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摘 要 “动产依交付，不动产依登记”的权利移转规定与我国立法不符。依据《民法通则》第七十二条，不动产所有权移转原则上应以交付为准，法律另有规定的除外。《物权法》明确了法律规定不动产物权移转应登记的，自登记于不动产登记簿上生效。我国立法对于设施农用地农业设施所有权移转并无特别规定，因此应以交付移转其所有权。在“以物抵债”情形下尚须对协议的效力进行审查。
关键词 不动产所有权 农业设施 移转 规则
作者简介：谢晓斌，副教授，淮阴工学院。
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）10-012-02
一、 据以研究的案例
2007年初甲与某国有农场签订《土地使用权租赁合同》一份，租赁该国有农场土地创办肉禽养殖场。合同签订后，甲投资建设了四幢鸡舍并添置了设备。2011年1月，甲与李某订立以物抵债协议，以该四幢鸡舍冲抵甲欠李某的300万元债务，并随即将养殖场交付给李某。2011年2月董某（注：甲的债权人）向人民法院提起诉讼要求甲偿还所欠借款66万元。并以上述鸡舍属于甲所有为由，申请人民法院对上述鸡舍进行财产保全。
2011年10月，李某以该鸡舍所有人名义，向人民法院提出财产保全异议，被人民法院驳回。2012年3月，董某向人民法院提出强制执行申请，2012年12月，人民法院对涉案养殖场财产进行评估。2013年3月，李某向人民法院提出执行异议申请，要求解除对涉案鸡舍保全措施。2013年5月，人民法院作出（2013）淮法执异字第003号民事裁定书，裁定驳回李某的异议申请。李某遂于2013年5月以甲及董某为被告向法院提起涉案鸡舍所有权确认诉讼。法院于2013年11月作出（2013）淮法民初字第0860号民事判决书，驳回李某请求，李某不服该民事判决，向中级人民法院提起上诉。并委托笔者作为诉讼代理人参加诉讼。本案的争议焦点为：涉案鸡舍所有权究竟归谁。
二、 原审法院的观点
原审法院认为，我国立法采取房地一体主义立法原则，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、及其附属设施的转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物构筑物、及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。甲与李某签订鸡舍转让协议将养殖场鸡舍转让给李某，并将养殖场占用范围内的土地使用权一并转让给李某，该转让行为未经农场同意该协议无效。此外，甲与李某行为系“以物抵债”行为甲明知自己有众多债权人的情况下，私自将自己经营的养殖场鸡舍转让给李某，违背了诚实信用原则，损害了众多债权人的利益，该以物抵债行为系无效行为。故李某与甲之间的鸡舍所有权转让行为因违法“房地一体主义”及“诚实信用原则”应认定为无效协议。涉案鸡舍所有权未发生转移，仍为甲所有。
三、 本文的观点
笔者在代理中仔细查阅了相关法律。认为，本案以物抵债协议应为有效协议，涉案鸡舍所有权已经发生转移，应属李某所有。
（一） 不动产所有权移转法律适用规则的确定
与本案争议焦点有关的不动产所有权移转的法律适用规则。主要有三处：《民法通则》第七十二条。该条规定，“财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第十四条。该条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《物权法》第一百四十七条。该条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
从上述三个条文的关系看：
1.依照《民法通则》第七十二条的规定，原则上，财产所有权的移转以交付为移转方式。例外地，只有法律对财产所有权移转有特别规定的，方可排除交付移转这一方式，而依照该特别规定进行移转。
