风俗习惯和共同认可的价值观，或保持着同一种亚文化；而在相互隔离的区域之间，则存在较大的差异性[2]。
居住分异理论是城市经济学和城市社会学的研究热点，西方国家的研究主要讨论不同种族（特别是白人和黑人）之间的居住分异。国内学者对北京、上海、广州、深圳和西安等城市的研究都表明，我国城市的居住空间分异正在或已经形成[1]。
1.2保障房选址现状
我国的保障房选址大多存在选址边缘化、集中建设以及公共配套设施不完善的问题[3]。
政府为了减少土地收益损失，尽可能的将保障房选在较偏远地区，由此导致被保障居民远离就业密集区，并会造成交通不便。我国大力建设保障房而采取的集中建设模式，导致了低收入人群集聚，形成居住空间分异。而且由于小区位置的偏远，周围很难有成熟的住宅小区公共设施共用，这将对居民的生活造成极大不便。
2、南京市保障房实地调查
从目前各方学者对于我国保障房空间分布的研究来看，大规模保障房的建设是否能真正解决低收入群体的生活需求，从而带动社会经济的发展还不能妄下定论。因此本研究小组成员针对南京市大型保障房项目的所处区位、周边环境以及具体配建情况进行了实地调查。
2.1项目简介
2010年初南京市启动了丁家桥、花岗、西善桥岱山西侧、江宁上坊北侧四大片区保障房项目。四大片区规划总用地面积5.6平方公里，总建筑面积约950万平方米，共计提供约8.2万套保障性住房。
2.2四大片区基本信息
四大片区分布如图所示：
江宁上坊保障房片区，位于江宁区上坊老镇北侧，总用地面积125公顷，规划总建筑面积约193万平方米。
岱山保障房项目位于宁芜公路以南，雨花台区西善桥街道岱山西侧，与板桥新城相连。总用地面积228公顷，规划总建筑面积约380万平方米。
丁家庄保障房项目位于栖霞区迈皋桥街道，总用地约85公顷，规划总建筑面积约167万平方米。
花岗保障房项目位于栖霞区马群街道，总用地约135公顷，规划总建筑面积约211万平方米。
3、选址评价模型构建与实地调查信息汇总
3.1选址合理性综合评价模型构建
保障性住房的选址合理性评定是一个涉及诸多因素的综合的过程，是自然环境与人类社会活动相互交织并与各种地域结合共同作用所产生的影响所决定的。因此， 该指标体系不但要从定性方面分析， 还应采取定量化分析。基于此， 我们构建了四大片区保障房选址研究分级指标体系。考虑各因素对保障房片区的居民的影响程度，通过查阅相关文献并请专家打分确定各因子权重见表1。
3.2各片区信息汇总分析
由于研究项目涉及面积较大，且仍处于建设过程中，给信息的调查与收集带来了很大难度。例如规划中要求的基础配套设施有很多尚未完成，所以只能通过资料查阅对相关信息进行完善。为了能够对保障房的各种相关指标进行全面综合的评价，本论文采取资料查阅、未来预测与实地调研相结合的方式对所需要研究的内容进行了完善。通过进一步的信息提取与汇总得出最终结果见表2。
根据本次调查最终所得的信息，我们对各个因素进行了打分。取每个二级指标满分10分，按评判标准打分见表3。
最后，运用公式得出最终结果见表4。
为了能直观得看出保障房四大片区选址评价的最终结果，我们以百分制对其进行表示，见表5。
4、实地调查结果分析
（1）上文测算结果是，丁家庄保障房片区选址得分最高，上坊片区选址得分最低，但四大片区的区位得分差别并不是很大，均远离市区并分布于南京市外围。但从四大片区选址合理性分析的最终综合得分来看，分值均高于60分，说明四大片区保障房的区位选择都基本合理。
