论文部分内容阅读
近年来，我国房地产市场发展中出现了供给结构不合理、房价上涨较快的问题。国家宏观调控措施一般仅从调整供给方（如土地和信贷）入手，使得这些问题未能从根本上得以解决。从调整需求出发，借鉴香港经验，引进住房按揭保险制度不仅有利于解决上述问题，而且会促进我国房地产金融市场的深化发展。
发展背景
二次大战后经过数十年的发展，“亚洲四小龙”之一的香港经济有了长足进步，房地产市场空前繁荣。这其中，香港发达的金融体系发挥了巨大作用。仅以香港按揭贷款市场发展为例，香港按揭贷款占GDP比例在1979年到2005年26年间增长了5～6倍，从1979年的占比8％猛增到2003年的50％，直至目前45％左右的水平。
但是，随着香港房地产市场的迅猛发展，香港地价楼价不断飙升，市场行情波动很大，银行贷款风险也日益增大。1997年，亚洲金融风暴爆发，香港深受其害。香港房地产市场更是一落千丈，住房价格大幅下跌65%以上。香港居民负资产情况空前严重，到2003年高峰期时，香港负资产住房抵押贷款数达106,000笔，占未偿还贷款总额的31%。危机后的银行房地产贷款市场竞争剧烈，住房抵押贷款利率显著收窄，贷款利率由1996年的Ｐ＋2%下调至2006年初的Ｐ－2.75%（Ｐ为港元最优惠利率）。这从多方面给香港银行体系带来巨大风险。
为了积极化解银行房地产贷款风险，加快金融创新（如住房抵押贷款证券化、按揭保险等），具有政府背景的香港按揭证券公司（HKMC）于1997年3月应运而生。至1999年3月，该公司与美国及本地共5家再保险公司合作，成功把按揭保险产品引入香港房地产市场。几年来，HKMC的按揭保险业务发展迅速，在取得了良好商业效益的同时，也在一定程度上起到了政策性调控的作用。
模式及产品
按揭保险是保险机构以超出房屋价值若干比例（如70％）的银行按揭贷款为投保标的一项特定险种。由于该业务需要大量资本、或然储备以及监管机构规定的其他营运储备，并且风险有长期化的特点，易受经济周期影响，因此，它一般适宜于那些具有一定政府背景，或者规模庞大、信誉优良的保险机构来首先推广。
业务模式及机理
按揭保险业务的基本内容大致相同。首先，购房者向按揭证券公司提出按揭保险申请，按揭保险公司若准批，其保费先由按揭贷款发放银行垫支，然后银行再向贷款人收回（按揭保险保费也可加借于按揭贷款本金内，每月摊还）。当发生违约事件时，根据物业于批出贷款时的价值计算，七成以上的部份由按揭保险公司支付给银行，而超过此金额的损失则由银行承担。
目前，香港的本地银行贷款组合内，住房抵押贷款占总贷款额31%；若包括所有与房地产业务相关的贷款，比率更高达55%，因此，开展按揭保险的市场广阔。但能否开展好，适合本地情况的业务模式是关键。
HKMC的业务模式是一个对参与各方都有利的多赢方案（见图）。具体而言，银行通过按揭保险提高了贷款金额，一方面可以满足更多的购房者的需求，增加资产规模以获得更多利润，另一方面，超出成数部分的贷款风险因按揭保险得以有效控制，按照监管要求，银行也无需增加资本。中低收入居民或首次购房且无足够积蓄的年轻人，能够通过按揭保险来降低首付款，更容易提前满足住房需求。对于保险业来说，按揭保险是一项业务前景广阔、大有可为的新业务品种。为银行提供按揭保险的保险公司能以“背靠背”方式将风险转移到再保险公司，由于HKMC投保的再保险公司多为国外大型保险公司，本地保险市场风险也由此转移到了境外。对香港金融监管当局而言，不仅曾经设定的七成的抵押率上限无需放宽就能满足购房者超额的按揭贷款需求，而且银行业的风险也能合理转移，整个金融体系风险能够得到控制。
审批原则
按照商业经验，中低收入购房者的贷款信用风险较大。凭借按揭保险，银行按揭贷款的风险虽然可以得到相当的分担，但是按揭保险本身的风险仍然较大。因此，按揭保险业务公司一方面采用再保险方式从外部分散风险，另一方面则采取审慎而严谨的审批原则从内部控制风险。作为业务的关键环节，按揭保险审批原则包括一般性原则和审慎性原则。以HKMC为例具体为：
