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摘要：景区房地产发展具有自身的特点。旅游与房地产开发相结合，是旅游景区开发的一种常见形式。探讨旅游房地产的概念、类型与特征，阐述了旅游景区房地产开发的一般模式，并从主题定位、规划设计、项目管理和营销策略等方面提出了泰山景区房地产深度开发的对策。通过泰山景区看，靠近景区一定距离范围内是不允许七层以上房地产建筑的，不能只看经济效益，而忽略了景区和人文和谐的可持续发展，影响整体形象。
关键词：旅游景区；旅游房地产；人文发展模式
旅游业与房地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，现已成为我国国民经济的新增长点。旅游业与房地产业的融合发展就形成了旅游房地产。旅游房地产的兴起，既是我国房地产业适应竞争环境、拓展市场空间的结果，也是我国旅游业发展成熟的产物。 “旅游+地产”的开发模式已成为旅游景区常见的开发模式之一。
1、旅游房地产的界定
旅游房地产的概念 关于旅游房地产的概念，目前尚未形成统一的认识。一般认为，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。还有一些人注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），因此又把旅游房地产称为“旅游景观房产”。事实上，仅仅把旅游房地产理解为以度假为目的是片面的，主题公园（如深圳锦绣中华）则是以观光旅游为主要功能的旅游房产，而城市中（如商业游憩区）的旅游房地产，更多的是以商务休闲为主要功能。旅游房地产随着旅游功能的不断扩大而呈现出了多功能、多样化的趋势。本文认为，旅游房地产是指以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态。它既是一種旅游物业形态，又是旅游产品的一种形式。
2、旅游房地产的特征
传统的房产概念相对狭隘，其产品主要是依托大众市场交易的建筑物。而旅游房地产并不是一般意义的居住空间，也不是一幢孤立存在的简单的房子，它要求营造的不仅是一个自然景观的空间，而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间。与传统房地产相比，旅游房地产具有优雅的环境资源、专业的物业管理与酒店管理、符合旅游度假的设计方案、消费层次高、消费的可存储性和期权消费以及投资回收率高等优势。总之，旅游房地产更注重景观配置、游憩安排、旅游要素的综合平衡、独特吸引力的打造以及文化与资源的挖掘，为居者提供优美居住环境，倡导一种理想的生活理念，最终实现旅游区经济效益、环境效益和社会效益的统一。
3、旅游景区房地产开发模式
旅游景区房地产开发的理论模式 在广义地产的理念下，一切土地的利用方式都可以纳入到地产经营中来。无论是城市建设、各类工业园区开发还是旅游开发，都是与土地开发结合在一起的。旅游资源拥有使用价值，能够满足游客游憩的需要，但它们并不能产生直接的经济效益，只有当这些资源配备合适的旅游基础设施和服务设施，成为有机旅游综合体，才能引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，导致旅游区内地产增值，促进旅游区消费增长以及相关产业的发展。因此，旅游景区房地产开发的一般模式是通过环境建设将原始土地变成环境土地，通过项目和旅游服务设施的开发建设将环境土地变成人气土地，进而将人气土地变成增值土地，产生综合效益并体现对旅游者和当地居民人文关怀怀。但是，需要强调旅游房地产应该适度开发。从目前开发状况来看，房地产商在介入旅游房地产开发时，把旅游景区作为住宅项目的附加价值因素考虑，从而提升房子的价值和价格。但是开发商往往把旅游的附加作用表象化和扩大化，产生了开发和经营的误区，简单地认为只要依托旅游就能促进房地产的开发。事实证明并非所有的旅游项目都能促进房地产发展。
旅游景区房地产开发的应用模式 综观我国旅游景区的房地产开发，依据其主题和开发目的的不同，可以分为旅游景区地产开发、旅游商务地产开发、旅游度假地产开发和旅游住宅地产开发。旅游景区地产开发模式。旅游景区房地产是指在旅游景区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产，包括主题公园房地产开发和景点游憩房地产开发等类型。这类房地产开发关键要处理好保护与利用的关系，充分体现旅游活动的户外教育、环境生态接触和历史文化体验的功能。在风景名胜区和文物古迹区等对旅游资源与环境保护要求较高的景区，为了保护自然与历史文化的真实性和完整性，要严格限制商业性的大规模开发，一般开发具有公益特点的旅游吸引物。必要的体验性服务设施，也要视景观效果和环境容量而定。旅游商务地产开发模式。旅游商务地产是指在旅游区或其附近开发的提供旅游服务的建筑物及商业性设施。包括住宿、餐饮、交通、会展旅游、商店、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。这类房地产的发展必须有一定的游客基础，并要做到相对集中、统一管理。
