论文部分内容阅读
编者按:税基评估目的的顺利实现,很大程度上与税基评估制度安排有着紧密的关联。税基评估对象范围的界定与征税成本水平的取舍及其匹配关系、税基评估价值类型的选择与不动产细分市场发育程度的衔接及其相互对应、税基评估模型设计中的效率与公平之间的取舍及其平衡等,都会直接或间接地影响“物业税”目标的实现。本文作者对此问题进行了研究,希望引起广大读者的关注,各抒己见,共同探讨。
中共十六届三中全会《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”由此,提出了我国物业税改革的方向,也加快了地方税制改革的步伐。
1986年颁布的《房产税暂行条例》与现在的社会主义市场经济的发展已经不相适应,与国际惯例更是相距甚远。1994年的税制改革虽然取得了巨大成功,但并没有触动到地方税制。在中央税收收入占整体税收收入的比重不断攀升,而地方税收却严重滞后的今天,地方税制的改革已是刻不容缓的紧要问题。
实行分税制后,我国目前的地方税从收入角度看,是以营业税、城建税及所得税为主体税种。这种收入结构与经济发展和深化税制改革的要求是不相符的。地方税主体税种的确定应既能使中央政府有足够的财力进行宏观调控,又能使地方政府有稳固的财源并有积极性来组织税收。借鉴国际惯例,结合我国实际情况,物业税能够满足上述条件。因此,将物业税作为我国地方税体系的主体税种是十分必要的,而且是切实可行的。
从理论上分析,我国提出的“物业税”实际上是类似国际上财产税中的不动产税或房地产税。不动产是以土地为核心的与土地有某种联系的财产体系。土地的不可移动导致其上定着物的不可移动,因此可以一并纳入到不动产,同时又有许多本来可移动的财产已固定或服务于土地或房屋建筑物也成为不动产。我国提出的“物业税”是一种对拥有不动产的业主开征的财产税。不论是针对不动产保有环节的征税,还是针对不动产流转环节的征税,都存在合理确定课税基础的问题。因此,税基评估在推进物业税实施过程中具有不可替代的作用。
一、关于税基评估的特点和目标
任何一件新生事物的推出都有其目的。税基评估的基本功能就是为财产课税确定课税基础。税基评估属于资产评估的一个分支,在保证税基评估满足资产评估的基本要求的基础上,税基评估的制度安排必须服从于财产课税的目的。财产税的课税目的与财产税的性质、课税对象的特点及所要发挥的作用等有着紧密的联系。我国拟开征的“物业税”非常接近于国际财产税中的不动产保有税。从世界其他国家开征的不动产保有税的课税对象范围来看,不动产保有税的课税对象几乎囊括了所有种类的不动产,如各类土地(土地使用权)、住宅、商业楼宇、工业厂房、企事业用房、各种构筑物等等。上述各类不动产除了存在物理性质等方面的差异外,在收入水平、细分市场活跃程度、获利独立性等方面又有着各自的特点。不论是从物业税课税对象,还是从税基评估对象的角度看,不动产保有税的课税对象及税基评估对象都有以下明显特点:
(1)不动产保有税的课税对象收入水平不均衡。不动产保有税课税对象涉及城乡各地,以及各类房地产。而城乡房地产收入的巨大差异,不同地区地域地段房地产收入的较大差异,以及不同用途房地产收入的明显差异等造成了不动产保有税课税对象收入水平参差不齐。课税对象收入差异反映出城市和乡村、不同地区、不同用途不动产保有人或使用人的纳税能力存在着较大的差异。
(2)不动产保有税的课税对象细分市场活跃程度差异大。城市土地(土地使用权)有着较为活跃的交易市场和间接的获利能力;农村土地(土地使用权)没有活跃的交易市场但有相对独立的获利能力;城市住宅和商业楼宇有着较为活跃的交易市场和租赁市场,以及相对独立的获利能力;工业厂房和企事业用房的交易市场和租赁市场都不十分活跃,获利能力也不很独立;各种构筑物既没有活跃的市场,也没有独立的获利能力。
不动产保有税课税标的物的收入水平、市场活跃程度和获利独立性,将直接影响甚至是决定了税基评估资料收集渠道、评估技术运用和价值类型的选择,即税基评估的技术特征。