一般性原则。一是设定最高贷款额，采取浮息按揭，最高额港币2000万；二是控制最高按揭成数，为95%；三是设定月还款额对收入比率上限，一般控制在50%；四是设定最长贷款年期为30年；五是设定剩余年期相加楼龄的上限为75年。
审慎性原则。一是购房必须用于自住；二是信贷风险较低；三是避免催化楼房炒卖活动；四是具有较强的还款保证，月供款额对收入比率上限一般50%，对较高收入人士的比率可上调至60%；五是详细审核贷款人的入息证明文件；六是查核贷款人是否拥有其他物业等。
主要产品
经过多年的发展，HKMC的按揭保险业务根据成数、种类、金额、年限、人士、增值等标准开发出了多样化的产品服务，满足了市场的不同需求。
按成数。1999年推出85%按揭保险计划；2000年推出90%按揭保险计划；2001年将85%按揭保险计划扩展至预售房按揭，随后又提高预售房按揭抵押率至90%；2004年推出了95%按揭保险计划。
按种类。2002年推出“可延期还本”按揭保险计划；2004年推出85%套现再融资按揭保险计划；2005年则提高借款人“贷款与收入比率”至60%。
按贷款金额。2001年将现楼按揭贷款金额由500万提高至800万港元；2002年预售房按揭贷款金额提高至800万港元；2004年将90%按揭保险计划的贷款金额由800万提高至1200万港元，并将95%按揭保险计划之贷款金额由500万提高至800万港元；2005年将95%及以下按揭保险计划的贷款金额提高至2000万港元。
按贷款年期。2004年将楼龄加还款年期提高，最高达60年，还款年期由25年延长至30年；2005年进一步将楼龄加还款年期延长至75年。
按贷款人士种类。2005年把合资格借款人拓宽至非专业自雇人士。
按增值服务。2003年提供网上申请资格初步评核服务。
市场前景
经过多年的市场开发和业务拓展，HKMC取得了不俗的业绩。截至2006年2月，HKMC的业务总申请数已达到69565件，所涉及的按揭贷款总额达到了港币1327亿，按揭贷款平均金额约港币190万；按揭成数占比八成半或以下为32%，八成半以上至九成达到50%，九成以上至九成半为18%；物业交易类型比例为，一手房为21%，二手房为79%；市场渗透率达到了20%。
在大力推进业务的同时，HKMC面临的挑战也是客观存在的。主要体现在：一是银行期望对其保险申请的审批更为宽松一些，由此会增加防控风险的难度；二是按揭保费水平的厘定标准化，业务拓展的需要与成本控制的压力矛盾很大；三是进一步推进产品开发深度的困难日益增大。
今后，按揭保险业务将在广阔市场上应对挑战，不断发展。其发展方向一方面是要不断提高效率，从而缩短审批时间，简化审批要求，推出新产品以适应市场需要，并向银行提供更快捷支持，另一方面是需要同时平衡业务增长与风险控制两大课题。
借鉴意义及政策建议
近年来，我国内地房地产市场发展具有两个明显的特点，一是发展迅猛，二是结构失衡，而从房地产金融市场角度看，市场借贷者主要为商业银行、市场深度局限于一级市场、市场风险主要由商业银行承担等又是基本特征。由于香港与内地在许多方面很相似，因此，通过引进香港按揭保险模式来优化内地房地产金融机制，具有十分重要的现实意义。当然，任何一项重大的制度安排都必须小心求证，审慎实施。对此，我们提出如下政策建议。
首先，明确建立按揭保险制度的目标。按揭保险制度应有三大目标：一是要大力帮助目标阶层(中低收入人士和首次购房者)购买自住房屋；二是要能够减少银行体系风险，维护金融体系稳定；三是要借以深化债券及证券化市场发展。其中，明确按揭保险对象最为重要。由于我国各省市住房种类不同，价格及居民收入水平也有差距，因而必须要制定标准，明确欲提供协助的目标阶层。并且，按揭保险一定只适用于自住房屋，从而避免惠及投机者炒卖房产，影响房地产市场的稳定发展。
其次，我国内地适宜仿造香港，建立一家或多家具有政府背景的按揭保险公司，统一制定国家按揭保险标准及程序，先期开展按揭保险业务。据不完全统计，目前我国有90多家类似按揭担保的公司，分布在各省各市，为借款人提供担保。但是，各省市的按揭担保计划规模不同，保费也无划一标准，此外，由于缺乏正规监管，这些公司所提供的贷款担保未必能减低银行体系的信贷风险。因此，建立全国性机构，统一各地做法，减低银行的信贷风险，有利于稳定中国银行业体系，也有利于制度安排，实现政策性目的。
