统计报告为何与个人感受背离？房价为何降不下去？
　　“我没说过跌啊。”说这话的是上海一个房地产分析师,他所属的公司时常会作一些关于楼市的分析报告提供给媒体。近日，他在接受记者采访时开门见山地强调。
　　事实上，尽管作为一个房地产业内人士，他也很难对房价作出确切判断。所以，在最近的一些报告里，他总是努力回避房价，而用成交量说话。
　　分析师尚且如此，对于普通百姓来说，市面上虽然充斥着各种统计、分析、但房价更让他们如坠云雾。明年将要结婚的王先生对记者说：“各种统计说房价跌了，我怎么感觉房价没动。”
　　数据报告为什么和实际体会有这么大差距，上海房价的真相究竟是什么？！
　　房价真相
　　“我们这里140平米以上的大房型出手价是下来了，而100平米的小房型、自住型的价格基本没动，部分甚至有所上升。”上海地田房产经纪有限公司王伟民在接受记者采访时反问记者，“你说房价是下降还是上升？”
　　上海市官方房地产交易中心网近日显示，上海内环商品住宅预售登记成交均价已经从6月的21094元／平方米，下跌到9月份的15766元／平方米，跌幅超过25％。
　　但是在王伟民看来，跌幅并没有报告描述的那么大。王所处的大木桥路地处徐汇中心板块，毗邻徐家汇商业中心，是上海人眼中的好地段。他拿附近的新盘丝庐花语举例，“丝庐花语6－7月份卖价可以达到1.8万到1.9万／平米，现在一些大房型1.6万／平米也可以成交，然而跌幅超过25％的1.3万／平米就看不到了。”
　　周边一些多层、老公房以及100平米的小户型的房产，价格非常坚挺。而这一部分，恰恰是普通百姓需求量最大的。“我们这里1980年以后的老公房，价格都稳定在1.2万／平米，不跌的。一部分100平米的小户型新房，价格还略有上涨。”王说。
　　在记者的多日走访中，这种“价格平稳，有涨有跌”的论调得到一致确认。“住商不动产”宛平店的汪静对记者说，“早些时候会有一些人迫于资金压力大降价抛售，但现在少多了。目前周边新盘每平米的波动也就在2000元到3000元左右，而多层和小户型房产的价格基本没动。”在公认的炒房现象严重的浦东世纪公园板块，多家中介给记者的答复同样是“价格平稳”。
　　上海知名的房产中介企业“我爱我家”的业务支持经理渠福琴向记者介绍，目前跌价最多的是那些外环的、外环附近的楼盘。140平米以上的大房型房产也有较大跌幅，这一方面因为大房型房产总价高，这些房产的日常管理相对繁琐也直接导致了上海人的观念转变。而一些适合白领的酒店式公寓，次新房中的小房型抗跌性特别强。决定房价的主要原因还是“地域”和“交通便利程度”。
　　“房产之窗”分析师尹喻在接受记者采访时说：“6月到9月的上海楼市，我觉得房价有波动的仅仅是偏远的外环、外环以外、近郊环，但是市中心，譬如，虹口、黄浦那些地段价格并没有大动。”她向记者补充道，单价在3到4万元／平米左右、处于上海顶级地段的豪宅，价格非常坚挺。
　　从去年5月到今年5月，“房产之窗”监测了100个上海楼盘，发现3／4的楼盘价格稳中有升。
　　统计为何与感受背离？
　　渠福琴向记者解释，很多统计显示楼价跌了。这主要因为数据表示的价格是上海均价，而真正的区域价格不一样。那为什么一些人觉得房价下降，而有些人觉得不降反升？这主要是因为一些业主把所要缴纳的税费加在房价上。
　　渠福琴说：“上海楼市的均价是下来了，那是因为外环楼盘成交量大、楼盘大。市中心卖一套，外环卖十套。”
　　6月到9月上海市中心的房价下降1/4，这是因为这段时间里调控政策的密集出台，一些投资者赶在前夜密集抛盘，对他们来说，一定幅度的下调价格远比缴税合算。其次，数据显示的是成交价。一些业主为了避税，有意作低房价，但这并不是实际成交价。“这种现象在这几个月里特别多”。
　　尹喻表示，目前很多统计都是用均价来表示房价，但这并不是每套房价的个案价格，目前供应量最大的是在上海偏远的外环、外郊环之间，从成交结构来看，外环的成交量拉下均价。
　　对峙现状
　　记者了解到，目前上海楼市的现状是：投资客所剩无几，成交量大幅下降，市场冷清。但是对于后者，我又得到了不同的解读。
　　王伟民对记者说：“其实现在要买房的人并不少，但是市场有效供应就少了。”他说的有效供应就是老百姓需求量最大的那些房型小、总价低、朝向好的房产。“这种房子用不了多久就能成交”。对于这个观点，绝大部分采访对象都表示赞同。
　　一位刚从楼市抽身的投资者告诉记者，现在投资楼市是没有意义的，没有人可以保证未来的房价涨幅会超过税率。
　　有房地产研究人士向记者表示：“目前上海楼市更确切的说是一种对峙局面。由于上海中心城区的地块逐渐减少，一些业主预计到房价的未来走势，在市场暂时不利的情况，就把房产退出交易。而一些觉得房价应该降的人，他在市场却也买不到房子。”
　　“房价索性就跌了，业主就会大幅抛盘减少损失；索性就涨了，买家也会逐渐跟进。问题是房价走势不明，其实从另一方面来说，上海楼市的现状是流通不畅。”
　　渠福琴告诉记者：“目前大部分业主因为出手价格达不到心理要求，或者以目前价格出售让其亏损严重，他就把房子转租，对于业主来说‘有租客，并不急着卖’，这样成交量就上不去了。”据统计，8月1日以后，“我爱我家”的出租业务比之前上升20％。
　　房价为何降不下去
　　一位业内人士向记者表示了他的疑问，如果现在仍然是“地段、交通便利程度”决定房价，那岂不是意味着调控对房价的抑制效果被快速吸收了。“难道上海楼市有了调控免疫力”？
　　是的，为什么任凭房价多么脱离普通百姓的承受力，任凭有多少空置房，房价就是下不来，这显然又是个迷局。
　　（李 斯摘自《中华工商时报》）