2.我国《物权法》虽然颁布实施在后，但从《物权法》第十四条的规定看，《物权法》在《民法通则》规定的基础上，对不动产物权转让的方式作出了明确，即以登记作为不动产物权的转让方式。但该条明确，不动产物权转让以登记方式进行的，仅限于“依照法律规定应当登记的”不动产物权。因此，并非所有的不动产物权移转皆应以登记为生效要件，只有在法律明确规定应当以登记方式移转物权的情形，其物权移转才应以登记方式为准。
由此，《民法通则》第七十二条与《物权法》第十四条之间应为一般条款与特殊条款之间的关系。二者适用范围不同，且《民法通则》第七十二条应劣后于《物权法》第十四条适用。
3.从《物权法》第一百四十七条看，我国《物权法》第一百四十六条、和第一百四十七条确实确立了“房地一体主义“规则。这两条的规定看，“房地一体主义”的适用范围仅限于建设用地与建设用地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施之间。
综上，民法理论所称“动产物权移转以交付为生效要件，不动产物权移转以登记为生效要件”的表述并不符合我国现行立法的规定。依照我国现行民事立法，财产所有权移转原则上以交付为生效要件，例外地，在法律有特别规定的情形下，依照该特别规定为生效要件。《物权法》对不动产物权移转以登记为生效要件的规定，须以法律特别规定为其适用范围。并非所有不动产物权移转皆以登记为要件。
（二）涉案鸡舍所有权移转法律适用
回到本案争议焦点，涉案鸡舍所有权移转究竟应该适用《民法通则》规定的所有权移转一般规则之交付移转规则受《物权法》第一百四十七条“房地一体主义”规则调整？本案“以物抵债”情形下，以涉案鸡舍抵债协议是否有效、涉案鸡舍所有权是否已经移转归李某所有？笔者认为：
1.依照《国土资源部 农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》国土资发〔2010〕155号的规定，设施农用地分为生产设施用地和附属设施用地，“生产设施用地和附属设施用地直接用于或者服务于农业生产，其性质不同于非农业建设项目用地，依据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007），按农用地管理。”“不需办理农用地转用审批手续。”可见，涉案鸡舍用地并非建设用地。因此鸡舍所有权转移不受《物权法》第一百四十七条“房地一体主义”规则调整，鉴于目前我国立法并未对设施用农地上的农业设施所有权移转作出特别规定，因此，涉案鸡舍所有权移转仍应适用《民法通则》第72条交付移转规则。
2.依照《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》（以下称“《纪要》”）的规定，对于“以物抵债”协议的效力，应根据当事人设定以物抵债的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断以物抵债不同的法律性质，进而正确认定其效力。从本案鸡舍以物抵债协议约定的时间看，要早于董某与甲之间的债务形成时间；从约定的具体内容看，该协议所约定以涉案鸡舍及抵充甲欠李某的债务，债务本身是真实的，抵债之标的亦为法律上并未禁止的流转或者限制流转之物，且不存在以无偿赠与或以明显不合理低价转让涉案鸡舍情形；从“以物抵债”协议履行情况看，涉案“以物抵债”协议签订后，甲即将涉案鸡舍钥匙交付给李某，李某并完成了涉案鸡舍的用电过户手续，随后几期鸡舍占用范围内的国有土地使用权租金也由李某缴纳给农场。依照《纪要》的规定，“当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。”本案“以物抵债”协议不但已经签订，而且也已经履行完毕。因此该协议效力应予认定，涉案鸡舍所有权已经移转至李某。
四、二审法院审理结果
二审法院经该院审判委员会研究决定，甲与李某间“以物抵债”协议有效。涉案土地为设施农用地，是否办理审批手续不影响“以物抵债”协议效力。董某与甲的债务形成时间迟于“以物抵债”协议，因此也不存在“以物抵债”协议侵害董某债权问题。最终二审法院以（2014）淮中民终字第0598号民事判决书撤销了原审判决，对涉案鸡舍不予执行。
五、结语
