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摘 要 经济适用住房作为我国住房政策的重要组成部分，是政府解决中低收入居民住房问题的一项重大举措。本文分析了现有经济适用住宅设计阶段成本控制的概况，为科学有效地进行开发成本的控制提供建议。
关键词 经济适用房 成本控制 设计阶段
一、引言
经济适用房是定向开发的住宅项目，解决了城市中低收入家庭的住房问题，拉动经济增长起到了重要的作用。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。作为房地产项目的一个特例，经济适用房项目利润是透明的，即开发成本3%以下的利润。其成本控制的重要性更是远远大于其它房地产项目。而住宅房地产项目开发建设进行成本控制的关键阶段应该是设计阶。设计阶段对项目建设开发的成本控制起着举足轻重的作用，有利于提高经济适用房项目的成本控制水平，保证经济适用房项目的投资收益。
二、经济适用房项目成本控制的现状
房地产开发企业对经济适用房设计阶段的成本控制往往重视程度不够，将设计费一压再压，进行成本节约，导致设计阶段的成本控制成为绝大部分房地产开发企业的成本控制的薄弱环节。
首先，房地产企业高素质管理人员较少，设计阶段成本控制难度大。由于设计方面的专业性较强，深入设计阶段进行成本控制难度很大，对管理人员的设计方面和成本管理方面知识水平要求较高，所以许多房地产企业开发项目都是依靠设计单位自觉进行成本控制，但不少设计单位普遍“经济观念淡薄”，对于项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等关键问题，设计单位只考虑欠妥。
其次，因工期紧张等原因导致设计深度不够，设计变更导致成本失控。随施工不断变动有许多项目由于多种原因如项目计划下达较晚，房地产开发企业为了早日开工，尽快竣工，一些工程采取边设计边施工的办法，造成施工困难，并在施工过程中不断地变更，从而使设计概算与施工图预算出入较大，造成施工图预算远远大于设计概算，从而导致成本失控。
再次，设计方案的技术经济分析比选落实不到位。不同的设计方案，其技术经济分析与评价结果有很大差异，好的设计方案往往能够为项目节省投资，降低工程造价。但在实际工作中，由于各种各样的现实条件制约，对于设计方案在技术经济方面的效果重视程度不够，技术经济分析比选落实不到位。
最后，设计单位成本控制积极性不高。房地产开发企业通常的做法是：将项目委托一家“信得过”的设计单位设计。设计合同一般只是规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素，却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”。
三、设计阶段经济适用房项目成本控制相关理论
经济适用房项目设计阶段的制造成本控制方法应包括设计方案优选和限额设计。
（一）设计方案的优选和优化
由于住宅设计方案优选具有的重要意义，不少学者在住宅设计方案优选理论、方法和手段方面进行了大量的研究。归纳起来主要有单一层次分析法、模糊综合评价法、模糊层次法等。在实际运用中，这些方法各有其局限性和不足。
综合传统的设计方案优选方法的优点和不足，目前提出了一种较为有效的优选技术。具体方法如下：首先系统地考虑住宅设计的社会性、技术性和经济性特点，建立全面系统的住宅设计方案评价指标体系，包含功能指标体系和费用指标体系，运用价值工程优选法，考虑到方案优选的模糊特性，充分利用专家的经验，并结合用户和广大设计人员的意见，合理确定各评价指标的权重和各方案评分，求出方案的功能指数和成本指数，最后求出价值指数，根据价值工程原理按价值指数排序得到最优方案。该方法在建立指标体系时运用了层次分析法和模糊优选原理，引入价值工程原理则充分的考虑了方案各功能和成本的关系，在确定各指标权重及方案评分时充分考虑用户、设计人员和施工人员的意见，可在较大程度上避免过度依赖专家经验。
（二）限额设计理论
在实施限额设计过程中，应依据纵向和横向两方面的手段加以控制。其中，纵向控制即从可行性研究、初步勘察、初步设计、详细勘察、技术设计直到施工图和设计变更整个过程中，将限额设计贯穿到各个阶段，而在每一阶段又贯穿于各专业的每一道工序，步步为营，层层控制，改变和克服各个环节相互脱节的现象，最终保证限额设计目标的实现。横向控制即健全和加强设计单位对建设单位以及设计单位内部的经济责任制，而经济责任制的核心则是正确处理责、权、利三者之间的有机联系。
限额设计的控制过程是合理确定项目投资限额，科学分解投资目标，进行分目标的设计实施，设计实施的跟踪检查，检查信息反馈用于再控制的循环过程。限额设计中成本控制方法可以使用价值工程理论和全寿命周期理论。全寿命周期成本是方案研究的主要内容，而价值工程原理思想应当始终贯穿其中，在实际应用中，这些原理和方法都是一个有机整体，需要结合实际情况系统考虑，不能将它们割裂开来，也不能把它们简单的看成是不同的造价控制方法。
四、结束语
经济适用住房是我国住宅市场中的特殊产品，起广泛的关注和争议。对经济适用房的成本控制显得尤为重要。工程设计阶段是工程项目建设进入实施阶段的开始，是工程项目建设中极为重要的一个阶段。它对整个项目的质量和成本控制起着决定性的作用，应引起足够的重视。本文在分析经适房设计现状的基础上，对具体的造价控制方法，如价值工程在设计方案优选和确定设计改进对象中的应用以及价值工程原理在确定设计限额中的应用，作了较为详细的阐述。
参考文献：
[1]贾静.经济适用房建设政策分析[J].现代商贸工业， 2009，21（21）：63-64.
[2]林卡，高红.中国经济适用房制度发展动力和制度背景分析[J].中国软科学，2007，1：23-32.
