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摘：一个企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，并取得良好的经济效益和社会效益，就必须高度重视内部管理，对于房地产开发企业来说亦是如此。房地产开发项目成本是影响房价高低的一个重要因素，只有做好开发项目各个环节的成本控制工作，不断提升成本管理水平，才能推动各项工作的开展趋向科学化，才能保证企业实现利益最大化。文章主要阐述了房地产开发项目成本控制应坚持的原则，并提出了一系列对策，希望能为房地产开发企业提供有益参考。
关键词：房地产开发项目；成本控制；过程控制；对策
近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产开发企业在国民经济中的地位急剧升高，房地产也日益成为人们关注的话题。对于房地产开发企业来说，其经营中所面临的财务流量是非常巨大的，这就决定了加强成本管理中成本控制的迫切性。房地产开发项目成本控制不是一个简单的、阶段性的费用节约，而是一个全过程的、动态的控制，企业必须重视成本控制的全过程管理，优化资源配置，降低项目开发成本，遏制房价过快增长，推动各项工作的开展趋向科学化和系统化。
1.房地产开发项目成本控制的原则
1.1过程控制原则
进行房地产开发项目成本控制时，必须坚持过程控制原则，这主要是因为每个环节都是相互联系、相互制约的，有必要结合实际情况制定一套切实有效的工程程序和方法，保证每个工作环节都处于良好状态，这样才能发挥整体成效。房地产开发成本主要包括土地费用、基础设施配套费、不可预见费、营业税及附加费、管理费用、财务费用、广告宣传费、销售代理费等，其所占比例各约为24.3%、7.8%、0.8%、6.72%、0.8%、2.52%、1.83%、1.83%，另外，建安工程费用直接用于工程建设，也占有很大比例，因此，对于房地产开发项目成本控制来说，必须关注相关环节情况，对各个环节的成本情况进行综合分析，实行全面的成本管理。
1.2责权利平衡原则
房地产开发企业应坚持责、权、利平衡的原则，首先，贯彻落实项目工作人员责任制，实现成本控制与员工利益的紧密挂钩，将成本控制责任分摊到部门中，最终落实到个人头上，责任到位，奖罚分明，从而调动有关工作人员的积极性和主动性。其次，应注意权责对等，项目各个参与者的责任和权力应互为前提条件，也就是说项目合同中的任何一方获得某种权力的同时，应承担相应责任。再次，权力的制约和权益的保护，若项目组成成员有一项权力，权力行使会对项目或其他方产生影响，则应受到制约，防止权力滥用，与此同时，在房地产开发项目中，应通过合同、管理规范、资历政策等对项目各参与方的权益进行保护，特别是对承包商和材料设备供应商，应采取有效的激励机制和保护措施提高其参与积极性。
1.3节约原则
在制定和实施房地产开发项目成本控制计划期间，还应坚持节约原则，在此过程中，企业必须对房地产开发项目的成本构成有一个清晰的认识，同时明确主要费用开支、有关审批程序和相关财务制度，加强对项目实施人员的监督管理。定期制定技术措施，避免成本失控，将钱花在最重要的地方，禁止随意浪费，同时采取一系列手段提高团队工作效率，利用已有有利机会和条件降低资源消耗水平。以某项目为例，该地块单体建筑节能根据相关设计标准，沿街屋面采用硬泡聚氨酯保温，外墙采用硬泡聚氨酯保温，外窗采用单框中空塑料窗，有效满足了节能要求。
2.房地产开发项目成本控制对策
2.1重视成本控制的全过程管理
