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【摘要】：本文以房地产项目投资风险管理过程为主线，对房地产项目投资过程的面临主要风险因素加以分析，对风险进行分类并探讨其成因，以期对房地产从业者提供一定的参考。
一、引言
房地产业是我国国民经济的基础产业和支柱产业，我国现代房地产行业形成仅20余年，许多投资者在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，对房地产投资风险尚缺乏深刻认识，对风险因素考虑不足或没有加以深入分析，这样极易造成决策失误，使企业遭受巨大的损失。本文以房地产项目投资风险管理过程为主线，对房地产项目投资过程的面临主要风险因素加以分析，以期对房地产从业者提供一定的参考。
二、房地产投资风险分析的必要性
房地产项目投资周期长、投资额大、社会和市场环境变化极其复杂，这些特点决定了房地产业是一种风险较高行业，不确定性因素很多，易受到社会政治、经济、文化、技术等很多因素的制约。如何有效地识别房地产投资风险因素，并通过严谨的风险评价方法进行分析，选择适当的规避措施、最大限度地降低风险，是房地产投资过程的重要环节。
三、房地产投资风险分类
按性质来看，房地产投资所涉及的风险主要包含政策风险、融资风险、市场风险、技术风险、社会风险、自然风险和组织管理风险等，不同风险因素又包含着各自的子因素，忽略或者误判其中任何一个因素，都可能影响全局，开发商必须对投资风险及其控制有深刻的认识和理解，注重全面、动态、实时的风险管理。
在这些风险中，政策风险和是贯穿整个投资开发项目过程始终的，其他风险可大体按投资过程的不同阶段加以归类，即按房地产投资过程是指从投资意向的产生到房地产销售的不同阶段，分为投资决策阶段风险、前期准备阶段风险、开发建设阶段风险和租售管理阶段风险。下文将对各项风险展开具体分析，并适当联系实际情况加以辅助阐述。
四、房地产投资风险具体分析
1、政策风险
国家政策对房地产业的影响是全局性的，涉及政策、法规和规章繁多，包括产业政策、土地政策、地价政策、税收政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护等，这些政策潜在的变化可能造成房地产项目原定目标难以甚至无法实现，这就要求投资者关注、研究政策法规并预测其调整趋势，尽量减少房地产项目开发项目的风险。
2、阶段性风险
（1）投资决策阶段风险
投资决策阶段是整个过程中不确定性和风险最大的阶段，本阶段主要是通过研究分析政治、经济和社会发展趋势，综合考虑市场供需形势，确定房地产项目经营的区域、类型和时机。其可行性研究要求开发商投入较多的人力物力，以尽量取得完备的市场信息，信息是否全面、预测模型的主观选取的影响，市场分析结果可能不盡准确，这为可行性研究带来了风险，并最终给开发商投资决策带来风险。
①土地获得风险
包括土地购置时机、获得方式风险，以及因建设资金、建设条件、市场情况等导致项目无法开工的土地闲置风险，和以及由于拆迁安置条件无法达成一致、房产所有者情感原因等对拆迁工作阻挠，从而导致项目工期拖延的拆迁安置风险等。
②前期手续风险
近几年国家加大了房地产市场的调控，新政频出，前期手续的具体办理流程也发生变化，加上不同经办人的理解和掌握也可能不同，因此开发商必须做好及时调整的准备，要注意在规划设计时留有余地，并准备好备选方案，不能追求一步到位、严丝合缝，否则，任何一项调整都可能产生不利影响。
③勘察设计风险
勘察设计风险是指设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，从而可能导致项目工期延长、成本上升、质量下降，或者商品不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，使开发商产生经济损失。有研究表明，勘察、设计阶段对工程项目成本的影响程度达75%，由于设计方面的原因引起的质量事故占40%。
④工程招标风险
工程招标风险是由于招标工作人员由于在能力、经验、道德等方面存在缺陷而导致的风险。受到决策人员的能力、观点和经验的影响、受到各种主客观条件的限制，不能招到质优价廉的承包单位等。为防范风险，开发商必须严格审查承包商的资质，对其施工历史业绩进行评估。
⑤合同风险
合同风险是指来源于建筑工程承包合同存在的风险。它由以下几种情况引起:
一是由于合同中语言表达不严密、条款不完整、有漏洞，或部分条款违法，存有“陷阱”，在执行中可能给投资商造成损失，即合同不完善风险。其防范可以通过补充完善合同、提高合同管理人员素质等方法，将风险转移或消除。
二是风险分配不合理，在合同中应注意规定相关条款，明确风险由各方分担的事项，要求各方承担与之角色、能力相对应的风险，合理的风险转移可以取得双赢或多赢的效果。
（2）项目建设阶段