同时,不动产税具有征税面广、征纳时间性强的特点。要在既定的时间内完成城乡各地所有房地产的税基评估任务,采用批量评估方法可能是必然的选择。税基评估采用批量评估技术的目的在于提高税基评估的效率。然而,批量评估作为评估的一种技术手段,存在多种设计方案和技术模型。各种设计方案和技术模型能否兼顾税基评估中的效率与公平,可能是批量评估能否真正付诸实施的重要前提条件。税基评估结论的价值定义和价值类型的选择也会在一定程度上影响着税基评估模型设计和方案设计。
不动产保有税作为地方税的主体税种具有许多优势。从某种意义上讲,这种优势的发挥需要借助于客观公正的税基评估,如其所具有的收入功能和调节功能的正常发挥都需要建立在税负公平的基础之上。税基评估的目的就是要为不动产保有税及其他财产税的开征,以及发挥税收的收入和调节功能保驾护航。
税基评估目的的顺利实现,很大程度上与税基评估制度安排有着紧密的关联。例如,税基评估对象范围的界定与征税成本水平的取舍及其匹配关系;税基评估价值类型的选择与不动产细分市场发育程度的衔接及其相互对应;税基评估模型设计中的效率与公平之间的取舍及其平衡等,都会直接或间接地影响“物业税”目标的实现。因此,在微观层面上,税基评估具体方案的设计应与不动产细分市场的发育程度相适应,税基评估技术模型设计应与相关信息资料准确程度及收集成本相适应。就总体而言,税基评估的制度安排应该在强化效率的基础上,充分体现出有助于各类不动产税负横向公平的原则,保证“物业税”的顺利实施,实现其收入与调节经济的最终目标。
二、税基评估中的指导思想和原则
不动产保有税能否做到公平纳税,很大程度上取决于税基评估是否相对合理。根据不动产保有税的特点,不动产保有税税基评估至少应体现以下课税原则:
第一,适合批量评税、便于操作的原则。不动产保有税税基评估不同于用于交易的个体房地产评估。与个体房地产评估相比,最大的区别就是评估对象数量浩大、个性特征千差万别、差别因素繁多。因此,用于交易的个体房地产的常规方式方法难以适用于税基评估,房地产税基评估只能采取批量评估的形式。
另外,从世界各国的具体征管环节来看,不动产保有税税基评估主要靠专业评估人士来完成,也有相当一部分国家与地区的税基评估是由独立于政府和中介机构的“评税官”完成。当然,税基评估的结果也需要国家税收公务人员的理解、认同和实施。作为税基评估模型的设计者,我们不能要求所有参与税基评估的人员都是评估专家,不可能要求他们都必须具备和掌握高深的评估理论和所有的评估方法和技巧,至少在税基评估的初始阶段,只要他们能根据评税模型的基本要求,把相关的数据进行电子化处理,可以把税基评估出来,并可以把评估结果向纳税人解释清楚以取得纳税人的理解和支持就可以了。可见设计一种既要工作效率高、评估成本低,估价结果比较可靠,又能为纳税人普遍接受的,具有标准性、科学性和可推广性的批量评税模型及具体实施方法是十分重要的。
第二,求同存异横向公平原则。不动产保有税税基评估是资产评估的组成部分,资产评估的基本工作原则、技术原则和评估技术规程是税基评估必须遵守的。在此基础上,还应根据不动产保有税税基评估的特点,制定适合不动产保有税的具体评估思路和技术路线。这个评估思路的指导思想和原则,就是要在已有常规的评估技术和方法的基础上,充分体现求同存异横向公平的原则。
税基评估应从大的方面着眼,从影响房地产价值众多的因素中合并同类项,按照重要性原则找出若干重要因素,将这些重要因素构成税基评估价值的基础。在保证基础价值相对合理的前提上,将不同房地产中难以替代的个别因素换算成调整系数。用调整系数调整不同房地产的个别因素和情况。这里的求同就是在不同的房地产之间,找出影响价值的共同因素和可以普遍适用的基础价值。存异就是在保证税基税负横向公平的前提下,允许在税基评估中忽略一些小的影响因素,并不一定将资产评估中的市场价值类型作为税基评估唯一的价值目标或价值标准。使得税基评估在保证评估效率的前提下,兼顾税基的横向公平性。