房地产开发企业应更新观念，将成本控制贯穿于项目开发全过程。在决策阶段，要做好项目可行性研究和投资估算，对项目开发有一个明确的定位，结合企业和项目实际情况制定科学合理的决策流程，将项目过程中可能产生的各种与成本相关的风险因素考虑进去，提高项目决策的前瞻性。在设计阶段，重视方案的优化设计，严格实行招标和监理制度，企业或单位可采用限额设计控制成本，最终达到控制施工图的设计的目的，有效避免设计变更带来的工程成本的增加。在招投标阶段，做好招标文件的编制，实施严格的招投标制度，择优选择材料供应商和施工单位，同时加强合同管理，通过对项目质量、投资和进度的控制来实现成本节约，比如某公司在实际操作中，对于投标方电梯的报价，第一轮三大品牌的初始报价都在4部电梯120万元左右的价格，通过逐步询价方式，最终某一品牌投标方报出了符合预期的80万左右的价格。在建设阶段，严格按照设计和计划进行，优化施工方案，制定合理的施工工期，建立有效的市场信息机制，加强对人工费、材料费的控制，确定合理的质量标准，强化合同管理，建立健全施工风险防范和补偿机制。在销售阶段，确定销售方案，制定销售计划，建立一支高业务水平的营销队伍，全面实施营销计划，加强经营管理，通过一系列营销管理活动树立自己的品牌，与消费者形成良好关系，为售后维护成本控制打下基础，如某房地产开发项目预计定在2013年3月初开始销售时机为最佳，从开始销售至项目销售90%计划控制在8个月内，预计住宅销售价格为4100元/平左右，最终实现均价4250元/平以上。
2.2规范开发成本中的间接费用
房地产开发项目开发成本中的间接费用包括管理费用、税费、财务费用以及其他不可预见费用等，要实现对这些间接费用的控制，有必要加强内部管理，进一步规范制度流程建设，制定切实有效的建设、营销、投资方案，最大限度降低管理、销售和财务成本。在税费控制方面，应严格遵循有关政策，并在此基础上做好税费统筹，有效降低税费，在不可预见费方面，要做好工期延误、价格上涨等相关预案，合理转移风险，降低开发成本费用。此外，建筑材料存在问题、建筑施工过程中机械闲置、施工工序不当、施工环节和施工技术不合理、施工人员操作不熟练等都会带来人力、物力、财力的浪费，进而造成暂时性停工，导致失效成本增加，这将会给房地产开发项目成本控制带来不利影响，所以企业必须注重消除隐形失效成本。
2.3建立完善的信息沟通机制
良好的沟通可以使人际关系更加和谐，从而保证工作任务的顺利完成，房地产企业管理者必须意识到沟通的重要性，建立完善的信息沟通机制，通过例会、座谈会、周会、月会这些正式的和聚会、聊天工具、电子邮件、集体旅游这些非正式的沟通渠道加强企业内部各部门、员工之间的沟通与协调；成本管理部门在提高成本控制成效的基础上，要加强与设计管理部门、营销策划部门、采购管理部门等的沟通和交流，力争在项目开发过程中实现成本信息的共享和反馈，确保信息、指令传达的及时性，解决沟通中的干扰，避免沟通过程失真，消除各自为政现象，提高成本控制效率。信息系统在企业内部管理中是不可或缺的，应加强信息化建设，充分利用现代信息技术优势实现上下级、平级之间的便捷沟通，并通过信息系统的数据汇总、统计、分析、整理等功能实现成本信息的筛选和综合利用，从而使项目成本管理人员更好对成本进行实时、有效、动态的监控。
3.结语
总之，房地产开发项目成本控制不是一个简单的阶段性的费用节约，而是一个系统、动态的过程，贯穿于房地产开发项目的决策、设计、招投标、施工、竣工验收等各个阶段，只有重视成本控制的全过程、全方位管理，将各项费用支出控制在合理范围内，才能达到房地产开发企业和购房者利益的均衡、互利共赢，房地产业才会日益繁荣、蒸蒸日上。
参考文献：
[1]黄镜华.房地产开发项目全过程成本控制浅析[D].华南理工大学.2011，11-45.
[2]薛倩倩.房地产开发项目成本控制研究[D].中国海洋大学.2010，24-57.