项目建设阶段的风险主要是在施工过程中由于管理不善、措施不当引起的工期风险、质量风险、成本风险和技术风险。
①工期风险
工期风险是工程项目不能按照预定的工期目标完成项目的可能性，其影响因素包括承包商原因（管理水平差、施工组织设计不当、错误估计施工要求、低估施工技术难度、分包商原因等）、开发商原因（开发商或设计单位提出的变更、延迟交付图纸、拖欠工程款等）、客观原因（停水、停电、异常气候条件、不可抗力等）。工期拖延将导致项目错过最佳销售时间、资金成本增加、延期交房导致被索赔等。
②质量风险
质量风险是项目质量不满足国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中的对工程安全、使用、经济、美观和环境等方面要求的可能性。施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易影响结构安全或正常使用功能的问题处理不及时，造成永久性缺陷或质量隐患。 其原因可能有：
一是人员素质风险。施工方人员素质的高低及质量意识的强弱直接影响工程质量的优劣，如施工方为节约成本，恶意偷工减料，更改钢筋型号或水泥标号，极大影响工程质量。
二是材料质量风险。工程所需的原材料、半成品、构配件和建筑设备、器材等质量好坏直接影响工程质量，对其采购、制造、储存和使用必须严加控制，如水泥存放时间超过规定或受潮结块，应禁止使用或降低等级使用。
③成本风险
在建设过程中的成本控制对开发商具有重要现实意义，需要防范以下风险：
一是设计变更风险。由于规划设计单位的规划设计存在缺陷、错误和遗漏，或者开发商扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准等引起工程量增加或已完工程拆除重建等，造成成本增加。
二是施工条件变更风险。是指由于未能预见的现场条件或不利自然条件导致的成本增加，如天气条件恶劣导致赶工而引起的成本增加。
④安全风险
是指由于人的不安全行为、物的不安全状态和作业环境的不安全因素而导致的商品破坏、人员伤亡、机械设备损坏等事故。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，虽然往往是发生在在施工工人与承包商之间，但会影响整体工作气氛，且容易延迟工期，最终表现为开发成本的增加，成为开发商的损失。
五、结语
认识并重视房地产投资风险，研究和分析导致投资效果明显变化的影响因素，才能为有效地防范与控制风险打下基础，并最终达到减少或避免不必要的风险损失、提高房地产投资效益的目的。
一、引言
房地产业是我国国民经济的基础产业和支柱产业，我国现代房地产行业形成仅20余年，许多投资者在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，对房地产投资风险尚缺乏深刻认识，对风险因素考虑不足或没有加以深入分析，这样极易造成决策失误，使企业遭受巨大的损失。本文以房地产项目投资风险管理过程为主线，对房地产项目投资过程的面临主要风险因素加以分析，以期对房地产从业者提供一定的参考。
二、房地产投资风险分析的必要性
房地产项目投资周期长、投资额大、社会和市场环境变化极其复杂，这些特点决定了房地产业是一种风险较高行业，不确定性因素很多，易受到社会政治、经济、文化、技术等很多因素的制约。如何有效地识别房地产投资风险因素，并通过严谨的风险评价方法进行分析，选择适当的规避措施、最大限度地降低风险，是房地产投资过程的重要环节。
三、房地产投资风险分类
按性质来看，房地产投资所涉及的风险主要包含政策风险、融资风险、市场风险、技术风险、社会风险、自然风险和组织管理风险等，不同风险因素又包含着各自的子因素，忽略或者误判其中任何一个因素，都可能影响全局，开发商必须对投资风险及其控制有深刻的认识和理解，注重全面、动态、实时的风险管理。
在这些风险中，政策风险和是贯穿整个投资开发项目过程始终的，其他风险可大体按投资过程的不同阶段加以归类，即按房地产投资过程是指从投资意向的产生到房地产销售的不同阶段，分为投资决策阶段风险、前期准备阶段风险、开发建设阶段风险和租售管理阶段风险。下文将对各项风险展开具体分析，并适当联系实际情况加以辅助阐述。
四、房地产投资风险具体分析
1、政策风险
国家政策对房地产业的影响是全局性的，涉及政策、法规和规章繁多，包括产业政策、土地政策、地价政策、税收政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护等，这些政策潜在的变化可能造成房地产项目原定目标难以甚至无法实现，这就要求投资者关注、研究政策法规并预测其调整趋势，尽量减少房地产项目开发项目的风险。
2、阶段性风险
（1）投资决策阶段风险