以纳税服务为目的的房地产税基评估值,与为交易服务的房地产评估值可以是不一样的。纳税评估是为国家征税服务的,是确定纳税税基价值,二者在评估目的上不同。为纳税服务的税基评估,只要评估程序、方法是公允和科学的,不同纳税能力的纳税人之间的税负是相对公平的,并不要求所有的不动产评估值一定符合市场价值标准和要求。针对现阶段我国各类不动产特征,不动产保有税的税基公平和税负公平主要应侧重于不同不动产保有人横向意义上的公平。不动产保有税横向意义上的税基公平和税负公平,也是设计不动产保有税税基评估技术规程规范的重要出发点和基础,以及现实条件下不动产保有税税基评估价值类型选择的基本依据。
三、税基评估的价值类型选择与评估模型构想
不动产保有税税基评估价值类型选择的本质是关于税基价值公允性跨度、税基评估可操作性、税基评估成本,以及税基评估风险的权衡。不同的评估对象范围、评估对象的收入水平状况和市场状况等,都将影响这个权衡的结果。
针对现阶段我国各类不动产的实际情况,就税基评估价值类型选择而言,对于城市中的住宅、商业用不动产、标准工业厂房等存在活跃市场的不动产应当选择市场价值作为其评估结果的价值类型。对于那些没有形成公开市场且具有明显个性特征的农村及农业不动产,以及有限市场企业中的不动产等可以选择“在用价值”、“重置成本净值”或“课税价值”等作为其评估结果的价值类型。其中,“课税价值”是一个根据课税对象不动产的具体情况设定的价值定义。原则上,“课税价值”应当以市场价值为基础确定,但它可以高于或低于市场价值,也可以是市场价值的某个百分比。
不动产保有税税基评估中的价值类型在税基评估中所起的作用相当于税基评估的价值目标。要实现税基评估的价值目标,则需要设计一套能够体现税基评估指导思想,适合税基评估各种价值类型实现的,便于批量评估的切实可行的税基评估基本技术模型。
根据不动产保有税自身的特点及其对税基评估的影响,考虑到批量评估的要求,我国不动产保有税税基评估的基本模型应该是一种“基础价值+个别因素调整值”的框架。这里的基础价值,从大的方面可以划分为“基础地价”、“基础房价”和“基础房地产价”。基础地价是针对土地使用权税基评估设计的,包含了土地使用权价值中最基本的部分。如果税基评估中不分土地用途而只确定一个基础地价的话,基础地价就是各种用途土地使用权价值中最基本和共同的部分;如果税基评估中区分土地用途,则基础地价需要进一步细化,可以再分为“商业用基础地价”、“工业用基础地价”、“住宅用地基础地价”等。细化的基础地价则是这一类土地使用权价值中最基本和共同部分。同理,“基础房价”和“基础房地产价” 也可以按照区分用途和不区分用途来设计基础价值。
“基础价值”是税基评价模型中所要确定的税基价值的基本部分。根据对“基础价值”细分程度的差异,“基础价值”既可以是同一个区域内、同种房地产价值中的基本部分,也可以是同一区域内各种房地产价值的基本部分,还可以是其他情况下的房地产价值的基本部分等等。“基础价值”到底代表着哪部分房地产价值的基本部分,取决于税基评价模型的设计要求、“基础价值”的细分程度和“个别因素调整值”的调整程度。但是不论“基础价值”代表着什么样房地产价值的基本部分,它通常要低于房地产的现时市场价值或“在用价值”或“重置成本净值”或“课税价值”,和今后一段时期内可预期的市场价值或“在用价值”或“重置成本净值”或“课税价值”,使得“基础价值”能在一个相对持久时间内较为稳定的反映房地产价值的基本组成部分,以便使得税基评价模型在一段时期内相对稳定。当然,“基础价值”的稳定是一种相对稳定,当社会经济形势和房地产价值发生重大变化的时候,就需要调整房地产的“基础价值”,以适应形势变化的需要和税基评估的需要。
“个别因素调整值”,从量的角度看,是房地产税基价值类型(目标价值)中超过“基础价值”的部分,它通常是通过系数调整的方式实现。调整系数的确定,通常是根据税基评估的价值类型(目标价值)与“基础价值”之间差异量化到对房地产目标价值影响较大的一系列价值影响因素上,并将其转化为对房地产基础价值的一系列修正系数。在房地产“基础价值”的基础上对不同房地产“基础价值”偏离价值类型(目标)的实际情况进行调整,从而得到“个别因素调整值”。 “个别因素调整系数”数量的确定,取决于“基础价值”的细化程度,以及具体内涵;还取决于模型的精度,以及不动产保有税所要实现的价值类型(目标)。