再次，建立和完善有关金融制度和市场。一是应继续推进我国银行风险管理体系的变革，不断完善信贷风险管理制度，因为，按揭保险本身并不能替代银行风险管理。二是应发展住房抵押贷款二级市场。将风险分散于银行体系以外，使银行降低因房价波动引致的损失。按揭保险能够增进贷款信用，提高证券化效力，而发达的证券化市场也会促进银行更多地与按揭保险机构合作，扩大业务规模，提高收益。三是应推动个人信用体系的广泛建立。申请核批是按揭保险业务成败的关键，而个人信用状况是审批的基础所在。因此，个人信用体系是按揭保险良好发展的基本条件。同时，按揭保险业务的开展也会大量积累个人信用信息，为今后更加详细和标准化的个人信用记录或评分提供有益的补充。
最后，注意发展按揭保险的一些要点。一是国家房地产发展政策应适时、适地、适情。针对近一个时期的情况，加强对房地产市场的宏观调控，稳定房价，调整结构仍是关键。市场商业化运作的按揭保险虽然能起到一定作用，但是还需要与其他一些政策措施配合，这样才能从根本上解决当前房地产市场结构失衡和居民“购房难”的问题。二是应规范设置按揭保险机构，既要采用政府“主导”的模式，又要贯彻商业化原则，避免简单扩增机构，劳民伤财而收效甚微。三是充分借鉴香港发展经验，在建立之时便规范经营，按揭文件应标准化，并订立统一的按揭保险的审批原则和条件。四是必须清晰界定推行按揭保险的买房目标阶层，并考虑是否需要先推行地区试点计划，再全国推广。毕竟我国地域辽阔，差异很大，选择北京、上海等经济金融和房地产市场发达的地区先试点比较符合我国的国情。五是重新规范各地担保公司的业务，为今后建立的按揭保险机构理清市场环境。六是研究探索分散我国按揭保险业务所承受风险的途径和方法。香港具有发达的本地保险市场和国际化优势，其采取再保险方式相当有效。但是我国内地目前显然还欠缺香港的这些有利条件，因此，如何选择再保险公司，并平衡保费水平是保障按揭保险业务健康发展的必要条件。
（作者单位：中国银监会政策法规部安徽银监局）
责任编辑：张明莉
发展背景
二次大战后经过数十年的发展，“亚洲四小龙”之一的香港经济有了长足进步，房地产市场空前繁荣。这其中，香港发达的金融体系发挥了巨大作用。仅以香港按揭贷款市场发展为例，香港按揭贷款占GDP比例在1979年到2005年26年间增长了5～6倍，从1979年的占比8％猛增到2003年的50％，直至目前45％左右的水平。
但是，随着香港房地产市场的迅猛发展，香港地价楼价不断飙升，市场行情波动很大，银行贷款风险也日益增大。1997年，亚洲金融风暴爆发，香港深受其害。香港房地产市场更是一落千丈，住房价格大幅下跌65%以上。香港居民负资产情况空前严重，到2003年高峰期时，香港负资产住房抵押贷款数达106,000笔，占未偿还贷款总额的31%。危机后的银行房地产贷款市场竞争剧烈，住房抵押贷款利率显著收窄，贷款利率由1996年的Ｐ＋2%下调至2006年初的Ｐ－2.75%（Ｐ为港元最优惠利率）。这从多方面给香港银行体系带来巨大风险。
为了积极化解银行房地产贷款风险，加快金融创新（如住房抵押贷款证券化、按揭保险等），具有政府背景的香港按揭证券公司（HKMC）于1997年3月应运而生。至1999年3月，该公司与美国及本地共5家再保险公司合作，成功把按揭保险产品引入香港房地产市场。几年来，HKMC的按揭保险业务发展迅速，在取得了良好商业效益的同时，也在一定程度上起到了政策性调控的作用。
模式及产品
按揭保险是保险机构以超出房屋价值若干比例（如70％）的银行按揭贷款为投保标的一项特定险种。由于该业务需要大量资本、或然储备以及监管机构规定的其他营运储备，并且风险有长期化的特点，易受经济周期影响，因此，它一般适宜于那些具有一定政府背景，或者规模庞大、信誉优良的保险机构来首先推广。
业务模式及机理
