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摘 要：改革开放以来，随着我国市场经济体制改革的不断推进，我国房地产市场经历了从无到有的变迁过程，但是最近房价居高不下，人民群众的住房需求与高企的房价之间存在着巨大的矛盾，而且中央出台的调控政策并没有达到理想效果，这已经引起了各方面的高度重视。
关键词：房地产市场 调控政策 需求
近年来，我国房地产业一直保持强劲的增长势头，销售额和销售量屡创新高。应该说房地产业的快速发展反应了我国经济发展的良好势头，但是房价的过快上涨也引起了人们对市场泡沫的担忧。对于这种情况，国家也相当重视，陆续出台了一系列调控政策，借此希望规范市场，稳定市场预期。
一、我国目前房地产存在的主要问题和原因
目前就我国房地产市场来说，存在以下问题：房价过高且增长过快，房价收入比远超出居民负担水平，适合中低收入居民需求的房源少，市场交易秩序混乱，投机炒作氛围浓厚，房屋空置率较高。
究其主要原因，不外乎以下几点：
1.客观存在的刚性需求
我国正处在工业化城市化加速发展的进程之中，城镇人口比例不断增加，这势必加大住房需求，以及相应的配套设施住房需求。同时，随着经济发展，人们收入水平不断提高，相当一部分城镇居民会有改善居住条件的要求和消费潜力，从而使住房需求量呈刚性增长态势。
这其中，少数高收入群体受房价持续上涨趋势驱动，将房产作为投资对象加以炒作，加剧了市场供求矛盾，推动了价格上涨。还有一部分群体由于手中有余钱，但是没有合适的投资方向，在如今物价亦飞涨的通货膨胀时代，这部分居民群体心中可能会多少充满了不安全感，然后在一些媒体的渲染或是亲朋好友的带动之下，也纷纷加入购房大军，这部分群体的首要目的是让自己的财产保值，但由于其比例较大，无形之中他们也就成为了房地产价格飞涨的幕后推手。对于这部分普通居民的购房需求，我认为并不会形成泡沫，这基本上算是正常的购买需求。
2.财税体制等因素导致现有的调控政策落实存在偏差
自2003年以来，中央政府先后出台了一些列调控政策，如“国八条”、“国六条”、“国十一条”，从土地出让、税收信贷、市场监管、强化政府责任等方面，加强宏观调控，以求改善住房供应结构，稳定房产价格，切实解决城市居民的住房问题。但有的政策执行效果并不理想，主要原因在于利益的驱动。在传统的以GDP增长和财政增收为主导的政绩考核体系下，地方政府作为利益相关者，缺乏调整房地产结构和稳定房价的积极性。甚至，有一些城市政府土地出让金及相关税费收入约到房价的40%左右，个别甚至高达60%，现有体制下的土地出让金已成为地方政府财政收入的重要来源。
3.保障性住房建设不到位
收到现行利益分配格局的影响，地方政府对保障性住房的建设热情不高。保障性住房一般包括廉租住房、经济适用住房、政策租赁住房。目前的我国的保障房建设占比与国家统计的低收入和最低收入户所占比例仍显偏小。
二、促进当地产市场稳定发展的若干建议
1.理顺体制机制，完善责权利
充分发挥地方政府的作用，即割断“房价上涨——地价上涨——财政收入增加”的利益链条。调整现行财税体制，把土地出让金划为中央财政收入，同时开征房产税，收入归地方。这样，一方面，中央可以通过限制土地出让收益扼住房价上涨的源头；另一方面，可以有效遏制地方短期发展冲动，树立长期均衡发展的理念，在采取调控措施时做到更加公正客观。
2.建设并完善保障性住房体系
就我国房地产目前的市场状况来说，首要需求增加住房供给。
因此经济适用房建设应摆在首位，目前来说经济适用房在我国起步较早，目前有关政策措施和操作程序都比较成熟，关键是加大政策落实的力度，强化监管，严厉打击各种违规行为，消除其保障属性和商品属性之间的错位。