[3]马都.房地产项目成本控制[M].北京：中国建筑工业出版社，2006：8-10.
关键词 经济适用房 成本控制 设计阶段
一、引言
经济适用房是定向开发的住宅项目，解决了城市中低收入家庭的住房问题，拉动经济增长起到了重要的作用。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。作为房地产项目的一个特例，经济适用房项目利润是透明的，即开发成本3%以下的利润。其成本控制的重要性更是远远大于其它房地产项目。而住宅房地产项目开发建设进行成本控制的关键阶段应该是设计阶。设计阶段对项目建设开发的成本控制起着举足轻重的作用，有利于提高经济适用房项目的成本控制水平，保证经济适用房项目的投资收益。
二、经济适用房项目成本控制的现状
房地产开发企业对经济适用房设计阶段的成本控制往往重视程度不够，将设计费一压再压，进行成本节约，导致设计阶段的成本控制成为绝大部分房地产开发企业的成本控制的薄弱环节。
首先，房地产企业高素质管理人员较少，设计阶段成本控制难度大。由于设计方面的专业性较强，深入设计阶段进行成本控制难度很大，对管理人员的设计方面和成本管理方面知识水平要求较高，所以许多房地产企业开发项目都是依靠设计单位自觉进行成本控制，但不少设计单位普遍“经济观念淡薄”，对于项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等关键问题，设计单位只考虑欠妥。
其次，因工期紧张等原因导致设计深度不够，设计变更导致成本失控。随施工不断变动有许多项目由于多种原因如项目计划下达较晚，房地产开发企业为了早日开工，尽快竣工，一些工程采取边设计边施工的办法，造成施工困难，并在施工过程中不断地变更，从而使设计概算与施工图预算出入较大，造成施工图预算远远大于设计概算，从而导致成本失控。
再次，设计方案的技术经济分析比选落实不到位。不同的设计方案，其技术经济分析与评价结果有很大差异，好的设计方案往往能够为项目节省投资，降低工程造价。但在实际工作中，由于各种各样的现实条件制约，对于设计方案在技术经济方面的效果重视程度不够，技术经济分析比选落实不到位。
最后，设计单位成本控制积极性不高。房地产开发企业通常的做法是：将项目委托一家“信得过”的设计单位设计。设计合同一般只是规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素，却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”。
三、设计阶段经济适用房项目成本控制相关理论
经济适用房项目设计阶段的制造成本控制方法应包括设计方案优选和限额设计。
（一）设计方案的优选和优化
由于住宅设计方案优选具有的重要意义，不少学者在住宅设计方案优选理论、方法和手段方面进行了大量的研究。归纳起来主要有单一层次分析法、模糊综合评价法、模糊层次法等。在实际运用中，这些方法各有其局限性和不足。
综合传统的设计方案优选方法的优点和不足，目前提出了一种较为有效的优选技术。具体方法如下：首先系统地考虑住宅设计的社会性、技术性和经济性特点，建立全面系统的住宅设计方案评价指标体系，包含功能指标体系和费用指标体系，运用价值工程优选法，考虑到方案优选的模糊特性，充分利用专家的经验，并结合用户和广大设计人员的意见，合理确定各评价指标的权重和各方案评分，求出方案的功能指数和成本指数，最后求出价值指数，根据价值工程原理按价值指数排序得到最优方案。该方法在建立指标体系时运用了层次分析法和模糊优选原理，引入价值工程原理则充分的考虑了方案各功能和成本的关系，在确定各指标权重及方案评分时充分考虑用户、设计人员和施工人员的意见，可在较大程度上避免过度依赖专家经验。
（二）限额设计理论
在实施限额设计过程中，应依据纵向和横向两方面的手段加以控制。其中，纵向控制即从可行性研究、初步勘察、初步设计、详细勘察、技术设计直到施工图和设计变更整个过程中，将限额设计贯穿到各个阶段，而在每一阶段又贯穿于各专业的每一道工序，步步为营，层层控制，改变和克服各个环节相互脱节的现象，最终保证限额设计目标的实现。横向控制即健全和加强设计单位对建设单位以及设计单位内部的经济责任制，而经济责任制的核心则是正确处理责、权、利三者之间的有机联系。
限额设计的控制过程是合理确定项目投资限额，科学分解投资目标，进行分目标的设计实施，设计实施的跟踪检查，检查信息反馈用于再控制的循环过程。限额设计中成本控制方法可以使用价值工程理论和全寿命周期理论。全寿命周期成本是方案研究的主要内容，而价值工程原理思想应当始终贯穿其中，在实际应用中，这些原理和方法都是一个有机整体，需要结合实际情况系统考虑，不能将它们割裂开来，也不能把它们简单的看成是不同的造价控制方法。
四、结束语
经济适用住房是我国住宅市场中的特殊产品，起广泛的关注和争议。对经济适用房的成本控制显得尤为重要。工程设计阶段是工程项目建设进入实施阶段的开始，是工程项目建设中极为重要的一个阶段。它对整个项目的质量和成本控制起着决定性的作用，应引起足够的重视。本文在分析经适房设计现状的基础上，对具体的造价控制方法，如价值工程在设计方案优选和确定设计改进对象中的应用以及价值工程原理在确定设计限额中的应用，作了较为详细的阐述。
参考文献：
[1]贾静.经济适用房建设政策分析[J].现代商贸工业， 2009，21（21）：63-64.
[2]林卡，高红.中国经济适用房制度发展动力和制度背景分析[J].中国软科学，2007，1：23-32.
[3]马都.房地产项目成本控制[M].北京：中国建筑工业出版社，2006：8-10.