[3]徐子淇.房地产开发项目成本构成及控制对策分析[J].财经界.2013，（24）：165.
[4]张毅，吴志强.房地产开发项目全过程成本控制[J].城市建设理论研究.2013，（32）.
关键词：房地产开发项目；成本控制；过程控制；对策
近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产开发企业在国民经济中的地位急剧升高，房地产也日益成为人们关注的话题。对于房地产开发企业来说，其经营中所面临的财务流量是非常巨大的，这就决定了加强成本管理中成本控制的迫切性。房地产开发项目成本控制不是一个简单的、阶段性的费用节约，而是一个全过程的、动态的控制，企业必须重视成本控制的全过程管理，优化资源配置，降低项目开发成本，遏制房价过快增长，推动各项工作的开展趋向科学化和系统化。
1.房地产开发项目成本控制的原则
1.1过程控制原则
进行房地产开发项目成本控制时，必须坚持过程控制原则，这主要是因为每个环节都是相互联系、相互制约的，有必要结合实际情况制定一套切实有效的工程程序和方法，保证每个工作环节都处于良好状态，这样才能发挥整体成效。房地产开发成本主要包括土地费用、基础设施配套费、不可预见费、营业税及附加费、管理费用、财务费用、广告宣传费、销售代理费等，其所占比例各约为24.3%、7.8%、0.8%、6.72%、0.8%、2.52%、1.83%、1.83%，另外，建安工程费用直接用于工程建设，也占有很大比例，因此，对于房地产开发项目成本控制来说，必须关注相关环节情况，对各个环节的成本情况进行综合分析，实行全面的成本管理。
1.2责权利平衡原则
房地产开发企业应坚持责、权、利平衡的原则，首先，贯彻落实项目工作人员责任制，实现成本控制与员工利益的紧密挂钩，将成本控制责任分摊到部门中，最终落实到个人头上，责任到位，奖罚分明，从而调动有关工作人员的积极性和主动性。其次，应注意权责对等，项目各个参与者的责任和权力应互为前提条件，也就是说项目合同中的任何一方获得某种权力的同时，应承担相应责任。再次，权力的制约和权益的保护，若项目组成成员有一项权力，权力行使会对项目或其他方产生影响，则应受到制约，防止权力滥用，与此同时，在房地产开发项目中，应通过合同、管理规范、资历政策等对项目各参与方的权益进行保护，特别是对承包商和材料设备供应商，应采取有效的激励机制和保护措施提高其参与积极性。
1.3节约原则
在制定和实施房地产开发项目成本控制计划期间，还应坚持节约原则，在此过程中，企业必须对房地产开发项目的成本构成有一个清晰的认识，同时明确主要费用开支、有关审批程序和相关财务制度，加强对项目实施人员的监督管理。定期制定技术措施，避免成本失控，将钱花在最重要的地方，禁止随意浪费，同时采取一系列手段提高团队工作效率，利用已有有利机会和条件降低资源消耗水平。以某项目为例，该地块单体建筑节能根据相关设计标准，沿街屋面采用硬泡聚氨酯保温，外墙采用硬泡聚氨酯保温，外窗采用单框中空塑料窗，有效满足了节能要求。
2.房地产开发项目成本控制对策
2.1重视成本控制的全过程管理
