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穷人什么时候才能买得起房?
《蜗居》是作家六六继小说《双面胶》之后,又一部直面现实、极具畅销潜质的都市题材小说。故事发生在上海房价飙升时期,描摹了以上海为代表的白领一族生存状态,是一部“高保真”的都市房奴心态写照。由本书改编的电视剧,引起了各电视台的新一轮热播,也吸引了许多的人去看,并成为了人们茶余饭后的谈资。
关于房奴,有这么一则寓言:说猪通过勤劳致富获5元钱存在老鼠开的钱庄里,猪打算拿这5元钱建一个小窝,大概要花2元买地,花3元搭窝。
王八是搞工程的,他想在猪身上挣更多的钱,于是找来当投资顾问的狐狸想办法。
狐狸说,这好办。于是找来管地盘的狼和开钱庄的老鼠一起来商议。结果王八从老鼠那里借来200元,用100元买了狼的地,花了3元把猪窝盖好,花了50元给了狐狸咨询服务费。
猪没有地,只好求王八把窝卖给它,王八要价500元。猪说只有5元买不起,这时候狐狸说服猪去向老鼠借钱。
老鼠答应借500元给猪,前提是要他连本带利还600元,可以分10年还清,并且产权证拿来抵押。结果成交。
最后,猪花了600元买来了猪窝,比最初的计划成本高了120倍,猪努力了10年去挣钱还贷。
在这场交易里面,狼、老鼠、狐狸还有王八都挣了钱。以后他们就如法炮制,迫使更多的猪去贷款买房子了。
这时候,驴看到有机可乘,到老鼠那里贷了好多的款,把王八盖的房子都买过来,然后以更高的价格卖给了猪。猪的还贷期就越来越长,吃的越来越差,小猪崽子也不敢生了。
由于猪的数目越来越少,狼觉得这样下去自己没有猪肉吃了,非饿死不可,于是开始调控,不让老鼠再借钱了。但是王八还没有停止盖房,把自己挣的钱全投入生产了。驴手上的猪窝囤积得很多,卖不动了被套牢了。结果,老鼠、王八,还有驴都挣了好多的猪窝,钱到最后都集中到狼手上。
如今,谁都等着狼把钱拿出来救命。聪明的你,如果你是狼,你会拿钱救哪个?快要饿死的老猪把省吃俭用得来的2元钱加上从老鼠那里借来的100元钱,让小猪去深造,说:“孩子,长大了一定要混到狼群里啊!”
这是多么可悲的结局,小猪的境遇也是海萍们房奴的境遇,发人深思,但现实更加令人担忧。
全国12大城市白领收入及买房承受情况
在我们的现实生活中,大多数人遭遇着和海萍一样的境况。摘录一份数据如下:深圳:平均普通房价13000元/平米,白领月收入8000元左右,压力比较大。上海:平均普通房价12000元/平米以上,上海月工资税后12000元以上算偏高。上海开发的楼盘卖40000元/平米,别墅卖2亿元,属于豪宅,不能作为比较对象。北京:平均普通房价8000元～10000元/平米(通州、五环外),月工资税后达到8000元～10000元,算中等偏上,大多白领月收入在税前6000元～9000元之间,压力比居中。天津:普通住宅均价7000元～9000元/平米左右,近几年房价猛涨,河东区已上8000元/平米,开发区房价8000元/平米以上,月工资一般在3000元左右,压力比最大。武汉:平均普通房价6000元/平米,收入达6000元以上才好,大多月收入在2500元左右。青岛:平均普通房价8000元/平米,月收入一般3000元左右,购房压力很大;开发区房价涨到6000元/平米以上,白领月工资一般是2500元,压力比较大。大连:平均普通房价6500元/平米,年轻人月收入2000元多,压力较大。太原:平均普通房价5000元/平米,亲贤街楼价达10000元/平米以上,月收入2000元,压力比偏大。西安:平均普通房价4500元/平米,月收入2000元左右,压力比在国内居中。石家庄:平均普通房价4800元/平米,月收入2000元以下。成都:平均普通房价5500元～7000元/平米,月收入2000元左右,买房压力比较大,最近,二环附近房价7000元/平米以上。济南:平均普通房价6000元/平米左右,月收入2500元,比青岛压力比小。如果是蓝领,或者收入不及表中的白领,那所承受的压力比就更大了。像海萍们一样的房奴多久才能买起一套属于自己的房子呢,就是辛辛苦苦买了房子,这房子又会真正属于你吗?