（2）对于交通，我们可以看出丁家桥保障房片区交通便利度最高，近乎是上坊保障房片区的两倍。之所以会有这样大的差别主要是由于丁家桥处在外城区，而其余三大片区处于郊区。而江宁上坊的得分最低，通过表中数据我们也很容易发现，其主要原因在于交通条件太差，进而拉低了最终综合得分。实际上，由于整个江宁区都还正处于开发阶段，相比于雨花台区和栖霞区，其经济的发展都较为滞后，而上坊保障房又处于江宁的外边缘，综合得分较低显而易见。 （3）此外，就业的保障也是影响居民生活的重要因素之一。结果表明：花岗保障房片区的就业渠道最少，如果政府不针对这一问题采取必要的措施，随着居民的大量入住，问题将会迅速凸显出来，受保障人群的住房问题虽然得以解决，而生活却并未得到保障。
（4）从上述分析我们也可以看出，与保障房建设同步的配套基础设施的建设也是非常的重要，即表中第三个影响因素——相关配套，它对保障房的评判影响极大。保障性住房的入住群体是低收入人群，所以他们对基础设施的依赖程度比较高。如果低收入家庭远离就业地、医院、学校等，他们就要承担相对多的交通成本和时间，易造成一些人放弃原就业机会，同时缩小社交圈。
5、建议
由于政府的土地财政依赖及其他问题的存在，几乎所有城市的保障性住房的选址很少能选在地段好、交通方便、周围配套设施非常完善的地方[3]。因此，综上分析提出以下建议：
（1）从地理位置上，综合选址地的自然、经济、社会条件，并在参考城市规划方向的基础上，选择目前成本较低并在以后发展前景较好的位置。（2）从交通上，尽量选择在已有的交通路线附近，未来可以完善延展。（3）从就业上，尽量选在靠近工业园区或企业较多的地方，可以为居民提供更好的就业条件。（4）为了减少居住空间分异，避免出现贫民区，可以采用保障房与商品房配套建设的混居模式。
选址是复杂的，我们在选址时不可能使每项因素都达到最优，但是我们可以对影响因素的重要性进行比较，在因素冲突时优先满足较重要的选项，从而使选址总体得到平衡，保证保障房选址的相对合理性。
参考文献
[1]郑思齐，张英杰.保障性住房的空间选址：理论基础、国际经验与中国现实[J].现代城市研究，2010（09）：18-22.
[2]师春梅.城市居住空间分异问题研究综述[J].黑河学刊，2010（11）：6-8.
[3]杜静，赵小玲.我国保障性住房选址的决策因素分析[J].工程管理学报，2012（1）：84-88.
[4]龙丽民，孙桂平，赵红杰等.石家庄市居住空间分异模型及发展趋势初探[J].石家庄职业技术学院学报，2006，18（01）：20-24.
[5]杨晓冬，黄丽平.保障性住房选址问题及对策研究[J].工程管理学报，2012（04）：103-107.
[6]张永波，翟健.北京市保障性住房空间布局探讨[ C].北京：和谐城市规划—2007 中国城市规划年会论文集：1313-1321.
[7]杨靖，张嵩，汪冬宁.保障性住房的选址策略研究[J ].城市规划，2009 （12）：53-58.
[8]汪冬宁，汤小橹，金晓斌等.基于土地成本和居住品质的保障住房选址研究——以江苏省南京市为例[J].城市规划，2010（03）：57-61.
[9]陈乃栋，赵蕾，郑晓华等.保障性住房的规划选址研究——南京市的实践与思考[J].江苏城市规划，2011（10）：7-9.
[10]田野，栗德祥，毕向阳.不同阶层居民混合居住及其可行性分析[J ].建筑学报，2006（4）：38-41.