房地产开发企业应更新观念，将成本控制贯穿于项目开发全过程。在决策阶段，要做好项目可行性研究和投资估算，对项目开发有一个明确的定位，结合企业和项目实际情况制定科学合理的决策流程，将项目过程中可能产生的各种与成本相关的风险因素考虑进去，提高项目决策的前瞻性。在设计阶段，重视方案的优化设计，严格实行招标和监理制度，企业或单位可采用限额设计控制成本，最终达到控制施工图的设计的目的，有效避免设计变更带来的工程成本的增加。在招投标阶段，做好招标文件的编制，实施严格的招投标制度，择优选择材料供应商和施工单位，同时加强合同管理，通过对项目质量、投资和进度的控制来实现成本节约，比如某公司在实际操作中，对于投标方电梯的报价，第一轮三大品牌的初始报价都在4部电梯120万元左右的价格，通过逐步询价方式，最终某一品牌投标方报出了符合预期的80万左右的价格。在建设阶段，严格按照设计和计划进行，优化施工方案，制定合理的施工工期，建立有效的市场信息机制，加强对人工费、材料费的控制，确定合理的质量标准，强化合同管理，建立健全施工风险防范和补偿机制。在销售阶段，确定销售方案，制定销售计划，建立一支高业务水平的营销队伍，全面实施营销计划，加强经营管理，通过一系列营销管理活动树立自己的品牌，与消费者形成良好关系，为售后维护成本控制打下基础，如某房地产开发项目预计定在2013年3月初开始销售时机为最佳，从开始销售至项目销售90%计划控制在8个月内，预计住宅销售价格为4100元/平左右，最终实现均价4250元/平以上。
2.2规范开发成本中的间接费用
房地产开发项目开发成本中的间接费用包括管理费用、税费、财务费用以及其他不可预见费用等，要实现对这些间接费用的控制，有必要加强内部管理，进一步规范制度流程建设，制定切实有效的建设、营销、投资方案，最大限度降低管理、销售和财务成本。在税费控制方面，应严格遵循有关政策，并在此基础上做好税费统筹，有效降低税费，在不可预见费方面，要做好工期延误、价格上涨等相关预案，合理转移风险，降低开发成本费用。此外，建筑材料存在问题、建筑施工过程中机械闲置、施工工序不当、施工环节和施工技术不合理、施工人员操作不熟练等都会带来人力、物力、财力的浪费，进而造成暂时性停工，导致失效成本增加，这将会给房地产开发项目成本控制带来不利影响，所以企业必须注重消除隐形失效成本。
2.3建立完善的信息沟通机制
良好的沟通可以使人际关系更加和谐，从而保证工作任务的顺利完成，房地产企业管理者必须意识到沟通的重要性，建立完善的信息沟通机制，通过例会、座谈会、周会、月会这些正式的和聚会、聊天工具、电子邮件、集体旅游这些非正式的沟通渠道加强企业内部各部门、员工之间的沟通与协调；成本管理部门在提高成本控制成效的基础上，要加强与设计管理部门、营销策划部门、采购管理部门等的沟通和交流，力争在项目开发过程中实现成本信息的共享和反馈，确保信息、指令传达的及时性，解决沟通中的干扰，避免沟通过程失真，消除各自为政现象，提高成本控制效率。信息系统在企业内部管理中是不可或缺的，应加强信息化建设，充分利用现代信息技术优势实现上下级、平级之间的便捷沟通，并通过信息系统的数据汇总、统计、分析、整理等功能实现成本信息的筛选和综合利用，从而使项目成本管理人员更好对成本进行实时、有效、动态的监控。
3.结语
总之，房地产开发项目成本控制不是一个简单的阶段性的费用节约，而是一个系统、动态的过程，贯穿于房地产开发项目的决策、设计、招投标、施工、竣工验收等各个阶段，只有重视成本控制的全过程、全方位管理，将各项费用支出控制在合理范围内，才能达到房地产开发企业和购房者利益的均衡、互利共赢，房地产业才会日益繁荣、蒸蒸日上。
参考文献：
[1]黄镜华.房地产开发项目全过程成本控制浅析[D].华南理工大学.2011，11-45.
[2]薛倩倩.房地产开发项目成本控制研究[D].中国海洋大学.2010，24-57.
[3]徐子淇.房地产开发项目成本构成及控制对策分析[J].财经界.2013，（24）：165.
[4]张毅，吴志强.房地产开发项目全过程成本控制[J].城市建设理论研究.2013，（32）.