你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?
大多数人经常哭着喊着买房子,那么,你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?最新版《房产投资扫盲》中写到:房价是一个时点数,是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子:你购买房子,房价100万,首付成,贷款70万,期限20年。当你完成此笔交易的时候,所有的都是静态的,包括你的初期贷款利率。这20年,你能确保贷款利率不发生变动吗?在过去10年,中国的平均贷款利率是8%(已剔除硬着陆实行的高利率影响)。而我们买房时的初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点,这三点意味着什么?意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说,你实际上花了130万买了一套100万的房子。有人说,房价会涨啊,房产是不动产,是保值工具。其实,房产和地产是两回事,房产(即地面上的建筑物)是固定资产,是要提折旧的,是随着时间不断贬值的。地产(即土地使用权),是无形资产,是实行摊销的,是可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗?
由于我们现在制度上的缺陷,我们的资产具有不可分割性,即我们不能单独处置我们的房产或地产。我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别,其实我们购买的只是该住房的70年的使用权,和所有权有本质的区别。
举例说吧,购买一套35平米的小户型,1400元/平米,各种税费保险1000元,总价50000元;使用年限:70年,3成(15000元)自有资金,7成(35000元)贷款,贷款20年。静态分析:自有资金,资金成本为银行存款利息2%,贴现率以银行存款利率计,贷款利率是5%。等额还款法,则月还款需231元,年还款需2772元。理论上计算,你每月的租金收入不低于134元就可投资。动态分析:自有资金,由于资金成本随利息变动而变动,设70年内加权平均存款利息为5%,20年内加权平均贷款利息8%。等额还款法,则月还款需293元,年还款需3516元。理论上你每月的租金收入不低于253.4元就可投资。大家可以发现,贷款的话要比一次性付款成本高,多出来的钱你替银行打工了。现在整体来看:一套100万元的房子,每月租金就是5068元。为了住这套房子,你每月的现金流出是5068元(不计算装修、物业管理等各种费用)。你愿意花5000多元去租自己手中的这套价值100万的房子吗?你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢?这样,我们的买房行为是否也是一种勇敢的牺牲呢?而房地产公司却一如既往地追求着它们的既得利益。
房地产运作模式
由于全国性房价上涨,土地随之成了抢手货。一切预期都寄希望于这样一个推理:房价依然保持现在的增速至少3至5年。房地产公司步入“上市融資—重金拿地—囤地再融资”怪圈。进入2007年之后,“地王”频出,南京苏宁房地产、万科、北辰实业等“地王”创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。此期间,还有若干区域“地王”不断闪现。而几乎所有的“地王”背后,都有一家上市地产公司的身影。据统计,万科(000002.SZ)拿出60亿元买地,而保利地产(600048.SH)买地相继投入逾70亿元。这些钱大都来自同样火热的股市。上市公司疯狂围地的结果直接导致了当前土地高度集中在大型房地产上市企业。其中上海绿地和保利集团分别以30.25亿元和16.3亿元竞得北京大兴区黄村19号地与大兴区黄村新城北区2号地,后者楼面单价达到7250元/平方米,成为大兴区单价“地王”。
改革开放以后,我们学的主要是西方,特别是香港的房地产模式,拍地制度。奉行“香港模式”的开发商被称为“全能开发商”,是一条以开发商为核心的纵向运作产业链,投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等通常由一家企业独立完成。由此衍生出的问题是企业融资渠道比较单一,主要是银行贷款和预收客户购房款。开发商的核心业务就是拿地和借钱。“美国模式”强调高度细分的专业化分工,形成横向价值链。从资金筹措到开发、规划、设计、建设以及销售,各环节均由专业化公司完成。美国房地产业资金更多地来源于社会大众,只有15%左右是银行资金。简而言之,“美国模式”的核心是土地自由供应,专业分工明确,以金融运作为核心,收益大众化。这两种模式就是当今中国房地产界普遍运行的两种运作方式。
经济学家对中国房地产的评价
世界级的公司治理和金融专家郎咸平说,拿中国政府的卖地和全世界的各种价格比较,就会发现中国的地价涨幅是全世界最快的,而且只涨不跌,这种只涨不跌的经济指标本身就不正常。.