由以上对“基础价值+个别因素调整值”模型的分析可以得知,该模型具有以下特点:
一是该模型适用面宽。模型可以通过“基础价值”的细化以满足不同地区、不同用途房地产,以及不同价值类型的评税要求,还可通过个别因素调整系数的功能强化它的适用性。
二是该模型是一种相对灵活的评税模型。模型能够通过“基础价值”承载内容的不断细化和有针对性地调整“基础价值”标准,来应对各种各样房地产的特殊情况,以满足税基评估的需要。还可通过个别因素调整系数数量的增减和调整程度的变化,来适应各种各样房地产的特殊情况,保证税基评估的横向合理公平。因此讲,该模型是一种很有弹性和灵活性的评税模型。
三是该模型是一种适合批量评估的模型。模型中的各种房地产“基础价值”可以在征税之前通过一定技术手段先行确定,作为评税的基础数据存储在计算机中。模型中的“主要调整系数”的取值标准或范围也可以先行确定,存储在计算机中作为基础数据。这可以为批量评估提供技术平台。
(作者单位:东北财经大学内部控制与风险管理研究中心)
中共十六届三中全会《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”由此,提出了我国物业税改革的方向,也加快了地方税制改革的步伐。
1986年颁布的《房产税暂行条例》与现在的社会主义市场经济的发展已经不相适应,与国际惯例更是相距甚远。1994年的税制改革虽然取得了巨大成功,但并没有触动到地方税制。在中央税收收入占整体税收收入的比重不断攀升,而地方税收却严重滞后的今天,地方税制的改革已是刻不容缓的紧要问题。
实行分税制后,我国目前的地方税从收入角度看,是以营业税、城建税及所得税为主体税种。这种收入结构与经济发展和深化税制改革的要求是不相符的。地方税主体税种的确定应既能使中央政府有足够的财力进行宏观调控,又能使地方政府有稳固的财源并有积极性来组织税收。借鉴国际惯例,结合我国实际情况,物业税能够满足上述条件。因此,将物业税作为我国地方税体系的主体税种是十分必要的,而且是切实可行的。
从理论上分析,我国提出的“物业税”实际上是类似国际上财产税中的不动产税或房地产税。不动产是以土地为核心的与土地有某种联系的财产体系。土地的不可移动导致其上定着物的不可移动,因此可以一并纳入到不动产,同时又有许多本来可移动的财产已固定或服务于土地或房屋建筑物也成为不动产。我国提出的“物业税”是一种对拥有不动产的业主开征的财产税。不论是针对不动产保有环节的征税,还是针对不动产流转环节的征税,都存在合理确定课税基础的问题。因此,税基评估在推进物业税实施过程中具有不可替代的作用。
一、关于税基评估的特点和目标
任何一件新生事物的推出都有其目的。税基评估的基本功能就是为财产课税确定课税基础。税基评估属于资产评估的一个分支,在保证税基评估满足资产评估的基本要求的基础上,税基评估的制度安排必须服从于财产课税的目的。财产税的课税目的与财产税的性质、课税对象的特点及所要发挥的作用等有着紧密的联系。我国拟开征的“物业税”非常接近于国际财产税中的不动产保有税。从世界其他国家开征的不动产保有税的课税对象范围来看,不动产保有税的课税对象几乎囊括了所有种类的不动产,如各类土地(土地使用权)、住宅、商业楼宇、工业厂房、企事业用房、各种构筑物等等。上述各类不动产除了存在物理性质等方面的差异外,在收入水平、细分市场活跃程度、获利独立性等方面又有着各自的特点。不论是从物业税课税对象,还是从税基评估对象的角度看,不动产保有税的课税对象及税基评估对象都有以下明显特点:
(1)不动产保有税的课税对象收入水平不均衡。不动产保有税课税对象涉及城乡各地,以及各类房地产。而城乡房地产收入的巨大差异,不同地区地域地段房地产收入的较大差异,以及不同用途房地产收入的明显差异等造成了不动产保有税课税对象收入水平参差不齐。课税对象收入差异反映出城市和乡村、不同地区、不同用途不动产保有人或使用人的纳税能力存在着较大的差异。
