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【摘 要】本文分析了物业税的概念以及含义并说明了物业税作为一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种 。在我国现行制度和体制下,征收物业税不仅能起到平抑房价,调节贫富差距,增加地方财政等功能,而且还是保护公民合法私权的利器,反应了我国法制的不断完善。而在征收必要的前提下,就要明确税收对象和税率,使物业税的征收切实可行。
【关键词】物业税;税率;征税对象;平抑房价;公民私产
中图分类号:F830.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)09-0164-01
所谓物业税又称 或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种 。
目前,世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例,物业税多属于地方税,是国家财政稳定而重要的来源。
而在目前的我国,有着房地产泡沫凸显等众多问题,是否及何时开征物业税正成为时下热点问题。我认为对于物业税的征收是十分有必要和切实可行的。下面我就具体从调节房价市场、地方财政性收入和法律私权制度三方面来先分析其必要性:
1 物业税开征将有利于平抑房价
目前是较为适合推出物业税的时机,因为房价还未调整到位,现在又重新上涨,政府是不愿意看到这种现象的,尤其是当前部分投资者又开始重新入市,物业税的推出有利于改变这种局面。
目前房地产开发和交易环节的税费很多,通过相关改革,协调好开发、交易和持有三个环节的税费将有利于房地产业的健康发展。
由于物业税是一年一征收,这样可以在一定程度上引导地方政府把眼光放得更长远,不再只是关心短期土地价格走势,而是更加关心地方未来经济社会长期发展。
2 物业税开征可以弥补地方公共财政的不足
物业税作为地方税种,其很大的作用是弥补地方公共财政的不足,然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品,政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益,这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此,要使得各方普遍支持物业税,最重要的就是使地方公共财政透明高效,使民众知道税收的用途。而政府通过向相对富有的人群征收物业税,来盖廉租房、安居房,在住房层面调节贫富不均。
3 物业税成为保护公民合法私产的利器
从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种 。因此,首先政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;然后,作为一种对应,国民必须缴纳一定的税金,以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力,对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。
以上便是我对物业税征收必要性的三点认识,有很多学者、专家在提出物业税征收必要性的相反意见时,总是要为征收物业税列出很多前提条件,如建立满足征收物业税的技术条件,如何规范税收制度确定税率等,而这些在我看来是在确定物业税征收必要性前提下的可行性分析,只有征收有必要了,才会去考虑该怎么征收,怎样切实可行。目前我国的现状对物业税征收的可行性也提出了严峻的考验。对于此,我认为应该从两个大的方面来解决问题:一是完善税收对象,二是合理确定税率。以下就分别进行分析:
4 以重点对少数高价值房产征税为主完善征税对象
我国现行房地产税收对个人自有自住住房免税,但是对个人住房用于出租或其他经营目的的,要征收房产税、城镇土地使用税或城市房地产税。
确定征税对象是开征新税种的前提。每一个税种都有自己独特的征税对象,正因为有不同的征税对象才形成不同的税种。物业税的纳税人应该是拥有征税对象的房屋的所有者或者说房产的所有人,包括单位和个人。
4.1 重点对少数高价值房产征税
一旦开征物业税,它的税收对象将锁定在对土地、房产等不动产的持有者身上,无论是自住房、商用房、开发房,都会因此受到波及,同样,从养儿防老到养房防老,再到为物业税而困惑,凡是与房沾边的人也受到这样那样的影响。开征物业税后,对房地产企业可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响。同时,开征物业税对房地产企业的另一个影响可能体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约,加速商品住宅的供给和释放速度,实现房地产市场自身的供需平衡。
4.2 尝试征税范围广、免税房产多
普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制,楼市泡沫产生的可能性小了很多,也让楼价更加合理,更能满足多数购房者的需求。此外,对拥有自住房产的业主来说,第一套住宅很可能免征,因此,除非持有第二套和更多物业,否则并不会付出更多的成本。
5 合理确定物业税税率
以我国当前情况起征点应该定在1%左右,按照这个比率,征收物业税将有效抑制房价,特别是增加炒房者的成本,令其知难而退。
物业税是根据纳税人所拥有房产的价值征税的,房产价值的大小直接决定了应纳税额的多少,因此,科学合理地确定房产价值就是一个政府和纳税人双方都关注的焦点问题。一个基本原则是,征收物业税以后不加重纳税人的整体税费负担。
而我认为可以,根据市场价格评估,税率每年调整公布,计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积,一年一收,也就是说,政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利。
这样通过税率的调整,就可以基本到达物业税开征的所谓“前提条件”并发挥它的一系列作用。
因此我认为物业税的开征不仅有其必要性,而且只要控制好征税对象和税率,它就是切实可行的,会成为我国税收史乃至经济史上的一大进步!