在所谓的公开竞价之下,土地价格飞涨,这样就加大了构建成本。这个钱基本上被变为地方的财政收入,因此在很多地方,地方政府肥得流油,但有没有“取之于民,还之于民”呢?很多地方是没有的。所以,老百姓平白承担了高价土地的成本。这个钱地方政府拿去做什么用途呢?包括地方的基础建设,包括盖办公大楼,当然更包括形象工程、政绩工程等等。这些钱没有替老百姓创造更好的居住条件!
中国入世首席谈判代表、现任博鳌亚洲论坛秘书长龙永图说:“现在房价之所以高,主要是在土地供应上,在建设一般老百姓的廉租房方面,政府做得不够,“2/3房子由政府提供;1/3开发商去做,这部分房价越高越好,让富人去买,税收给政府……”龙永图给人们提了个醒,房价是可以控制的。按其表述,控制的途径有两个:一是,保障性住房的建设,市场有其规律,但是在市场规律失灵时,政府的管理必须跟上;二是,税收的杠杆作用发挥。
经济适用房现状如何
国务院于2007年8月发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中明确要求,经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平,建筑面积控制在60平方米左右。
根据《法制日报》近日报道,2009年年初,安徽省安庆市在集贤北苑和红旗小区集中新建了419套经济适用房,而一些准备申请经济适用房的市民却发现,已建的341套房子中没有一套的面积低于90平方米,甚至有數十套的面积超过150平方米,面积最大的竟然成为了205.69平方米的超大户型,达到政策的规定的“60平方米左右”的3倍以上,令人惊愕不已。由于面积超大,总价过高,当地很多中低收入者买不起,只得望房兴叹。中央政府在2008年重新确立了住房保障制度,使保障住房与商品房同时成为解决老百姓住房问题的两条并行途径。
可在一些地方,要么是地方政府以种种理由不再建设经济适用房;要么经济适用房等保障住房建设严重不足,老百姓很难买到经济适用房,被逼向商品房市场;要么把经济适用房建在非常偏远、住户生活出行非常不便的区域;要么经济适用房价格采取随行就市的定价,使得经济适用房的价格与可类比的商品房价格相差无几,成为了准商品房。
对此,舆论不禁要质疑,“豪华”的经济适用房到底为谁而建?上海的经济适用房建设还遭到了“缩水”“囤地”的质疑。早在2008年,上海“两会”上公布的《上海市住房建设规划(2008-2012年)》中,确定“新开工面积中,经济适用住房和廉租住房等保障性住房约2000万平方米”,相当于每年400万平方米。此后,上海市建设交通委副主任沈晓苏于2008年年底也表示:“2008年400万平方米的经济适用住房的开工任务都已经完成,2009年上海将继续安排400万平方米的经济适用住房的建设。”可现实是,2008年、2009两年共计800万平方米的经济适用房建设目标,在2009年中被改为600万。
2009年,国家下达的保障性住房建设计划,全国共需投入1676亿元,其中,中央投入493亿元,占29.4%;地方配套1183亿元,占70.6%。但截至2009年8月底,保障性住房建设完成投资394.9亿元,完成率为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足,可能难以完成全年的建设计划。究其原因,除了可能真实存在配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足等理由外,还可能存在这样一些理由:经济适用房建设,不但减少了卖地收入,还可能因冲击商品房价格而遭受损失。所以,有些地方政府并不积极。