(2)不动产保有税的课税对象细分市场活跃程度差异大。城市土地(土地使用权)有着较为活跃的交易市场和间接的获利能力;农村土地(土地使用权)没有活跃的交易市场但有相对独立的获利能力;城市住宅和商业楼宇有着较为活跃的交易市场和租赁市场,以及相对独立的获利能力;工业厂房和企事业用房的交易市场和租赁市场都不十分活跃,获利能力也不很独立;各种构筑物既没有活跃的市场,也没有独立的获利能力。
不动产保有税课税标的物的收入水平、市场活跃程度和获利独立性,将直接影响甚至是决定了税基评估资料收集渠道、评估技术运用和价值类型的选择,即税基评估的技术特征。
同时,不动产税具有征税面广、征纳时间性强的特点。要在既定的时间内完成城乡各地所有房地产的税基评估任务,采用批量评估方法可能是必然的选择。税基评估采用批量评估技术的目的在于提高税基评估的效率。然而,批量评估作为评估的一种技术手段,存在多种设计方案和技术模型。各种设计方案和技术模型能否兼顾税基评估中的效率与公平,可能是批量评估能否真正付诸实施的重要前提条件。税基评估结论的价值定义和价值类型的选择也会在一定程度上影响着税基评估模型设计和方案设计。
不动产保有税作为地方税的主体税种具有许多优势。从某种意义上讲,这种优势的发挥需要借助于客观公正的税基评估,如其所具有的收入功能和调节功能的正常发挥都需要建立在税负公平的基础之上。税基评估的目的就是要为不动产保有税及其他财产税的开征,以及发挥税收的收入和调节功能保驾护航。
税基评估目的的顺利实现,很大程度上与税基评估制度安排有着紧密的关联。例如,税基评估对象范围的界定与征税成本水平的取舍及其匹配关系;税基评估价值类型的选择与不动产细分市场发育程度的衔接及其相互对应;税基评估模型设计中的效率与公平之间的取舍及其平衡等,都会直接或间接地影响“物业税”目标的实现。因此,在微观层面上,税基评估具体方案的设计应与不动产细分市场的发育程度相适应,税基评估技术模型设计应与相关信息资料准确程度及收集成本相适应。就总体而言,税基评估的制度安排应该在强化效率的基础上,充分体现出有助于各类不动产税负横向公平的原则,保证“物业税”的顺利实施,实现其收入与调节经济的最终目标。
二、税基评估中的指导思想和原则
不动产保有税能否做到公平纳税,很大程度上取决于税基评估是否相对合理。根据不动产保有税的特点,不动产保有税税基评估至少应体现以下课税原则:
第一,适合批量评税、便于操作的原则。不动产保有税税基评估不同于用于交易的个体房地产评估。与个体房地产评估相比,最大的区别就是评估对象数量浩大、个性特征千差万别、差别因素繁多。因此,用于交易的个体房地产的常规方式方法难以适用于税基评估,房地产税基评估只能采取批量评估的形式。
另外,从世界各国的具体征管环节来看,不动产保有税税基评估主要靠专业评估人士来完成,也有相当一部分国家与地区的税基评估是由独立于政府和中介机构的“评税官”完成。当然,税基评估的结果也需要国家税收公务人员的理解、认同和实施。作为税基评估模型的设计者,我们不能要求所有参与税基评估的人员都是评估专家,不可能要求他们都必须具备和掌握高深的评估理论和所有的评估方法和技巧,至少在税基评估的初始阶段,只要他们能根据评税模型的基本要求,把相关的数据进行电子化处理,可以把税基评估出来,并可以把评估结果向纳税人解释清楚以取得纳税人的理解和支持就可以了。可见设计一种既要工作效率高、评估成本低,估价结果比较可靠,又能为纳税人普遍接受的,具有标准性、科学性和可推广性的批量评税模型及具体实施方法是十分重要的。
第二,求同存异横向公平原则。不动产保有税税基评估是资产评估的组成部分,资产评估的基本工作原则、技术原则和评估技术规程是税基评估必须遵守的。在此基础上,还应根据不动产保有税税基评估的特点,制定适合不动产保有税的具体评估思路和技术路线。这个评估思路的指导思想和原则,就是要在已有常规的评估技术和方法的基础上,充分体现求同存异横向公平的原则。