投资决策阶段是整个过程中不确定性和风险最大的阶段，本阶段主要是通过研究分析政治、经济和社会发展趋势，综合考虑市场供需形势，确定房地产项目经营的区域、类型和时机。其可行性研究要求开发商投入较多的人力物力，以尽量取得完备的市场信息，信息是否全面、预测模型的主观选取的影响，市场分析结果可能不盡准确，这为可行性研究带来了风险，并最终给开发商投资决策带来风险。
①土地获得风险
包括土地购置时机、获得方式风险，以及因建设资金、建设条件、市场情况等导致项目无法开工的土地闲置风险，和以及由于拆迁安置条件无法达成一致、房产所有者情感原因等对拆迁工作阻挠，从而导致项目工期拖延的拆迁安置风险等。
②前期手续风险
近几年国家加大了房地产市场的调控，新政频出，前期手续的具体办理流程也发生变化，加上不同经办人的理解和掌握也可能不同，因此开发商必须做好及时调整的准备，要注意在规划设计时留有余地，并准备好备选方案，不能追求一步到位、严丝合缝，否则，任何一项调整都可能产生不利影响。
③勘察设计风险
勘察设计风险是指设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，从而可能导致项目工期延长、成本上升、质量下降，或者商品不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，使开发商产生经济损失。有研究表明，勘察、设计阶段对工程项目成本的影响程度达75%，由于设计方面的原因引起的质量事故占40%。
④工程招标风险
工程招标风险是由于招标工作人员由于在能力、经验、道德等方面存在缺陷而导致的风险。受到决策人员的能力、观点和经验的影响、受到各种主客观条件的限制，不能招到质优价廉的承包单位等。为防范风险，开发商必须严格审查承包商的资质，对其施工历史业绩进行评估。
⑤合同风险
合同风险是指来源于建筑工程承包合同存在的风险。它由以下几种情况引起:
一是由于合同中语言表达不严密、条款不完整、有漏洞，或部分条款违法，存有“陷阱”，在执行中可能给投资商造成损失，即合同不完善风险。其防范可以通过补充完善合同、提高合同管理人员素质等方法，将风险转移或消除。
二是风险分配不合理，在合同中应注意规定相关条款，明确风险由各方分担的事项，要求各方承担与之角色、能力相对应的风险，合理的风险转移可以取得双赢或多赢的效果。
（2）项目建设阶段
项目建设阶段的风险主要是在施工过程中由于管理不善、措施不当引起的工期风险、质量风险、成本风险和技术风险。
①工期风险
工期风险是工程项目不能按照预定的工期目标完成项目的可能性，其影响因素包括承包商原因（管理水平差、施工组织设计不当、错误估计施工要求、低估施工技术难度、分包商原因等）、开发商原因（开发商或设计单位提出的变更、延迟交付图纸、拖欠工程款等）、客观原因（停水、停电、异常气候条件、不可抗力等）。工期拖延将导致项目错过最佳销售时间、资金成本增加、延期交房导致被索赔等。
②质量风险
质量风险是项目质量不满足国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中的对工程安全、使用、经济、美观和环境等方面要求的可能性。施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易影响结构安全或正常使用功能的问题处理不及时，造成永久性缺陷或质量隐患。 其原因可能有：
一是人员素质风险。施工方人员素质的高低及质量意识的强弱直接影响工程质量的优劣，如施工方为节约成本，恶意偷工减料，更改钢筋型号或水泥标号，极大影响工程质量。
二是材料质量风险。工程所需的原材料、半成品、构配件和建筑设备、器材等质量好坏直接影响工程质量，对其采购、制造、储存和使用必须严加控制，如水泥存放时间超过规定或受潮结块，应禁止使用或降低等级使用。
③成本风险
在建设过程中的成本控制对开发商具有重要现实意义，需要防范以下风险：
一是设计变更风险。由于规划设计单位的规划设计存在缺陷、错误和遗漏，或者开发商扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准等引起工程量增加或已完工程拆除重建等，造成成本增加。
二是施工条件变更风险。是指由于未能预见的现场条件或不利自然条件导致的成本增加，如天气条件恶劣导致赶工而引起的成本增加。
④安全风险
是指由于人的不安全行为、物的不安全状态和作业环境的不安全因素而导致的商品破坏、人员伤亡、机械设备损坏等事故。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，虽然往往是发生在在施工工人与承包商之间，但会影响整体工作气氛，且容易延迟工期，最终表现为开发成本的增加，成为开发商的损失。
五、结语
认识并重视房地产投资风险，研究和分析导致投资效果明显变化的影响因素，才能为有效地防范与控制风险打下基础，并最终达到减少或避免不必要的风险损失、提高房地产投资效益的目的。