《蜗居》是作家六六继小说《双面胶》之后,又一部直面现实、极具畅销潜质的都市题材小说。故事发生在上海房价飙升时期,描摹了以上海为代表的白领一族生存状态,是一部“高保真”的都市房奴心态写照。由本书改编的电视剧,引起了各电视台的新一轮热播,也吸引了许多的人去看,并成为了人们茶余饭后的谈资。
关于房奴,有这么一则寓言:说猪通过勤劳致富获5元钱存在老鼠开的钱庄里,猪打算拿这5元钱建一个小窝,大概要花2元买地,花3元搭窝。
王八是搞工程的,他想在猪身上挣更多的钱,于是找来当投资顾问的狐狸想办法。
狐狸说,这好办。于是找来管地盘的狼和开钱庄的老鼠一起来商议。结果王八从老鼠那里借来200元,用100元买了狼的地,花了3元把猪窝盖好,花了50元给了狐狸咨询服务费。
猪没有地,只好求王八把窝卖给它,王八要价500元。猪说只有5元买不起,这时候狐狸说服猪去向老鼠借钱。
老鼠答应借500元给猪,前提是要他连本带利还600元,可以分10年还清,并且产权证拿来抵押。结果成交。
最后,猪花了600元买来了猪窝,比最初的计划成本高了120倍,猪努力了10年去挣钱还贷。
在这场交易里面,狼、老鼠、狐狸还有王八都挣了钱。以后他们就如法炮制,迫使更多的猪去贷款买房子了。
这时候,驴看到有机可乘,到老鼠那里贷了好多的款,把王八盖的房子都买过来,然后以更高的价格卖给了猪。猪的还贷期就越来越长,吃的越来越差,小猪崽子也不敢生了。
由于猪的数目越来越少,狼觉得这样下去自己没有猪肉吃了,非饿死不可,于是开始调控,不让老鼠再借钱了。但是王八还没有停止盖房,把自己挣的钱全投入生产了。驴手上的猪窝囤积得很多,卖不动了被套牢了。结果,老鼠、王八,还有驴都挣了好多的猪窝,钱到最后都集中到狼手上。
如今,谁都等着狼把钱拿出来救命。聪明的你,如果你是狼,你会拿钱救哪个?快要饿死的老猪把省吃俭用得来的2元钱加上从老鼠那里借来的100元钱,让小猪去深造,说:“孩子,长大了一定要混到狼群里啊!”
这是多么可悲的结局,小猪的境遇也是海萍们房奴的境遇,发人深思,但现实更加令人担忧。
全国12大城市白领收入及买房承受情况
在我们的现实生活中,大多数人遭遇着和海萍一样的境况。摘录一份数据如下:深圳:平均普通房价13000元/平米,白领月收入8000元左右,压力比较大。上海:平均普通房价12000元/平米以上,上海月工资税后12000元以上算偏高。上海开发的楼盘卖40000元/平米,别墅卖2亿元,属于豪宅,不能作为比较对象。北京:平均普通房价8000元～10000元/平米(通州、五环外),月工资税后达到8000元～10000元,算中等偏上,大多白领月收入在税前6000元～9000元之间,压力比居中。天津:普通住宅均价7000元～9000元/平米左右,近几年房价猛涨,河东区已上8000元/平米,开发区房价8000元/平米以上,月工资一般在3000元左右,压力比最大。武汉:平均普通房价6000元/平米,收入达6000元以上才好,大多月收入在2500元左右。青岛:平均普通房价8000元/平米,月收入一般3000元左右,购房压力很大;开发区房价涨到6000元/平米以上,白领月工资一般是2500元,压力比较大。大连:平均普通房价6500元/平米,年轻人月收入2000元多,压力较大。太原:平均普通房价5000元/平米,亲贤街楼价达10000元/平米以上,月收入2000元,压力比偏大。西安:平均普通房价4500元/平米,月收入2000元左右,压力比在国内居中。石家庄:平均普通房价4800元/平米,月收入2000元以下。成都:平均普通房价5500元～7000元/平米,月收入2000元左右,买房压力比较大,最近,二环附近房价7000元/平米以上。济南:平均普通房价6000元/平米左右,月收入2500元,比青岛压力比小。如果是蓝领,或者收入不及表中的白领,那所承受的压力比就更大了。像海萍们一样的房奴多久才能买起一套属于自己的房子呢,就是辛辛苦苦买了房子,这房子又会真正属于你吗?
