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摘要商品房预售制度是在开发商资金缺乏的情况下出现和发展起来的事物,该制度对国内房地产业在加速资金流动、降低成本、减轻风险等方面发挥着重要作用,但是随着社会的发展,它的不足逐渐体现出来,本文对此提出相关完善建议。
关键词商品房预售 开发商 减轻风险
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)04-107-01
商品房预售是在1954年由香港立信置業公司首创,它采用房屋“分层售卖、分期付款”的销售行为,房屋分批分期卖给广大买房人,这种销售模式一经推出,就在香港流行,成为香港房地产市场销售的一个创新。然而,在商品房预售时,由于预售合同履行期限长,突发因素多;同时,买房者和开发商在了解信息、经济实力的差距,都决定买房者在预售合同中处于弱势地位,其权益容易受到侵害。因此,我们应立足国情,借鉴海外主要经济体管理预售制的成熟措施,对现有预售制进行改革,以探索适合我国国情的商品房预售制度。
一、商品房预售的概念和特征
(一)概念
商品房预售又称做期房买卖,是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人,买房人交付购房款或者定金,并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
(二)特征
1.商品房预售是一种关系复杂的交易行为。在商品房预售中,买房人在合同期限到来之前拥有期待权,当期限届至并办理了房屋过户手续才真正的是房屋的所有者。因为商品房预售是一种附期限的法律行为,加之其标的物具有不可移动的特性,在合同的履行过程中,任何一个步骤如果出现了问题,都可能产生预售合同不能履行或者不能完全履行,最坏的结果是产生合同无效。所以,和其他一般的买卖行为相比,预售行为所触及到的关系显得更复杂。
2.商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。商品房预售的标的物是获得法律批准,将被建设或尚在建设中的房屋,是期房,在商品房预售中,买房者得到的只是一份和开发商签订的预售合同,真正的买卖对象—房屋正在建设中,商品房预售的对象具有不确定性。所以双方要承担合同期限内的国家政策、土地价格、建筑材料价格等多方面因素变化带来的市场风险。此外买房者还要承担开发商资金短缺等经营风险及不可抗力的风险。
3.商品房预售的国家干预性较强。由于商品房的预售不同于现房买卖,真正意义上的房屋买卖根本就没有形成。国家因此加强了对商品房预售领域的管理。我们国家不但规定了商品房预售的准入条件和相应的程序要求,而且还强调在预售合同签订后应该向当地房地产主管部门办理登记备案手续。
二 、我国商品房预售制度存在的主要弊端
1.商品房预售制度降低了房地产业的门槛,开发商只要拿到预售许可证,通过购房者的按揭贷款获取大量资金,同时把风险转嫁给消费者和银行在房屋预售制度下,房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不需承担房屋的存货成本。
2.商品房预售市场,开发商和购房者掌握的信息严重不对称,加大了购房者的风险。当开发商提前拿到预收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他们就没有了后顾之忧,便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨,而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件,推动房价屡创新高。
三、对我国现行预售制进行改革与完善
1.加强商品房预售风险防范,维护双方当事人尤其是作为弱势群体的购房者的利益,为司法实践提供确实的法律依据,必须从立法上采用情势变更原则,并在法律中明确规定情势变更原则在商品房预售中的适用范围和条件,以此加强对商品房预售合同的管理。
2.引入企业信用评级体系,实施差异化按揭管理。对不同信用等级的房地产商实行不同的按揭贷款政策。对开发商的违规行为,以降低信用评价等级作为惩罚。对于信用等级不够条件的开发商,严格控制按揭贷款的发放。同时还应该建立与之相配套的信用监督和失信惩戒制度。
3.建立预售资金第三方托管制度。我们也可以借鉴欧美先进的经验,买房者检查合格后再把全部资金交给房地产商。美国房地产市场上大部分都是现房销售,而带有预售性质的房子与我国预售体系的根本差别在于,美国开发企业在交房之前无法从购房者那里拿到资金。购买预售房时,开发商先与顾客达成预订意向,通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元,由第三方保管。
4.明确预售制惩罚机制。商品房预售制度存在的根本缺点在于立法只设立了预售制度,却没有规定相应的制裁和监管措施,导致制度无法得到贯彻。为规范房地产市场,应该建立明确的处罚标准和处罚措施,对不守信用、多次违规的开发企业进行处罚。之前要对开发企业的资金状况、信用等级和实力进行审查;工程开工后,要检查是否按照合同的要求进行施工;交房时,要有有关部门监督开发商公平、公正与购房者的房屋进行交接。
5.引入房地产工程担保制度。法律应规定开发商启动工程前必须取得专业担保公司、银行或政府有关机构的担保,一旦出现开发商没有按照合同规定完工的情况,由担保人负责。由此,形成优胜劣汰的良性运行机制。建立工程担保制度,担保机构必将对开发企业的资质等级、企业信誉、履约记录和财务状况等严格把关,以规范其市场行为,强化开发企业守信遵约。
注释:
符启林.臼芳地产法.法律出版社.1997年版.第152页.
张玉萍.商品房预售中的权利冲突及其法律规制.西南政法大学2009年硕士论文.