本案代理胜诉的关键在于：第一，正确地认定了涉案鸡舍为设施农业用地，属于农用地而非建设用地。涉案鸡舍属于农业设施，而非建筑物、构筑物及其附属设施。第二，正确地厘清了不动产物权转移应以交付为原则，例外地，在法律有明确规定以登记移转情形才应履行登记手续，在此基础上得出了涉案鸡舍交付即移转所有权的结论。第三，正确地判断了本案“以物抵债”协议已经履行完毕，且不存在违反诚实信用原则损害其他债权人利益等导致“以物抵债”协议无效情形。
关键词 不动产所有权 农业设施 移转 规则
作者简介：谢晓斌，副教授，淮阴工学院。
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）10-012-02
一、 据以研究的案例
2007年初甲与某国有农场签订《土地使用权租赁合同》一份，租赁该国有农场土地创办肉禽养殖场。合同签订后，甲投资建设了四幢鸡舍并添置了设备。2011年1月，甲与李某订立以物抵债协议，以该四幢鸡舍冲抵甲欠李某的300万元债务，并随即将养殖场交付给李某。2011年2月董某（注：甲的债权人）向人民法院提起诉讼要求甲偿还所欠借款66万元。并以上述鸡舍属于甲所有为由，申请人民法院对上述鸡舍进行财产保全。
2011年10月，李某以该鸡舍所有人名义，向人民法院提出财产保全异议，被人民法院驳回。2012年3月，董某向人民法院提出强制执行申请，2012年12月，人民法院对涉案养殖场财产进行评估。2013年3月，李某向人民法院提出执行异议申请，要求解除对涉案鸡舍保全措施。2013年5月，人民法院作出（2013）淮法执异字第003号民事裁定书，裁定驳回李某的异议申请。李某遂于2013年5月以甲及董某为被告向法院提起涉案鸡舍所有权确认诉讼。法院于2013年11月作出（2013）淮法民初字第0860号民事判决书，驳回李某请求，李某不服该民事判决，向中级人民法院提起上诉。并委托笔者作为诉讼代理人参加诉讼。本案的争议焦点为：涉案鸡舍所有权究竟归谁。
二、 原审法院的观点
原审法院认为，我国立法采取房地一体主义立法原则，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、及其附属设施的转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物构筑物、及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。甲与李某签订鸡舍转让协议将养殖场鸡舍转让给李某，并将养殖场占用范围内的土地使用权一并转让给李某，该转让行为未经农场同意该协议无效。此外，甲与李某行为系“以物抵债”行为甲明知自己有众多债权人的情况下，私自将自己经营的养殖场鸡舍转让给李某，违背了诚实信用原则，损害了众多债权人的利益，该以物抵债行为系无效行为。故李某与甲之间的鸡舍所有权转让行为因违法“房地一体主义”及“诚实信用原则”应认定为无效协议。涉案鸡舍所有权未发生转移，仍为甲所有。
三、 本文的观点
笔者在代理中仔细查阅了相关法律。认为，本案以物抵债协议应为有效协议，涉案鸡舍所有权已经发生转移，应属李某所有。
（一） 不动产所有权移转法律适用规则的确定
与本案争议焦点有关的不动产所有权移转的法律适用规则。主要有三处：《民法通则》第七十二条。该条规定，“财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第十四条。该条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《物权法》第一百四十七条。该条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
从上述三个条文的关系看：
1.依照《民法通则》第七十二条的规定，原则上，财产所有权的移转以交付为移转方式。例外地，只有法律对财产所有权移转有特别规定的，方可排除交付移转这一方式，而依照该特别规定进行移转。
2.我国《物权法》虽然颁布实施在后，但从《物权法》第十四条的规定看，《物权法》在《民法通则》规定的基础上，对不动产物权转让的方式作出了明确，即以登记作为不动产物权的转让方式。但该条明确，不动产物权转让以登记方式进行的，仅限于“依照法律规定应当登记的”不动产物权。因此，并非所有的不动产物权移转皆应以登记为生效要件，只有在法律明确规定应当以登记方式移转物权的情形，其物权移转才应以登记方式为准。