划定一定距离景区一定范围的街道，开发的房地产不准超过一定的高度，泰山景区规定的是6层楼，新盖的一切建筑物不能超过。制定法规，加强管理 旅游地产一方面需要政府政策的扶持，另一方面需要加强管理。政府部门要根据当地的条件，确立旅游房地产项目，实行政府主导，统筹规划。有意识地在城市规划的时候，根据城市发展的特点，充分考虑风景区结构和布局，线路设计和活动组织，环境协调和保护，系统地进行旅游景区的开发；实行旅游房地产准入资格审定，做好前期的项目论证和可行性的调研工作，防止盲目开发。补充、完善和制定相关的法规、政策，对旅游房地产的发展加以引导与规范。同时结合我国实际，加快研究我国旅游房地产的立法问题。规划先行，循序渐进 规划是建设的龙头，所有项目必须符合旅游大区的总体规划和控制性详细规划，规划中没有的项目坚决不能上，并确保项目布局合理，布点均衡，既着眼当前，又立足长远，防止过多过滥和破坏性开发建没，使房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。
旅游房地产应体现部分或全部旅游休闲功能，规划应注重地产项目和旅游项目内容的丰富性，在充分了解消费者需求的基础上，配套必需的旅游服务设施。保护环境，融于自然 首先要编制旅游资源保护规划，坚持保护优先原则，最大限度地保护和利用旅游资源和生态环境。要积极营造“以游客为本”的优美环境，强调与生活、文化、景观等的连接。设计要点在于利用自然条件，因势利导，遵循功能完善、设施齐全、规划恰当、空间适度、安全便捷、观感舒服的原则。以开发促进环境保护，以环境保护营造休闲空间，从而支持开发更高级、更引人向往的旅游景点，达到经济发展与环境保护的双赢。彰显特色，提升品位 地产是文化的一个集中体现，缺乏“文化”的地产是不具备持续发展力的。
产业联动，整合营销 随着产品的细化以及消费者置业行为不断升级，旅游房地产营销策略也不能停留于表面，而是应注重挖掘内涵，倡导一种更深层次的营销模式，以拓展更宽广的销售渠道。旅游房地产出售的是功能和服务，所以在营销手段上，必须进行技术创新，例如推行贵宾会员卡、异业联名卡，甚至可以进行跨行业结盟，跨国度联动，实现对消费资源最大限度的挖掘。
关键词：旅游景区；旅游房地产；人文发展模式
旅游业与房地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，现已成为我国国民经济的新增长点。旅游业与房地产业的融合发展就形成了旅游房地产。旅游房地产的兴起，既是我国房地产业适应竞争环境、拓展市场空间的结果，也是我国旅游业发展成熟的产物。 “旅游+地产”的开发模式已成为旅游景区常见的开发模式之一。
1、旅游房地产的界定
旅游房地产的概念 关于旅游房地产的概念，目前尚未形成统一的认识。一般认为，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。还有一些人注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），因此又把旅游房地产称为“旅游景观房产”。事实上，仅仅把旅游房地产理解为以度假为目的是片面的，主题公园（如深圳锦绣中华）则是以观光旅游为主要功能的旅游房产，而城市中（如商业游憩区）的旅游房地产，更多的是以商务休闲为主要功能。旅游房地产随着旅游功能的不断扩大而呈现出了多功能、多样化的趋势。本文认为，旅游房地产是指以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态。它既是一種旅游物业形态，又是旅游产品的一种形式。
2、旅游房地产的特征
传统的房产概念相对狭隘，其产品主要是依托大众市场交易的建筑物。而旅游房地产并不是一般意义的居住空间，也不是一幢孤立存在的简单的房子，它要求营造的不仅是一个自然景观的空间，而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间。与传统房地产相比，旅游房地产具有优雅的环境资源、专业的物业管理与酒店管理、符合旅游度假的设计方案、消费层次高、消费的可存储性和期权消费以及投资回收率高等优势。总之，旅游房地产更注重景观配置、游憩安排、旅游要素的综合平衡、独特吸引力的打造以及文化与资源的挖掘，为居者提供优美居住环境，倡导一种理想的生活理念，最终实现旅游区经济效益、环境效益和社会效益的统一。