窦权宏.浅析我国商品房预售的法律性质和特征.中国房地产信息.2004(11).
关键词商品房预售 开发商 减轻风险
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)04-107-01
商品房预售是在1954年由香港立信置業公司首创,它采用房屋“分层售卖、分期付款”的销售行为,房屋分批分期卖给广大买房人,这种销售模式一经推出,就在香港流行,成为香港房地产市场销售的一个创新。然而,在商品房预售时,由于预售合同履行期限长,突发因素多;同时,买房者和开发商在了解信息、经济实力的差距,都决定买房者在预售合同中处于弱势地位,其权益容易受到侵害。因此,我们应立足国情,借鉴海外主要经济体管理预售制的成熟措施,对现有预售制进行改革,以探索适合我国国情的商品房预售制度。
一、商品房预售的概念和特征
(一)概念
商品房预售又称做期房买卖,是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人,买房人交付购房款或者定金,并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
(二)特征
1.商品房预售是一种关系复杂的交易行为。在商品房预售中,买房人在合同期限到来之前拥有期待权,当期限届至并办理了房屋过户手续才真正的是房屋的所有者。因为商品房预售是一种附期限的法律行为,加之其标的物具有不可移动的特性,在合同的履行过程中,任何一个步骤如果出现了问题,都可能产生预售合同不能履行或者不能完全履行,最坏的结果是产生合同无效。所以,和其他一般的买卖行为相比,预售行为所触及到的关系显得更复杂。
2.商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。商品房预售的标的物是获得法律批准,将被建设或尚在建设中的房屋,是期房,在商品房预售中,买房者得到的只是一份和开发商签订的预售合同,真正的买卖对象—房屋正在建设中,商品房预售的对象具有不确定性。所以双方要承担合同期限内的国家政策、土地价格、建筑材料价格等多方面因素变化带来的市场风险。此外买房者还要承担开发商资金短缺等经营风险及不可抗力的风险。
3.商品房预售的国家干预性较强。由于商品房的预售不同于现房买卖,真正意义上的房屋买卖根本就没有形成。国家因此加强了对商品房预售领域的管理。我们国家不但规定了商品房预售的准入条件和相应的程序要求,而且还强调在预售合同签订后应该向当地房地产主管部门办理登记备案手续。
二 、我国商品房预售制度存在的主要弊端
1.商品房预售制度降低了房地产业的门槛,开发商只要拿到预售许可证,通过购房者的按揭贷款获取大量资金,同时把风险转嫁给消费者和银行在房屋预售制度下,房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不需承担房屋的存货成本。
2.商品房预售市场,开发商和购房者掌握的信息严重不对称,加大了购房者的风险。当开发商提前拿到预收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他们就没有了后顾之忧,便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨,而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件,推动房价屡创新高。
三、对我国现行预售制进行改革与完善
1.加强商品房预售风险防范,维护双方当事人尤其是作为弱势群体的购房者的利益,为司法实践提供确实的法律依据,必须从立法上采用情势变更原则,并在法律中明确规定情势变更原则在商品房预售中的适用范围和条件,以此加强对商品房预售合同的管理。
2.引入企业信用评级体系,实施差异化按揭管理。对不同信用等级的房地产商实行不同的按揭贷款政策。对开发商的违规行为,以降低信用评价等级作为惩罚。对于信用等级不够条件的开发商,严格控制按揭贷款的发放。同时还应该建立与之相配套的信用监督和失信惩戒制度。
3.建立预售资金第三方托管制度。我们也可以借鉴欧美先进的经验,买房者检查合格后再把全部资金交给房地产商。美国房地产市场上大部分都是现房销售,而带有预售性质的房子与我国预售体系的根本差别在于,美国开发企业在交房之前无法从购房者那里拿到资金。购买预售房时,开发商先与顾客达成预订意向,通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元,由第三方保管。
4.明确预售制惩罚机制。商品房预售制度存在的根本缺点在于立法只设立了预售制度,却没有规定相应的制裁和监管措施,导致制度无法得到贯彻。为规范房地产市场,应该建立明确的处罚标准和处罚措施,对不守信用、多次违规的开发企业进行处罚。之前要对开发企业的资金状况、信用等级和实力进行审查;工程开工后,要检查是否按照合同的要求进行施工;交房时,要有有关部门监督开发商公平、公正与购房者的房屋进行交接。
5.引入房地产工程担保制度。法律应规定开发商启动工程前必须取得专业担保公司、银行或政府有关机构的担保,一旦出现开发商没有按照合同规定完工的情况,由担保人负责。由此,形成优胜劣汰的良性运行机制。建立工程担保制度,担保机构必将对开发企业的资质等级、企业信誉、履约记录和财务状况等严格把关,以规范其市场行为,强化开发企业守信遵约。
注释:
符启林.臼芳地产法.法律出版社.1997年版.第152页.
张玉萍.商品房预售中的权利冲突及其法律规制.西南政法大学2009年硕士论文.
窦权宏.浅析我国商品房预售的法律性质和特征.中国房地产信息.2004(11).