你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?
大多数人经常哭着喊着买房子,那么,你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?最新版《房产投资扫盲》中写到:房价是一个时点数,是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子:你购买房子,房价100万,首付成,贷款70万,期限20年。当你完成此笔交易的时候,所有的都是静态的,包括你的初期贷款利率。这20年,你能确保贷款利率不发生变动吗?在过去10年,中国的平均贷款利率是8%(已剔除硬着陆实行的高利率影响)。而我们买房时的初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点,这三点意味着什么?意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说,你实际上花了130万买了一套100万的房子。有人说,房价会涨啊,房产是不动产,是保值工具。其实,房产和地产是两回事,房产(即地面上的建筑物)是固定资产,是要提折旧的,是随着时间不断贬值的。地产(即土地使用权),是无形资产,是实行摊销的,是可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗?
由于我们现在制度上的缺陷,我们的资产具有不可分割性,即我们不能单独处置我们的房产或地产。我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别,其实我们购买的只是该住房的70年的使用权,和所有权有本质的区别。
举例说吧,购买一套35平米的小户型,1400元/平米,各种税费保险1000元,总价50000元;使用年限:70年,3成(15000元)自有资金,7成(35000元)贷款,贷款20年。静态分析:自有资金,资金成本为银行存款利息2%,贴现率以银行存款利率计,贷款利率是5%。等额还款法,则月还款需231元,年还款需2772元。理论上计算,你每月的租金收入不低于134元就可投资。动态分析:自有资金,由于资金成本随利息变动而变动,设70年内加权平均存款利息为5%,20年内加权平均贷款利息8%。等额还款法,则月还款需293元,年还款需3516元。理论上你每月的租金收入不低于253.4元就可投资。大家可以发现,贷款的话要比一次性付款成本高,多出来的钱你替银行打工了。现在整体来看:一套100万元的房子,每月租金就是5068元。为了住这套房子,你每月的现金流出是5068元(不计算装修、物业管理等各种费用)。你愿意花5000多元去租自己手中的这套价值100万的房子吗?你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢?这样,我们的买房行为是否也是一种勇敢的牺牲呢?而房地产公司却一如既往地追求着它们的既得利益。
房地产运作模式
由于全国性房价上涨,土地随之成了抢手货。一切预期都寄希望于这样一个推理:房价依然保持现在的增速至少3至5年。房地产公司步入“上市融資—重金拿地—囤地再融资”怪圈。进入2007年之后,“地王”频出,南京苏宁房地产、万科、北辰实业等“地王”创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。此期间,还有若干区域“地王”不断闪现。而几乎所有的“地王”背后,都有一家上市地产公司的身影。据统计,万科(000002.SZ)拿出60亿元买地,而保利地产(600048.SH)买地相继投入逾70亿元。这些钱大都来自同样火热的股市。上市公司疯狂围地的结果直接导致了当前土地高度集中在大型房地产上市企业。其中上海绿地和保利集团分别以30.25亿元和16.3亿元竞得北京大兴区黄村19号地与大兴区黄村新城北区2号地,后者楼面单价达到7250元/平方米,成为大兴区单价“地王”。
改革开放以后,我们学的主要是西方,特别是香港的房地产模式,拍地制度。奉行“香港模式”的开发商被称为“全能开发商”,是一条以开发商为核心的纵向运作产业链,投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等通常由一家企业独立完成。由此衍生出的问题是企业融资渠道比较单一,主要是银行贷款和预收客户购房款。开发商的核心业务就是拿地和借钱。“美国模式”强调高度细分的专业化分工,形成横向价值链。从资金筹措到开发、规划、设计、建设以及销售,各环节均由专业化公司完成。美国房地产业资金更多地来源于社会大众,只有15%左右是银行资金。简而言之,“美国模式”的核心是土地自由供应,专业分工明确,以金融运作为核心,收益大众化。这两种模式就是当今中国房地产界普遍运行的两种运作方式。
经济学家对中国房地产的评价
世界级的公司治理和金融专家郎咸平说,拿中国政府的卖地和全世界的各种价格比较,就会发现中国的地价涨幅是全世界最快的,而且只涨不跌,这种只涨不跌的经济指标本身就不正常。.