作者简介
栾寿福（1992—），男，本科生，东南大学土木工程学院学生，专业：土木工程。
刘欣书（1991—），女，本科生，东南大学土木工程学院学生，专业：工程管理。
何雪英（1991—），女，本科生，东南大学土木工程学院学生，专业：工程管理。
沈耳东（1992—），男，本科生，东南大学土木工程学院学生，专业：工程管理。
赵明扬（1990—），男，本科生，东南大学土木工程学院学生，专业：工程管理。
1本论文是江苏省大学生创新训练计划项目（S201214）的部分成果。
2东南大学土木工程学院四年级本科生，江苏南京，210096。
【关键词】保障性住房；空间选址；实证分析
我国的保障性住房发展了已有十余年，国务院1995年推出“安居工程”，1998年推出“经济适用房及廉租房”政策，2007年更提出系统的保障性住房政策，但效果甚微，并暴露出种种问题。保障性住房项目集中建设，加剧了低收入群体的空间聚集，强化了社会各阶层的居住空间分异，容易导致贫困过度集中[1]。
由于住房的寿命期一般长达一百年，因此建设一旦实施，就会有很强的不可逆性，住房空间布局和城市社会空间结构将会被影响几十年甚至上百年。因此，科学慎重地对待保障房的空间选址问题十分必要。
1、居住空间分异理论与保障房选址现状
1.1空间分异理论
居住空间分异是一种居住现象：在一个城市中，不同特性的居民聚居在不同的空间范围内，整个城市形成一种居住分化甚至相互隔离的状况。在相对隔离的区域内，同质人群有着相似的社会特性、遵循共同的风俗习惯和共同认可的价值观，或保持着同一种亚文化；而在相互隔离的区域之间，则存在较大的差异性[2]。
居住分异理论是城市经济学和城市社会学的研究热点，西方国家的研究主要讨论不同种族（特别是白人和黑人）之间的居住分异。国内学者对北京、上海、广州、深圳和西安等城市的研究都表明，我国城市的居住空间分异正在或已经形成[1]。
1.2保障房选址现状
我国的保障房选址大多存在选址边缘化、集中建设以及公共配套设施不完善的问题[3]。
政府为了减少土地收益损失，尽可能的将保障房选在较偏远地区，由此导致被保障居民远离就业密集区，并会造成交通不便。我国大力建设保障房而采取的集中建设模式，导致了低收入人群集聚，形成居住空间分异。而且由于小区位置的偏远，周围很难有成熟的住宅小区公共设施共用，这将对居民的生活造成极大不便。
2、南京市保障房实地调查
从目前各方学者对于我国保障房空间分布的研究来看，大规模保障房的建设是否能真正解决低收入群体的生活需求，从而带动社会经济的发展还不能妄下定论。因此本研究小组成员针对南京市大型保障房项目的所处区位、周边环境以及具体配建情况进行了实地调查。
2.1项目简介
2010年初南京市启动了丁家桥、花岗、西善桥岱山西侧、江宁上坊北侧四大片区保障房项目。四大片区规划总用地面积5.6平方公里，总建筑面积约950万平方米，共计提供约8.2万套保障性住房。
2.2四大片区基本信息
四大片区分布如图所示：
江宁上坊保障房片区，位于江宁区上坊老镇北侧，总用地面积125公顷，规划总建筑面积约193万平方米。
岱山保障房项目位于宁芜公路以南，雨花台区西善桥街道岱山西侧，与板桥新城相连。总用地面积228公顷，规划总建筑面积约380万平方米。
丁家庄保障房项目位于栖霞区迈皋桥街道，总用地约85公顷，规划总建筑面积约167万平方米。
花岗保障房项目位于栖霞区马群街道，总用地约135公顷，规划总建筑面积约211万平方米。
3、选址评价模型构建与实地调查信息汇总
3.1选址合理性综合评价模型构建
保障性住房的选址合理性评定是一个涉及诸多因素的综合的过程，是自然环境与人类社会活动相互交织并与各种地域结合共同作用所产生的影响所决定的。因此， 该指标体系不但要从定性方面分析， 还应采取定量化分析。基于此， 我们构建了四大片区保障房选址研究分级指标体系。考虑各因素对保障房片区的居民的影响程度，通过查阅相关文献并请专家打分确定各因子权重见表1。
3.2各片区信息汇总分析
由于研究项目涉及面积较大，且仍处于建设过程中，给信息的调查与收集带来了很大难度。例如规划中要求的基础配套设施有很多尚未完成，所以只能通过资料查阅对相关信息进行完善。为了能够对保障房的各种相关指标进行全面综合的评价，本论文采取资料查阅、未来预测与实地调研相结合的方式对所需要研究的内容进行了完善。通过进一步的信息提取与汇总得出最终结果见表2。
根据本次调查最终所得的信息，我们对各个因素进行了打分。取每个二级指标满分10分，按评判标准打分见表3。