同时廉租房和公租房建设也应该同步进行。对于廉租房来说，目前最主要的任务是继续加大建设力度；同时，注意遵循“政府主导、社会参与、市场运作”的原则，着重解决好覆盖面和日常运营管理两大问题。公租房建设也是对我国现行保障性住房体系的一大补充，也是解决城市多位“夹心层”居民住房的有效途径。公租房建设应保持保障性、过渡性和满足基本需求的原则，目标设定为“人人享有适当住房”。房源可通过政府建设或向社会回购的方式进行筹集，分配方式实行实物配租。
3.通过金融财税和土地等调控手段，引导商品房市场持续健康稳定发展
对于普通商品房市场，政府调控应立足于经济调节和市场监管，通过土地政策、税收政策金融政策等加以引导，让市场充分发挥作用，使其沿着正确的轨道发展。同时要完善法律法规建设，在现有《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、等法律法规的基础上，根据形势变化进行修改和完善，增強协调性和可操作性。要调整完善交易和保有环节的税收政策，适当精简开发和建设环节税种，加大交易和保有环节税负，以抑制过度投机和市场泡沫。要加强房地产信贷风险管理，不断强化和完善金融业系统风险的控制，防范信贷资金违规进入房地产市场。
4.正确引导人民大众的消费投资需求
从近几年的调控政策可以看到，挤出房地产市场泡沫是调控政策的重大考量目标。但是只要存在房地产市场，房屋作为商品必然会被炒作，会有价格涨跌的现象，因此，光靠调控政策抑制购房需求并不可取，关键在于引导群众理性消费，理性购房，不要盲目跟风买房。
三、结论
当前面对攸关民生的房价问题时，在市场失灵的情况下，政府要综合运用法律，经济，行政等宏观调控手段，增加住房有效供给，通过有效利用房产税，区分保障性购房和改善型需求，抑制不合理的投资、投机需求，从经济稳健发展和保障民生的焦点出发，加大对经济适用房、廉租房的调控力度，加强住房建设能力，提高供给量以解决广大中低收入家庭的住房困难。
关键词：房地产市场 调控政策 需求
近年来，我国房地产业一直保持强劲的增长势头，销售额和销售量屡创新高。应该说房地产业的快速发展反应了我国经济发展的良好势头，但是房价的过快上涨也引起了人们对市场泡沫的担忧。对于这种情况，国家也相当重视，陆续出台了一系列调控政策，借此希望规范市场，稳定市场预期。
一、我国目前房地产存在的主要问题和原因
目前就我国房地产市场来说，存在以下问题：房价过高且增长过快，房价收入比远超出居民负担水平，适合中低收入居民需求的房源少，市场交易秩序混乱，投机炒作氛围浓厚，房屋空置率较高。
究其主要原因，不外乎以下几点：
1.客观存在的刚性需求
我国正处在工业化城市化加速发展的进程之中，城镇人口比例不断增加，这势必加大住房需求，以及相应的配套设施住房需求。同时，随着经济发展，人们收入水平不断提高，相当一部分城镇居民会有改善居住条件的要求和消费潜力，从而使住房需求量呈刚性增长态势。
这其中，少数高收入群体受房价持续上涨趋势驱动，将房产作为投资对象加以炒作，加剧了市场供求矛盾，推动了价格上涨。还有一部分群体由于手中有余钱，但是没有合适的投资方向，在如今物价亦飞涨的通货膨胀时代，这部分居民群体心中可能会多少充满了不安全感，然后在一些媒体的渲染或是亲朋好友的带动之下，也纷纷加入购房大军，这部分群体的首要目的是让自己的财产保值，但由于其比例较大，无形之中他们也就成为了房地产价格飞涨的幕后推手。对于这部分普通居民的购房需求，我认为并不会形成泡沫，这基本上算是正常的购买需求。
2.财税体制等因素导致现有的调控政策落实存在偏差
