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摘要：保障房空置不仅造成资源浪费，而且影响后续住房保障政策的科学制定。 保障房空置是住房保障制度不完善和政策执行偏差导致的结果，住房保障体系不完善、选址偏僻、配套设施不完善、公共服务水平租售定价过高等造成保障房供需错位，加之保障群体收入较少支付能力不足，导致空置加剧。 基于此，建议通过完善保障体系、科学规划选址、提高公共服务水平、提高保障对象支付能力以及增加货币补贴来减少“空置”现象
关键词：保障性住房；空置；建议
中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）09-0047-01
“十二五”期间，随着保障房实物供给的大规模增加，多地保障房出现“空置”、“房等人”的怪像，但广大中低收入群体住房需求却得不到满足，保障房空置和需求者无房可住的矛盾突出。随之带来了一系列消极影响， 住房具有体积大、高值性、占用地面积广等特点，出现大量空置问题，显然会对土地资源、财政资源、住房资源以及其他公共基础设施产生巨大浪费。
一、保障性住房空置的原因
1.住房保障制度不完善，尚未实现“应保尽保”。我国住房保障制度实施较晚， 因缺乏实践经验，制度设计并不完善，现有住房保障体系衔接存在缝隙，致使部分目标群体的居住需求未得到满足，未完全实现“应保尽保” 目前保障性住房存在定价过高的问题，超出了保障房对象的支付能力，致使 “弃购弃租”现象发生。
2.保障性住房选址偏僻，生活不便。当前政府对“土地财政”依赖，地段好的地方往往作为开发用地收取高额土地出让金。保障性住房选址偏僻，存在着郊区化的趋势。 保障性住房空间选址以政府为主导，缺乏公民参与，未能综合考虑住房保障主体的意愿。选址偏僻增加了人们的通行时间和通行成本，中低收入者主要以公共交通作为日常出行工具，而保障性住房远离市区公共交通线路单一、通达性。其次，保障性住房选址远离市区 ，就业机会相对较少，中低收入群体普遍受教育程度低，就业面相对狭窄。因此降低了人们对保障房的满意度，制约住房保障目标群体的购买或租赁意愿。
3.保障性住房配套设施不完善，公共服务水平低。首先，保障房由于开发建设时间短，配套设施不完善成为现实而严峻的问题。 即使有新建的配套设施，质量也参差不齐。中低收入家庭往往希望通过子女的教育来改变当前的生活状态，为使子女受到良好教育，宁愿在学区附近租赁价格昂贵的商品房，而不愿居住在教育资源匮乏的保障房社区。
4.保障房定价偏高，超过保障对象的支付能力。当前的保障房定价模式没有充分考虑保障对象的承受能力，以保障房主体的公租房租金定价为例，我国各地公租房租金定价主要遵循“保本微利”的原则，租金标准为市场租金的60%-90%，实际运行中保障对象对租金的认可度并不高。这违背了公租房建设的初衷，难以解决“夹心层”的住房问题。
二、解决保障性住房空置的对策
1.健全保障性住房准入机制，完善住房保障体系。一方面，适当降低准入标准，精简申请程序。逐步取消户籍限制，让更多的保障房需求者“住有所居”，从而更稳定地工作和生活，为城市发展做出贡献。同时，精简申请程序，缩短申请周期，降低申请成本，提高申请者的申请意愿，吸引更多的流动人口进入保障房分配。另一方面，完善住房保障体系，将不同层次、不同收入水平的“夹心层”包含在保障范围内，满足“夹心层”住房需求。
2.科学规划选址和布局。首先，商品房配建保障房，实现不同收入群体混合居住，防止中低收入群体聚集形成“贫民窟”激发社会矛盾，也有利于防止社会分化。 同时保障房应避免孤立选址，将其纳入城市总体规划。其次，保障房选址应注重公共交通的便利性，方便居住者的就业和生活，减少出行时间和出行成本。最重要的是，保障房选址要适当与工业用地相结合，中低收入群体普遍面临着就业问题，保障房选址要适当与一些劳动密集型工业区相结合，在解决中低收入群体居住问题的同时促进就业。