由此，《民法通则》第七十二条与《物权法》第十四条之间应为一般条款与特殊条款之间的关系。二者适用范围不同，且《民法通则》第七十二条应劣后于《物权法》第十四条适用。
3.从《物权法》第一百四十七条看，我国《物权法》第一百四十六条、和第一百四十七条确实确立了“房地一体主义“规则。这两条的规定看，“房地一体主义”的适用范围仅限于建设用地与建设用地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施之间。
综上，民法理论所称“动产物权移转以交付为生效要件，不动产物权移转以登记为生效要件”的表述并不符合我国现行立法的规定。依照我国现行民事立法，财产所有权移转原则上以交付为生效要件，例外地，在法律有特别规定的情形下，依照该特别规定为生效要件。《物权法》对不动产物权移转以登记为生效要件的规定，须以法律特别规定为其适用范围。并非所有不动产物权移转皆以登记为要件。
（二）涉案鸡舍所有权移转法律适用
回到本案争议焦点，涉案鸡舍所有权移转究竟应该适用《民法通则》规定的所有权移转一般规则之交付移转规则受《物权法》第一百四十七条“房地一体主义”规则调整？本案“以物抵债”情形下，以涉案鸡舍抵债协议是否有效、涉案鸡舍所有权是否已经移转归李某所有？笔者认为：
1.依照《国土资源部 农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》国土资发〔2010〕155号的规定，设施农用地分为生产设施用地和附属设施用地，“生产设施用地和附属设施用地直接用于或者服务于农业生产，其性质不同于非农业建设项目用地，依据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007），按农用地管理。”“不需办理农用地转用审批手续。”可见，涉案鸡舍用地并非建设用地。因此鸡舍所有权转移不受《物权法》第一百四十七条“房地一体主义”规则调整，鉴于目前我国立法并未对设施用农地上的农业设施所有权移转作出特别规定，因此，涉案鸡舍所有权移转仍应适用《民法通则》第72条交付移转规则。
2.依照《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》（以下称“《纪要》”）的规定，对于“以物抵债”协议的效力，应根据当事人设定以物抵债的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断以物抵债不同的法律性质，进而正确认定其效力。从本案鸡舍以物抵债协议约定的时间看，要早于董某与甲之间的债务形成时间；从约定的具体内容看，该协议所约定以涉案鸡舍及抵充甲欠李某的债务，债务本身是真实的，抵债之标的亦为法律上并未禁止的流转或者限制流转之物，且不存在以无偿赠与或以明显不合理低价转让涉案鸡舍情形；从“以物抵债”协议履行情况看，涉案“以物抵债”协议签订后，甲即将涉案鸡舍钥匙交付给李某，李某并完成了涉案鸡舍的用电过户手续，随后几期鸡舍占用范围内的国有土地使用权租金也由李某缴纳给农场。依照《纪要》的规定，“当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。”本案“以物抵债”协议不但已经签订，而且也已经履行完毕。因此该协议效力应予认定，涉案鸡舍所有权已经移转至李某。
四、二审法院审理结果
二审法院经该院审判委员会研究决定，甲与李某间“以物抵债”协议有效。涉案土地为设施农用地，是否办理审批手续不影响“以物抵债”协议效力。董某与甲的债务形成时间迟于“以物抵债”协议，因此也不存在“以物抵债”协议侵害董某债权问题。最终二审法院以（2014）淮中民终字第0598号民事判决书撤销了原审判决，对涉案鸡舍不予执行。
五、结语
本案代理胜诉的关键在于：第一，正确地认定了涉案鸡舍为设施农业用地，属于农用地而非建设用地。涉案鸡舍属于农业设施，而非建筑物、构筑物及其附属设施。第二，正确地厘清了不动产物权转移应以交付为原则，例外地，在法律有明确规定以登记移转情形才应履行登记手续，在此基础上得出了涉案鸡舍交付即移转所有权的结论。第三，正确地判断了本案“以物抵债”协议已经履行完毕，且不存在违反诚实信用原则损害其他债权人利益等导致“以物抵债”协议无效情形。