在所谓的公开竞价之下,土地价格飞涨,这样就加大了构建成本。这个钱基本上被变为地方的财政收入,因此在很多地方,地方政府肥得流油,但有没有“取之于民,还之于民”呢?很多地方是没有的。所以,老百姓平白承担了高价土地的成本。这个钱地方政府拿去做什么用途呢?包括地方的基础建设,包括盖办公大楼,当然更包括形象工程、政绩工程等等。这些钱没有替老百姓创造更好的居住条件!
中国入世首席谈判代表、现任博鳌亚洲论坛秘书长龙永图说:“现在房价之所以高,主要是在土地供应上,在建设一般老百姓的廉租房方面,政府做得不够,“2/3房子由政府提供;1/3开发商去做,这部分房价越高越好,让富人去买,税收给政府……”龙永图给人们提了个醒,房价是可以控制的。按其表述,控制的途径有两个:一是,保障性住房的建设,市场有其规律,但是在市场规律失灵时,政府的管理必须跟上;二是,税收的杠杆作用发挥。
经济适用房现状如何
国务院于2007年8月发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中明确要求,经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平,建筑面积控制在60平方米左右。
根据《法制日报》近日报道,2009年年初,安徽省安庆市在集贤北苑和红旗小区集中新建了419套经济适用房,而一些准备申请经济适用房的市民却发现,已建的341套房子中没有一套的面积低于90平方米,甚至有數十套的面积超过150平方米,面积最大的竟然成为了205.69平方米的超大户型,达到政策的规定的“60平方米左右”的3倍以上,令人惊愕不已。由于面积超大,总价过高,当地很多中低收入者买不起,只得望房兴叹。中央政府在2008年重新确立了住房保障制度,使保障住房与商品房同时成为解决老百姓住房问题的两条并行途径。
可在一些地方,要么是地方政府以种种理由不再建设经济适用房;要么经济适用房等保障住房建设严重不足,老百姓很难买到经济适用房,被逼向商品房市场;要么把经济适用房建在非常偏远、住户生活出行非常不便的区域;要么经济适用房价格采取随行就市的定价,使得经济适用房的价格与可类比的商品房价格相差无几,成为了准商品房。
对此,舆论不禁要质疑,“豪华”的经济适用房到底为谁而建?上海的经济适用房建设还遭到了“缩水”“囤地”的质疑。早在2008年,上海“两会”上公布的《上海市住房建设规划(2008-2012年)》中,确定“新开工面积中,经济适用住房和廉租住房等保障性住房约2000万平方米”,相当于每年400万平方米。此后,上海市建设交通委副主任沈晓苏于2008年年底也表示:“2008年400万平方米的经济适用住房的开工任务都已经完成,2009年上海将继续安排400万平方米的经济适用住房的建设。”可现实是,2008年、2009两年共计800万平方米的经济适用房建设目标,在2009年中被改为600万。
2009年,国家下达的保障性住房建设计划,全国共需投入1676亿元,其中,中央投入493亿元,占29.4%;地方配套1183亿元,占70.6%。但截至2009年8月底,保障性住房建设完成投资394.9亿元,完成率为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足,可能难以完成全年的建设计划。究其原因,除了可能真实存在配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足等理由外,还可能存在这样一些理由:经济适用房建设,不但减少了卖地收入,还可能因冲击商品房价格而遭受损失。所以,有些地方政府并不积极。