3.多元参与提高公共服务水平。以政府为主导，发挥市场、社会公众和非營利组织的作用，提高公共服务水平。保障房公共服务供给不应是政府单方面的责任， 应该引入竞争机制，鼓励企业、非营利组织以及社会公众积极参与，从而提高公共服务水平。完善周边公共服务设施建设，向企业和社会融资，减轻政府财政压力，形成多元参与的供给格局，注重人才引进，提高保障房社区人才储备。
4.提高中低收入群体的住房支付能力。首先，针对中低收入群体的特点，为其提供就业培训和再教育，使其掌握有用的职业技能，促进其再就业，提高他们的家庭收入。其次，扩大住房公积金的覆盖面，设定合理灵活的住房公积金缴存率，提高对低收入群体账户的支持力度。放宽住房公积金的使用和贷款范围，向保障房和低收入者延伸。最后，细分保障性人群制定不同类别的补贴方案，对住房可支付能力不足的家庭，增加租金补贴，提高其住房支付能力。
5.科学细分保障群体，实行不同额度的补贴。目前我国保障房实物供给已初具规模，为提高中低收入者的住房支付能力，应适当增加货币补贴。货币补贴较实物供给存在优势，实物供给的运作和管理成本高，而货币补贴无需政府直接干预，提高了市场调控效率，降低了监督成本，并且提高了居民的购（租）房能力，从而满足不同层次的居住需求。实行不同额度的租金补贴，对特困群体应实行全额租金补贴，对有一定支付能力的低收入家庭实行缴纳的租金与实际承受能力之间的差额补贴。
保障性住房空置已成为客观存在的现实问题，对保障性住房空置问题进行研究，一方面通过完善保障体系，科学规划选址，另一方面通过提高支付能力，增加住房补贴等措施来减少“空置”数量，有利于最大限度地满足人们对住房的基本需求，实现“住有所居”的目标。
参考文献：
[1]李梦玄，周义，胡培.保障房社区居民居住—就业空间失配福利损失研究[J].城市发展研究，2013，（10）：63-68.
[2]柳泽，邢海峰.基于规划管理视角的保障性住房空间选址研究[J].城市规划，2013，（7）：73-80.
[3]卢为民，姚文江.中外公共租赁住房租金定价机制比较研究[J].城市问题，2011，（5）：2-8.
[4]周俊生，解决“保障房空置”，钥匙在市场，[J]小康，2016（1），81
作者简介：
1.杨锐（1990-），女，山西省长治市人，学生，管理学硕士，单位：山西财经大学，研究方向：住房制度。
2.甄雅琴（1993-），女，汉族，山西省大同市人，学生，管理学硕士，单位：山西财经大，研究方向：住房制度。
关键词：保障性住房；空置；建议
中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）09-0047-01
“十二五”期间，随着保障房实物供给的大规模增加，多地保障房出现“空置”、“房等人”的怪像，但广大中低收入群体住房需求却得不到满足，保障房空置和需求者无房可住的矛盾突出。随之带来了一系列消极影响， 住房具有体积大、高值性、占用地面积广等特点，出现大量空置问题，显然会对土地资源、财政资源、住房资源以及其他公共基础设施产生巨大浪费。
一、保障性住房空置的原因
1.住房保障制度不完善，尚未实现“应保尽保”。我国住房保障制度实施较晚， 因缺乏实践经验，制度设计并不完善，现有住房保障体系衔接存在缝隙，致使部分目标群体的居住需求未得到满足，未完全实现“应保尽保” 目前保障性住房存在定价过高的问题，超出了保障房对象的支付能力，致使 “弃购弃租”现象发生。
2.保障性住房选址偏僻，生活不便。当前政府对“土地财政”依赖，地段好的地方往往作为开发用地收取高额土地出让金。保障性住房选址偏僻，存在着郊区化的趋势。 保障性住房空间选址以政府为主导，缺乏公民参与，未能综合考虑住房保障主体的意愿。选址偏僻增加了人们的通行时间和通行成本，中低收入者主要以公共交通作为日常出行工具，而保障性住房远离市区公共交通线路单一、通达性。其次，保障性住房选址远离市区 ，就业机会相对较少，中低收入群体普遍受教育程度低，就业面相对狭窄。因此降低了人们对保障房的满意度，制约住房保障目标群体的购买或租赁意愿。
