3月份，北京别墅项目成交量大幅反弹，与此同时，奇货可居的别墅项目给出的优惠折扣比以往更惊人。记者调查发现，除了直接减钱外，送地下室、露台或是花园更是成为别墅销售的“标配”，北京别墅市场在普宅之后也刮起了全面折扣风潮。
　　别墅成交量大涨
　　进入3月份之后，北京别墅市场成交量开始迅速增长。
　　根据亚豪机构数据统计，3月份北京别墅市场共用49个项目实现成交，环比上月增加15个。49个项目共实现成交217套，成交面积7.8万平方米，环比上月份分别大增309.4%、300%，同比去年3月份也有大幅增长，涨幅分别为95.5%、151.6%。
　　但这一数据仍比去年以前要逊色一些。从历年数据看，2009年北京别墅月均成交量超过500套，2010年约为280套，2011年下降到190套。
　　从北京个别楼盘看，富力丹麦小镇、万通龙山逸墅成交套数单月各超过30套，在北京3月份别墅成交套数排行榜中排名第一、二名。而2月份，成交套数最多的富力丹麦小镇也不过9套，北京整个别墅市场的成交套数都在1位数。
　　3月北京别墅份成交价格也有小幅上涨，成交均价为24347元/平方米，2月成交均价为23603元/平方米，但仍维持在较低水平，环比去年同期下跌幅度在20.6%。
　　与整体市场一致，北京别墅市场经历了一段供应低潮期后，3月份别墅供应出现大幅增长。3月份共有3个项目开盘销售，三个项目分别是位于怀柔的纯新盘万通龙山逸墅与位于昌平奥北别墅区的老项目温哥华森林北郡，以及昌平八达岭别墅区的中海尚湖世家二期产品，而在2012年前两个月，北京仅有两个别墅项目开盘销售。3月开盘的三个项目共提供别墅产品373套，环比2月大涨677%。
　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，随着近期高层对于房地产市场基调的确定，楼市低迷现状短期内难有改观，虽然高端产品在销售周期的预定上会比普通住宅要长，但是大部分房企是依靠普通住宅的快销回款来支撑高端住宅的“慢销”。而在目前的市场形势下，整体市场成交均不甚乐观，中短期来看也未有转好迹象，多数房企没有足够的资金来支撑别墅的积压，因此从3月份开始，别墅项目的入市量开始有明显增加，预计4月份这一数量还将继续增长。
　　价格没有最低，只有更低
　　一直以来9.8折左右的折扣是别墅市场的“基准折扣”，而记者近日调查发现，在成交量大幅上涨的同时，折扣范围也在不断扩大，尤其是对全款客户。
　　亚豪数据显示，北京3月有成交的49个项目当中，有16个处于深度折扣，基本折扣均在9.6折以下，部分项目更是对全款客户执行9折的超低优惠，包括金融街·金色漫香林、万通龙山逸墅、北京湾、世佳别墅等。
　　记者获悉，北京2月份入市的金隅翡丽叠拼产品单价在30000元/平米左右，而其周边高端住宅项目的售价也多在30000元/平米；去年底北京最低折扣出现在龙湖好望山项目，开盘期间执行8.9折的优惠力度；3月入市的万通龙山逸墅项目开盘当天则执行8.8折优惠，没有最低，只有更低，中低端经济型别墅开始进入价格战的阶段。
　　别墅市场折扣风潮当中还出现了一个新的特点，除经济型别墅之外，高端别墅也开始加入打折促销当中。在北京16个深度折扣项目当中，3000万/套起的珠江·紫宸山项目执行最低9.5折的优惠，而5000万/套起的远洋· LAVIE除9.5折的直接折扣之外，还赠送800-5000平方米私家花园，此外金科王府与亿城·燕西华府等项目的超大独栋类产品也均有较大幅度的折扣。
　　“在目前楼市限购、限贷的调控政策下，受影响最大的就是别墅客群，”东汇置地投资管理有限公司CEO刘东告诉记者，别墅购房者是升级置业需求，名下一定已经有1-2套房，“房票”卡住了大批有升级需求的客户群；而2套房首付6成、1.1倍高利率和3套房不放贷的“限贷”政策，又拦截了一大批购买力，这也是开发商流行针对全款客户给出大幅“奖励性”折扣的原因。任启鑫表示，高端别墅销售周期都偏长，但是自去年年初调控政策出台之后这类产品就开始滞销，截止目前已经一年有余，过长时间的积压使得项目公司所承受的压力也濒临极限，因此，高端产品也不得不放下身段，进入到打折促销期。
　　“由于别墅类产品对于景观的要求比较高，进入春暖花开时节别墅市场逐渐出现转机。
　　在此基础上，近期新入市的别墅新盘与在售老项目纷纷调整价格应对市场，因此成交情况在3月份开始出现转机也不足为奇。”任启鑫说。
　　


　　自住需求唱主角
　　从购买客群看，由于受到整体经济形势以及宏观调控的影响，目前别墅市场当中投资与投机需求仍在蛰伏，近期成交活跃的多为自住型客群。北京龙湖地产相关负责人表示，“8.9折”是去年底好望山首次开盘时将“开盘优惠、排号优惠以及付款优惠”等所有折扣相加算出，当日收金3亿元；而2月底好望山新推210-400平米叠拼房源报价380万-1000万元/套，全款9.3折，首付6成9.7折，首付3成9.9折，成交金额总体非常好，3月成交明显回暖。世佳别墅相关负责人也表示，受调控影响和限购政策影响，目前客户观望的还是多，成交客户主要是自住型为主，兼投资需求。
　　“传统上1-3月份都是别墅销售的淡季，如果没有出现9折以下的降价，还不能用暴跌形容别墅市场。”东汇置地投资管理有限公司CEO刘东分析，一些公司出于集团化行为，在特定时间内，旗下产品线全面降价以回流资金；而一些项目前期定价“较有泡沫”，而后期以大幅折扣作为宣传卖点，总体上只要折扣不大于10%，都可视为营销行为，但他同时也表示，如果限购、限贷不放松，今年别墅市场很难有大起色。