参考文献:
[1] 孙国英 许正中 税收制度:物业税开征为哪般? 财金论丛第十一期社会科学文献出版社2008
[2] 骆勤 我国物业税征收的具体方案财经论丛,2008
[3] 邓晓兰 财政学西安交通大学出版社 2007
[4] 单惟婷 财政与税收 中国金融出版社,2006
【关键词】物业税;税率;征税对象;平抑房价;公民私产
中图分类号:F830.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)09-0164-01
所谓物业税又称 或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种 。
目前,世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例,物业税多属于地方税,是国家财政稳定而重要的来源。
而在目前的我国,有着房地产泡沫凸显等众多问题,是否及何时开征物业税正成为时下热点问题。我认为对于物业税的征收是十分有必要和切实可行的。下面我就具体从调节房价市场、地方财政性收入和法律私权制度三方面来先分析其必要性:
1 物业税开征将有利于平抑房价
目前是较为适合推出物业税的时机,因为房价还未调整到位,现在又重新上涨,政府是不愿意看到这种现象的,尤其是当前部分投资者又开始重新入市,物业税的推出有利于改变这种局面。
目前房地产开发和交易环节的税费很多,通过相关改革,协调好开发、交易和持有三个环节的税费将有利于房地产业的健康发展。
由于物业税是一年一征收,这样可以在一定程度上引导地方政府把眼光放得更长远,不再只是关心短期土地价格走势,而是更加关心地方未来经济社会长期发展。
2 物业税开征可以弥补地方公共财政的不足
物业税作为地方税种,其很大的作用是弥补地方公共财政的不足,然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品,政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益,这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此,要使得各方普遍支持物业税,最重要的就是使地方公共财政透明高效,使民众知道税收的用途。而政府通过向相对富有的人群征收物业税,来盖廉租房、安居房,在住房层面调节贫富不均。
3 物业税成为保护公民合法私产的利器
从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种 。因此,首先政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;然后,作为一种对应,国民必须缴纳一定的税金,以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力,对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。
以上便是我对物业税征收必要性的三点认识,有很多学者、专家在提出物业税征收必要性的相反意见时,总是要为征收物业税列出很多前提条件,如建立满足征收物业税的技术条件,如何规范税收制度确定税率等,而这些在我看来是在确定物业税征收必要性前提下的可行性分析,只有征收有必要了,才会去考虑该怎么征收,怎样切实可行。目前我国的现状对物业税征收的可行性也提出了严峻的考验。对于此,我认为应该从两个大的方面来解决问题:一是完善税收对象,二是合理确定税率。以下就分别进行分析:
4 以重点对少数高价值房产征税为主完善征税对象
我国现行房地产税收对个人自有自住住房免税,但是对个人住房用于出租或其他经营目的的,要征收房产税、城镇土地使用税或城市房地产税。
确定征税对象是开征新税种的前提。每一个税种都有自己独特的征税对象,正因为有不同的征税对象才形成不同的税种。物业税的纳税人应该是拥有征税对象的房屋的所有者或者说房产的所有人,包括单位和个人。
4.1 重点对少数高价值房产征税
一旦开征物业税,它的税收对象将锁定在对土地、房产等不动产的持有者身上,无论是自住房、商用房、开发房,都会因此受到波及,同样,从养儿防老到养房防老,再到为物业税而困惑,凡是与房沾边的人也受到这样那样的影响。开征物业税后,对房地产企业可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响。同时,开征物业税对房地产企业的另一个影响可能体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约,加速商品住宅的供给和释放速度,实现房地产市场自身的供需平衡。
4.2 尝试征税范围广、免税房产多
普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制,楼市泡沫产生的可能性小了很多,也让楼价更加合理,更能满足多数购房者的需求。此外,对拥有自住房产的业主来说,第一套住宅很可能免征,因此,除非持有第二套和更多物业,否则并不会付出更多的成本。
5 合理确定物业税税率
以我国当前情况起征点应该定在1%左右,按照这个比率,征收物业税将有效抑制房价,特别是增加炒房者的成本,令其知难而退。
物业税是根据纳税人所拥有房产的价值征税的,房产价值的大小直接决定了应纳税额的多少,因此,科学合理地确定房产价值就是一个政府和纳税人双方都关注的焦点问题。一个基本原则是,征收物业税以后不加重纳税人的整体税费负担。
而我认为可以,根据市场价格评估,税率每年调整公布,计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积,一年一收,也就是说,政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利。
这样通过税率的调整,就可以基本到达物业税开征的所谓“前提条件”并发挥它的一系列作用。
因此我认为物业税的开征不仅有其必要性,而且只要控制好征税对象和税率,它就是切实可行的,会成为我国税收史乃至经济史上的一大进步!
参考文献:
[1] 孙国英 许正中 税收制度:物业税开征为哪般? 财金论丛第十一期社会科学文献出版社2008
[2] 骆勤 我国物业税征收的具体方案财经论丛,2008
[3] 邓晓兰 财政学西安交通大学出版社 2007
[4] 单惟婷 财政与税收 中国金融出版社,2006