研究房地产市场，最难的问题是市场需求，尤其是从房地产短周期来看，供应可以通过数据做测算，而需求较难测算。
　　过去两年，易居研究院有一个专题研究：“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”，针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究，其中就包括需求面的研究。
　　经过长期研究发现，住宅需求主要与人口规模和结构有关，人口总量的变化是决定一个城市房屋需求规模变化的核心因素。本文就以35城人口总量与增速为例，进行研究。
　　2014年，35城常住人口合计31345万人，占全国总人口的22.9%。其中，超过2000万常住人口的城市有3个，分别是重庆2991万人、上海2426万人、北京2152万人。其中，重庆属下的农业人口较多，中国真正的2000万级的超级大都市，其实只有京沪。
　　1000-2000万人之间的城市有7个，天津、成都、广州、哈尔滨、深圳、石家庄和武汉。其中，哈尔滨和石家庄属下农业人口较多，可以忽略。天津、成都、广州、深圳和武汉，是中国大都市的第二梯队。
　　党的十八届三中全会提出，严格控制特大城市人口规模。于是，京沪二市皆严控人口。比如上海的“十三五”规划提出：到2020年将常住人口控制在2500万人以内。而上海2014年已达2426万人，可见控人口的压力很大，住宅限购可能成为长期政策。
　　上海“十三五”规划要求：加强人口综合调控。更好运用市场化、法治化手段，以产业升级调整人口存量，以功能疏解调控人口增量，有序疏解部分城市功能，促进人口合理分布。中心城区坚持“双增双减”，严格控制住宅用地和建筑总量。将新城、镇作为新增人口居住和就业的主要空间载体，加快淘汰落后产能，优化人口结构。以常住人口为依据，完善公共政策设计，合理配置公共资源。结合城市实际服务人口需求，对基础设施和公共服务设施供给进行预留。
　　2015年，上海常住人口首次出现负增长！这是否是人口长期拐点？笔者并没有细致的研究过上海人口问题，但看图2曲线，即便不是拐点，也已步入持续几年的高位振荡区了。在同样严苛的控人口政策之下，北京也将出现类似情况。这对于京沪的楼市，构成潜在的利空。
　　从2010-2014年35个城市常住人口的变化看，35城过去5年的年均复合增速均值为1.2%。平均来看，明显高过全国平均增速，说明全国人口继续向大中城市集聚。
　　增速排名前5的城市依次是天津、乌鲁木齐、合肥、北京和郑州，增速分别为4.0%、3.2%、2.6%、2.3%和2.0%。
　　尤其天津，非常突出，这也与天津允许外地人购房落户有关，天津房价过去一年大涨，也反映了人口快增的利好因素。
　　另外，合肥和郑州，属于农业人口大省的单核城市，省内人口向省会集聚的态势明显，中长期利好楼市。
　　排名最靠前的一线城市是位于第4名的北京，上海、广州、深圳排名分别是第11位、16位和24位，总体上看排名不太突出，主要是由于近年一线城市采取人口总量控制和结构调整，影响了人口的增长速度。
　　排名靠后的城市，哈尔滨几乎没增长，宁波和兰州增速偏小，也正是近几年房价比较低迷的城市。
　　由此可见，人口增速在很大程度上决定了房价的涨幅。
　　作者系上海易居房地产研究院副院长