按揭保险业务的基本内容大致相同。首先，购房者向按揭证券公司提出按揭保险申请，按揭保险公司若准批，其保费先由按揭贷款发放银行垫支，然后银行再向贷款人收回（按揭保险保费也可加借于按揭贷款本金内，每月摊还）。当发生违约事件时，根据物业于批出贷款时的价值计算，七成以上的部份由按揭保险公司支付给银行，而超过此金额的损失则由银行承担。
目前，香港的本地银行贷款组合内，住房抵押贷款占总贷款额31%；若包括所有与房地产业务相关的贷款，比率更高达55%，因此，开展按揭保险的市场广阔。但能否开展好，适合本地情况的业务模式是关键。
HKMC的业务模式是一个对参与各方都有利的多赢方案（见图）。具体而言，银行通过按揭保险提高了贷款金额，一方面可以满足更多的购房者的需求，增加资产规模以获得更多利润，另一方面，超出成数部分的贷款风险因按揭保险得以有效控制，按照监管要求，银行也无需增加资本。中低收入居民或首次购房且无足够积蓄的年轻人，能够通过按揭保险来降低首付款，更容易提前满足住房需求。对于保险业来说，按揭保险是一项业务前景广阔、大有可为的新业务品种。为银行提供按揭保险的保险公司能以“背靠背”方式将风险转移到再保险公司，由于HKMC投保的再保险公司多为国外大型保险公司，本地保险市场风险也由此转移到了境外。对香港金融监管当局而言，不仅曾经设定的七成的抵押率上限无需放宽就能满足购房者超额的按揭贷款需求，而且银行业的风险也能合理转移，整个金融体系风险能够得到控制。
审批原则
按照商业经验，中低收入购房者的贷款信用风险较大。凭借按揭保险，银行按揭贷款的风险虽然可以得到相当的分担，但是按揭保险本身的风险仍然较大。因此，按揭保险业务公司一方面采用再保险方式从外部分散风险，另一方面则采取审慎而严谨的审批原则从内部控制风险。作为业务的关键环节，按揭保险审批原则包括一般性原则和审慎性原则。以HKMC为例具体为：
一般性原则。一是设定最高贷款额，采取浮息按揭，最高额港币2000万；二是控制最高按揭成数，为95%；三是设定月还款额对收入比率上限，一般控制在50%；四是设定最长贷款年期为30年；五是设定剩余年期相加楼龄的上限为75年。
审慎性原则。一是购房必须用于自住；二是信贷风险较低；三是避免催化楼房炒卖活动；四是具有较强的还款保证，月供款额对收入比率上限一般50%，对较高收入人士的比率可上调至60%；五是详细审核贷款人的入息证明文件；六是查核贷款人是否拥有其他物业等。
主要产品
经过多年的发展，HKMC的按揭保险业务根据成数、种类、金额、年限、人士、增值等标准开发出了多样化的产品服务，满足了市场的不同需求。
按成数。1999年推出85%按揭保险计划；2000年推出90%按揭保险计划；2001年将85%按揭保险计划扩展至预售房按揭，随后又提高预售房按揭抵押率至90%；2004年推出了95%按揭保险计划。
按种类。2002年推出“可延期还本”按揭保险计划；2004年推出85%套现再融资按揭保险计划；2005年则提高借款人“贷款与收入比率”至60%。
按贷款金额。2001年将现楼按揭贷款金额由500万提高至800万港元；2002年预售房按揭贷款金额提高至800万港元；2004年将90%按揭保险计划的贷款金额由800万提高至1200万港元，并将95%按揭保险计划之贷款金额由500万提高至800万港元；2005年将95%及以下按揭保险计划的贷款金额提高至2000万港元。
按贷款年期。2004年将楼龄加还款年期提高，最高达60年，还款年期由25年延长至30年；2005年进一步将楼龄加还款年期延长至75年。
按贷款人士种类。2005年把合资格借款人拓宽至非专业自雇人士。
按增值服务。2003年提供网上申请资格初步评核服务。
市场前景
经过多年的市场开发和业务拓展，HKMC取得了不俗的业绩。截至2006年2月，HKMC的业务总申请数已达到69565件，所涉及的按揭贷款总额达到了港币1327亿，按揭贷款平均金额约港币190万；按揭成数占比八成半或以下为32%，八成半以上至九成达到50%，九成以上至九成半为18%；物业交易类型比例为，一手房为21%，二手房为79%；市场渗透率达到了20%。