最后，运用公式得出最终结果见表4。
为了能直观得看出保障房四大片区选址评价的最终结果，我们以百分制对其进行表示，见表5。
4、实地调查结果分析
（1）上文测算结果是，丁家庄保障房片区选址得分最高，上坊片区选址得分最低，但四大片区的区位得分差别并不是很大，均远离市区并分布于南京市外围。但从四大片区选址合理性分析的最终综合得分来看，分值均高于60分，说明四大片区保障房的区位选择都基本合理。
（2）对于交通，我们可以看出丁家桥保障房片区交通便利度最高，近乎是上坊保障房片区的两倍。之所以会有这样大的差别主要是由于丁家桥处在外城区，而其余三大片区处于郊区。而江宁上坊的得分最低，通过表中数据我们也很容易发现，其主要原因在于交通条件太差，进而拉低了最终综合得分。实际上，由于整个江宁区都还正处于开发阶段，相比于雨花台区和栖霞区，其经济的发展都较为滞后，而上坊保障房又处于江宁的外边缘，综合得分较低显而易见。 （3）此外，就业的保障也是影响居民生活的重要因素之一。结果表明：花岗保障房片区的就业渠道最少，如果政府不针对这一问题采取必要的措施，随着居民的大量入住，问题将会迅速凸显出来，受保障人群的住房问题虽然得以解决，而生活却并未得到保障。
（4）从上述分析我们也可以看出，与保障房建设同步的配套基础设施的建设也是非常的重要，即表中第三个影响因素——相关配套，它对保障房的评判影响极大。保障性住房的入住群体是低收入人群，所以他们对基础设施的依赖程度比较高。如果低收入家庭远离就业地、医院、学校等，他们就要承担相对多的交通成本和时间，易造成一些人放弃原就业机会，同时缩小社交圈。
5、建议
由于政府的土地财政依赖及其他问题的存在，几乎所有城市的保障性住房的选址很少能选在地段好、交通方便、周围配套设施非常完善的地方[3]。因此，综上分析提出以下建议：
（1）从地理位置上，综合选址地的自然、经济、社会条件，并在参考城市规划方向的基础上，选择目前成本较低并在以后发展前景较好的位置。（2）从交通上，尽量选择在已有的交通路线附近，未来可以完善延展。（3）从就业上，尽量选在靠近工业园区或企业较多的地方，可以为居民提供更好的就业条件。（4）为了减少居住空间分异，避免出现贫民区，可以采用保障房与商品房配套建设的混居模式。
选址是复杂的，我们在选址时不可能使每项因素都达到最优，但是我们可以对影响因素的重要性进行比较，在因素冲突时优先满足较重要的选项，从而使选址总体得到平衡，保证保障房选址的相对合理性。
参考文献
[1]郑思齐，张英杰.保障性住房的空间选址：理论基础、国际经验与中国现实[J].现代城市研究，2010（09）：18-22.
[2]师春梅.城市居住空间分异问题研究综述[J].黑河学刊，2010（11）：6-8.
[3]杜静，赵小玲.我国保障性住房选址的决策因素分析[J].工程管理学报，2012（1）：84-88.
[4]龙丽民，孙桂平，赵红杰等.石家庄市居住空间分异模型及发展趋势初探[J].石家庄职业技术学院学报，2006，18（01）：20-24.
[5]杨晓冬，黄丽平.保障性住房选址问题及对策研究[J].工程管理学报，2012（04）：103-107.
[6]张永波，翟健.北京市保障性住房空间布局探讨[ C].北京：和谐城市规划—2007 中国城市规划年会论文集：1313-1321.
[7]杨靖，张嵩，汪冬宁.保障性住房的选址策略研究[J ].城市规划，2009 （12）：53-58.
[8]汪冬宁，汤小橹，金晓斌等.基于土地成本和居住品质的保障住房选址研究——以江苏省南京市为例[J].城市规划，2010（03）：57-61.
[9]陈乃栋，赵蕾，郑晓华等.保障性住房的规划选址研究——南京市的实践与思考[J].江苏城市规划，2011（10）：7-9.
[10]田野，栗德祥，毕向阳.不同阶层居民混合居住及其可行性分析[J ].建筑学报，2006（4）：38-41.
作者简介
栾寿福（1992—），男，本科生，东南大学土木工程学院学生，专业：土木工程。
刘欣书（1991—），女，本科生，东南大学土木工程学院学生，专业：工程管理。
何雪英（1991—），女，本科生，东南大学土木工程学院学生，专业：工程管理。
沈耳东（1992—），男，本科生，东南大学土木工程学院学生，专业：工程管理。
赵明扬（1990—），男，本科生，东南大学土木工程学院学生，专业：工程管理。
1本论文是江苏省大学生创新训练计划项目（S201214）的部分成果。
2东南大学土木工程学院四年级本科生，江苏南京，210096。