自2003年以来，中央政府先后出台了一些列调控政策，如“国八条”、“国六条”、“国十一条”，从土地出让、税收信贷、市场监管、强化政府责任等方面，加强宏观调控，以求改善住房供应结构，稳定房产价格，切实解决城市居民的住房问题。但有的政策执行效果并不理想，主要原因在于利益的驱动。在传统的以GDP增长和财政增收为主导的政绩考核体系下，地方政府作为利益相关者，缺乏调整房地产结构和稳定房价的积极性。甚至，有一些城市政府土地出让金及相关税费收入约到房价的40%左右，个别甚至高达60%，现有体制下的土地出让金已成为地方政府财政收入的重要来源。
3.保障性住房建设不到位
收到现行利益分配格局的影响，地方政府对保障性住房的建设热情不高。保障性住房一般包括廉租住房、经济适用住房、政策租赁住房。目前的我国的保障房建设占比与国家统计的低收入和最低收入户所占比例仍显偏小。
二、促进当地产市场稳定发展的若干建议
1.理顺体制机制，完善责权利
充分发挥地方政府的作用，即割断“房价上涨——地价上涨——财政收入增加”的利益链条。调整现行财税体制，把土地出让金划为中央财政收入，同时开征房产税，收入归地方。这样，一方面，中央可以通过限制土地出让收益扼住房价上涨的源头；另一方面，可以有效遏制地方短期发展冲动，树立长期均衡发展的理念，在采取调控措施时做到更加公正客观。
2.建设并完善保障性住房体系
就我国房地产目前的市场状况来说，首要需求增加住房供给。
因此经济适用房建设应摆在首位，目前来说经济适用房在我国起步较早，目前有关政策措施和操作程序都比较成熟，关键是加大政策落实的力度，强化监管，严厉打击各种违规行为，消除其保障属性和商品属性之间的错位。
同时廉租房和公租房建设也应该同步进行。对于廉租房来说，目前最主要的任务是继续加大建设力度；同时，注意遵循“政府主导、社会参与、市场运作”的原则，着重解决好覆盖面和日常运营管理两大问题。公租房建设也是对我国现行保障性住房体系的一大补充，也是解决城市多位“夹心层”居民住房的有效途径。公租房建设应保持保障性、过渡性和满足基本需求的原则，目标设定为“人人享有适当住房”。房源可通过政府建设或向社会回购的方式进行筹集，分配方式实行实物配租。
3.通过金融财税和土地等调控手段，引导商品房市场持续健康稳定发展
对于普通商品房市场，政府调控应立足于经济调节和市场监管，通过土地政策、税收政策金融政策等加以引导，让市场充分发挥作用，使其沿着正确的轨道发展。同时要完善法律法规建设，在现有《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、等法律法规的基础上，根据形势变化进行修改和完善，增強协调性和可操作性。要调整完善交易和保有环节的税收政策，适当精简开发和建设环节税种，加大交易和保有环节税负，以抑制过度投机和市场泡沫。要加强房地产信贷风险管理，不断强化和完善金融业系统风险的控制，防范信贷资金违规进入房地产市场。
4.正确引导人民大众的消费投资需求
从近几年的调控政策可以看到，挤出房地产市场泡沫是调控政策的重大考量目标。但是只要存在房地产市场，房屋作为商品必然会被炒作，会有价格涨跌的现象，因此，光靠调控政策抑制购房需求并不可取，关键在于引导群众理性消费，理性购房，不要盲目跟风买房。
三、结论
当前面对攸关民生的房价问题时，在市场失灵的情况下，政府要综合运用法律，经济，行政等宏观调控手段，增加住房有效供给，通过有效利用房产税，区分保障性购房和改善型需求，抑制不合理的投资、投机需求，从经济稳健发展和保障民生的焦点出发，加大对经济适用房、廉租房的调控力度，加强住房建设能力，提高供给量以解决广大中低收入家庭的住房困难。