3、旅游景区房地产开发模式
旅游景区房地产开发的理论模式 在广义地产的理念下，一切土地的利用方式都可以纳入到地产经营中来。无论是城市建设、各类工业园区开发还是旅游开发，都是与土地开发结合在一起的。旅游资源拥有使用价值，能够满足游客游憩的需要，但它们并不能产生直接的经济效益，只有当这些资源配备合适的旅游基础设施和服务设施，成为有机旅游综合体，才能引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，导致旅游区内地产增值，促进旅游区消费增长以及相关产业的发展。因此，旅游景区房地产开发的一般模式是通过环境建设将原始土地变成环境土地，通过项目和旅游服务设施的开发建设将环境土地变成人气土地，进而将人气土地变成增值土地，产生综合效益并体现对旅游者和当地居民人文关怀怀。但是，需要强调旅游房地产应该适度开发。从目前开发状况来看，房地产商在介入旅游房地产开发时，把旅游景区作为住宅项目的附加价值因素考虑，从而提升房子的价值和价格。但是开发商往往把旅游的附加作用表象化和扩大化，产生了开发和经营的误区，简单地认为只要依托旅游就能促进房地产的开发。事实证明并非所有的旅游项目都能促进房地产发展。
旅游景区房地产开发的应用模式 综观我国旅游景区的房地产开发，依据其主题和开发目的的不同，可以分为旅游景区地产开发、旅游商务地产开发、旅游度假地产开发和旅游住宅地产开发。旅游景区地产开发模式。旅游景区房地产是指在旅游景区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产，包括主题公园房地产开发和景点游憩房地产开发等类型。这类房地产开发关键要处理好保护与利用的关系，充分体现旅游活动的户外教育、环境生态接触和历史文化体验的功能。在风景名胜区和文物古迹区等对旅游资源与环境保护要求较高的景区，为了保护自然与历史文化的真实性和完整性，要严格限制商业性的大规模开发，一般开发具有公益特点的旅游吸引物。必要的体验性服务设施，也要视景观效果和环境容量而定。旅游商务地产开发模式。旅游商务地产是指在旅游区或其附近开发的提供旅游服务的建筑物及商业性设施。包括住宿、餐饮、交通、会展旅游、商店、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。这类房地产的发展必须有一定的游客基础，并要做到相对集中、统一管理。
划定一定距离景区一定范围的街道，开发的房地产不准超过一定的高度，泰山景区规定的是6层楼，新盖的一切建筑物不能超过。制定法规，加强管理 旅游地产一方面需要政府政策的扶持，另一方面需要加强管理。政府部门要根据当地的条件，确立旅游房地产项目，实行政府主导，统筹规划。有意识地在城市规划的时候，根据城市发展的特点，充分考虑风景区结构和布局，线路设计和活动组织，环境协调和保护，系统地进行旅游景区的开发；实行旅游房地产准入资格审定，做好前期的项目论证和可行性的调研工作，防止盲目开发。补充、完善和制定相关的法规、政策，对旅游房地产的发展加以引导与规范。同时结合我国实际，加快研究我国旅游房地产的立法问题。规划先行，循序渐进 规划是建设的龙头，所有项目必须符合旅游大区的总体规划和控制性详细规划，规划中没有的项目坚决不能上，并确保项目布局合理，布点均衡，既着眼当前，又立足长远，防止过多过滥和破坏性开发建没，使房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。
旅游房地产应体现部分或全部旅游休闲功能，规划应注重地产项目和旅游项目内容的丰富性，在充分了解消费者需求的基础上，配套必需的旅游服务设施。保护环境，融于自然 首先要编制旅游资源保护规划，坚持保护优先原则，最大限度地保护和利用旅游资源和生态环境。要积极营造“以游客为本”的优美环境，强调与生活、文化、景观等的连接。设计要点在于利用自然条件，因势利导，遵循功能完善、设施齐全、规划恰当、空间适度、安全便捷、观感舒服的原则。以开发促进环境保护，以环境保护营造休闲空间，从而支持开发更高级、更引人向往的旅游景点，达到经济发展与环境保护的双赢。彰显特色，提升品位 地产是文化的一个集中体现，缺乏“文化”的地产是不具备持续发展力的。
产业联动，整合营销 随着产品的细化以及消费者置业行为不断升级，旅游房地产营销策略也不能停留于表面，而是应注重挖掘内涵，倡导一种更深层次的营销模式，以拓展更宽广的销售渠道。旅游房地产出售的是功能和服务，所以在营销手段上，必须进行技术创新，例如推行贵宾会员卡、异业联名卡，甚至可以进行跨行业结盟，跨国度联动，实现对消费资源最大限度的挖掘。