3.保障性住房配套设施不完善，公共服务水平低。首先，保障房由于开发建设时间短，配套设施不完善成为现实而严峻的问题。 即使有新建的配套设施，质量也参差不齐。中低收入家庭往往希望通过子女的教育来改变当前的生活状态，为使子女受到良好教育，宁愿在学区附近租赁价格昂贵的商品房，而不愿居住在教育资源匮乏的保障房社区。
4.保障房定价偏高，超过保障对象的支付能力。当前的保障房定价模式没有充分考虑保障对象的承受能力，以保障房主体的公租房租金定价为例，我国各地公租房租金定价主要遵循“保本微利”的原则，租金标准为市场租金的60%-90%，实际运行中保障对象对租金的认可度并不高。这违背了公租房建设的初衷，难以解决“夹心层”的住房问题。
二、解决保障性住房空置的对策
1.健全保障性住房准入机制，完善住房保障体系。一方面，适当降低准入标准，精简申请程序。逐步取消户籍限制，让更多的保障房需求者“住有所居”，从而更稳定地工作和生活，为城市发展做出贡献。同时，精简申请程序，缩短申请周期，降低申请成本，提高申请者的申请意愿，吸引更多的流动人口进入保障房分配。另一方面，完善住房保障体系，将不同层次、不同收入水平的“夹心层”包含在保障范围内，满足“夹心层”住房需求。
2.科学规划选址和布局。首先，商品房配建保障房，实现不同收入群体混合居住，防止中低收入群体聚集形成“贫民窟”激发社会矛盾，也有利于防止社会分化。 同时保障房应避免孤立选址，将其纳入城市总体规划。其次，保障房选址应注重公共交通的便利性，方便居住者的就业和生活，减少出行时间和出行成本。最重要的是，保障房选址要适当与工业用地相结合，中低收入群体普遍面临着就业问题，保障房选址要适当与一些劳动密集型工业区相结合，在解决中低收入群体居住问题的同时促进就业。
3.多元参与提高公共服务水平。以政府为主导，发挥市场、社会公众和非營利组织的作用，提高公共服务水平。保障房公共服务供给不应是政府单方面的责任， 应该引入竞争机制，鼓励企业、非营利组织以及社会公众积极参与，从而提高公共服务水平。完善周边公共服务设施建设，向企业和社会融资，减轻政府财政压力，形成多元参与的供给格局，注重人才引进，提高保障房社区人才储备。
4.提高中低收入群体的住房支付能力。首先，针对中低收入群体的特点，为其提供就业培训和再教育，使其掌握有用的职业技能，促进其再就业，提高他们的家庭收入。其次，扩大住房公积金的覆盖面，设定合理灵活的住房公积金缴存率，提高对低收入群体账户的支持力度。放宽住房公积金的使用和贷款范围，向保障房和低收入者延伸。最后，细分保障性人群制定不同类别的补贴方案，对住房可支付能力不足的家庭，增加租金补贴，提高其住房支付能力。
5.科学细分保障群体，实行不同额度的补贴。目前我国保障房实物供给已初具规模，为提高中低收入者的住房支付能力，应适当增加货币补贴。货币补贴较实物供给存在优势，实物供给的运作和管理成本高，而货币补贴无需政府直接干预，提高了市场调控效率，降低了监督成本，并且提高了居民的购（租）房能力，从而满足不同层次的居住需求。实行不同额度的租金补贴，对特困群体应实行全额租金补贴，对有一定支付能力的低收入家庭实行缴纳的租金与实际承受能力之间的差额补贴。
保障性住房空置已成为客观存在的现实问题，对保障性住房空置问题进行研究，一方面通过完善保障体系，科学规划选址，另一方面通过提高支付能力，增加住房补贴等措施来减少“空置”数量，有利于最大限度地满足人们对住房的基本需求，实现“住有所居”的目标。
参考文献：
[1]李梦玄，周义，胡培.保障房社区居民居住—就业空间失配福利损失研究[J].城市发展研究，2013，（10）：63-68.
[2]柳泽，邢海峰.基于规划管理视角的保障性住房空间选址研究[J].城市规划，2013，（7）：73-80.
[3]卢为民，姚文江.中外公共租赁住房租金定价机制比较研究[J].城市问题，2011，（5）：2-8.
[4]周俊生，解决“保障房空置”，钥匙在市场，[J]小康，2016（1），81
作者简介：
1.杨锐（1990-），女，山西省长治市人，学生，管理学硕士，单位：山西财经大学，研究方向：住房制度。
2.甄雅琴（1993-），女，汉族，山西省大同市人，学生，管理学硕士，单位：山西财经大，研究方向：住房制度。