在大力推进业务的同时，HKMC面临的挑战也是客观存在的。主要体现在：一是银行期望对其保险申请的审批更为宽松一些，由此会增加防控风险的难度；二是按揭保费水平的厘定标准化，业务拓展的需要与成本控制的压力矛盾很大；三是进一步推进产品开发深度的困难日益增大。
今后，按揭保险业务将在广阔市场上应对挑战，不断发展。其发展方向一方面是要不断提高效率，从而缩短审批时间，简化审批要求，推出新产品以适应市场需要，并向银行提供更快捷支持，另一方面是需要同时平衡业务增长与风险控制两大课题。
借鉴意义及政策建议
近年来，我国内地房地产市场发展具有两个明显的特点，一是发展迅猛，二是结构失衡，而从房地产金融市场角度看，市场借贷者主要为商业银行、市场深度局限于一级市场、市场风险主要由商业银行承担等又是基本特征。由于香港与内地在许多方面很相似，因此，通过引进香港按揭保险模式来优化内地房地产金融机制，具有十分重要的现实意义。当然，任何一项重大的制度安排都必须小心求证，审慎实施。对此，我们提出如下政策建议。
首先，明确建立按揭保险制度的目标。按揭保险制度应有三大目标：一是要大力帮助目标阶层(中低收入人士和首次购房者)购买自住房屋；二是要能够减少银行体系风险，维护金融体系稳定；三是要借以深化债券及证券化市场发展。其中，明确按揭保险对象最为重要。由于我国各省市住房种类不同，价格及居民收入水平也有差距，因而必须要制定标准，明确欲提供协助的目标阶层。并且，按揭保险一定只适用于自住房屋，从而避免惠及投机者炒卖房产，影响房地产市场的稳定发展。
其次，我国内地适宜仿造香港，建立一家或多家具有政府背景的按揭保险公司，统一制定国家按揭保险标准及程序，先期开展按揭保险业务。据不完全统计，目前我国有90多家类似按揭担保的公司，分布在各省各市，为借款人提供担保。但是，各省市的按揭担保计划规模不同，保费也无划一标准，此外，由于缺乏正规监管，这些公司所提供的贷款担保未必能减低银行体系的信贷风险。因此，建立全国性机构，统一各地做法，减低银行的信贷风险，有利于稳定中国银行业体系，也有利于制度安排，实现政策性目的。
再次，建立和完善有关金融制度和市场。一是应继续推进我国银行风险管理体系的变革，不断完善信贷风险管理制度，因为，按揭保险本身并不能替代银行风险管理。二是应发展住房抵押贷款二级市场。将风险分散于银行体系以外，使银行降低因房价波动引致的损失。按揭保险能够增进贷款信用，提高证券化效力，而发达的证券化市场也会促进银行更多地与按揭保险机构合作，扩大业务规模，提高收益。三是应推动个人信用体系的广泛建立。申请核批是按揭保险业务成败的关键，而个人信用状况是审批的基础所在。因此，个人信用体系是按揭保险良好发展的基本条件。同时，按揭保险业务的开展也会大量积累个人信用信息，为今后更加详细和标准化的个人信用记录或评分提供有益的补充。
最后，注意发展按揭保险的一些要点。一是国家房地产发展政策应适时、适地、适情。针对近一个时期的情况，加强对房地产市场的宏观调控，稳定房价，调整结构仍是关键。市场商业化运作的按揭保险虽然能起到一定作用，但是还需要与其他一些政策措施配合，这样才能从根本上解决当前房地产市场结构失衡和居民“购房难”的问题。二是应规范设置按揭保险机构，既要采用政府“主导”的模式，又要贯彻商业化原则，避免简单扩增机构，劳民伤财而收效甚微。三是充分借鉴香港发展经验，在建立之时便规范经营，按揭文件应标准化，并订立统一的按揭保险的审批原则和条件。四是必须清晰界定推行按揭保险的买房目标阶层，并考虑是否需要先推行地区试点计划，再全国推广。毕竟我国地域辽阔，差异很大，选择北京、上海等经济金融和房地产市场发达的地区先试点比较符合我国的国情。五是重新规范各地担保公司的业务，为今后建立的按揭保险机构理清市场环境。六是研究探索分散我国按揭保险业务所承受风险的途径和方法。香港具有发达的本地保险市场和国际化优势，其采取再保险方式相当有效。但是我国内地目前显然还欠缺香港的这些有利条件，因此，如何选择再保险公司，并平衡保费水平是保障按揭保险业务健康发展的必要条件。
（作者单位：中国银监会政策法规部安徽银监局）
责任编辑：张明莉