税基评估应从大的方面着眼,从影响房地产价值众多的因素中合并同类项,按照重要性原则找出若干重要因素,将这些重要因素构成税基评估价值的基础。在保证基础价值相对合理的前提上,将不同房地产中难以替代的个别因素换算成调整系数。用调整系数调整不同房地产的个别因素和情况。这里的求同就是在不同的房地产之间,找出影响价值的共同因素和可以普遍适用的基础价值。存异就是在保证税基税负横向公平的前提下,允许在税基评估中忽略一些小的影响因素,并不一定将资产评估中的市场价值类型作为税基评估唯一的价值目标或价值标准。使得税基评估在保证评估效率的前提下,兼顾税基的横向公平性。
以纳税服务为目的的房地产税基评估值,与为交易服务的房地产评估值可以是不一样的。纳税评估是为国家征税服务的,是确定纳税税基价值,二者在评估目的上不同。为纳税服务的税基评估,只要评估程序、方法是公允和科学的,不同纳税能力的纳税人之间的税负是相对公平的,并不要求所有的不动产评估值一定符合市场价值标准和要求。针对现阶段我国各类不动产特征,不动产保有税的税基公平和税负公平主要应侧重于不同不动产保有人横向意义上的公平。不动产保有税横向意义上的税基公平和税负公平,也是设计不动产保有税税基评估技术规程规范的重要出发点和基础,以及现实条件下不动产保有税税基评估价值类型选择的基本依据。
三、税基评估的价值类型选择与评估模型构想
不动产保有税税基评估价值类型选择的本质是关于税基价值公允性跨度、税基评估可操作性、税基评估成本,以及税基评估风险的权衡。不同的评估对象范围、评估对象的收入水平状况和市场状况等,都将影响这个权衡的结果。
针对现阶段我国各类不动产的实际情况,就税基评估价值类型选择而言,对于城市中的住宅、商业用不动产、标准工业厂房等存在活跃市场的不动产应当选择市场价值作为其评估结果的价值类型。对于那些没有形成公开市场且具有明显个性特征的农村及农业不动产,以及有限市场企业中的不动产等可以选择“在用价值”、“重置成本净值”或“课税价值”等作为其评估结果的价值类型。其中,“课税价值”是一个根据课税对象不动产的具体情况设定的价值定义。原则上,“课税价值”应当以市场价值为基础确定,但它可以高于或低于市场价值,也可以是市场价值的某个百分比。
不动产保有税税基评估中的价值类型在税基评估中所起的作用相当于税基评估的价值目标。要实现税基评估的价值目标,则需要设计一套能够体现税基评估指导思想,适合税基评估各种价值类型实现的,便于批量评估的切实可行的税基评估基本技术模型。
根据不动产保有税自身的特点及其对税基评估的影响,考虑到批量评估的要求,我国不动产保有税税基评估的基本模型应该是一种“基础价值+个别因素调整值”的框架。这里的基础价值,从大的方面可以划分为“基础地价”、“基础房价”和“基础房地产价”。基础地价是针对土地使用权税基评估设计的,包含了土地使用权价值中最基本的部分。如果税基评估中不分土地用途而只确定一个基础地价的话,基础地价就是各种用途土地使用权价值中最基本和共同的部分;如果税基评估中区分土地用途,则基础地价需要进一步细化,可以再分为“商业用基础地价”、“工业用基础地价”、“住宅用地基础地价”等。细化的基础地价则是这一类土地使用权价值中最基本和共同部分。同理,“基础房价”和“基础房地产价” 也可以按照区分用途和不区分用途来设计基础价值。
“基础价值”是税基评价模型中所要确定的税基价值的基本部分。根据对“基础价值”细分程度的差异,“基础价值”既可以是同一个区域内、同种房地产价值中的基本部分,也可以是同一区域内各种房地产价值的基本部分,还可以是其他情况下的房地产价值的基本部分等等。“基础价值”到底代表着哪部分房地产价值的基本部分,取决于税基评价模型的设计要求、“基础价值”的细分程度和“个别因素调整值”的调整程度。但是不论“基础价值”代表着什么样房地产价值的基本部分,它通常要低于房地产的现时市场价值或“在用价值”或“重置成本净值”或“课税价值”,和今后一段时期内可预期的市场价值或“在用价值”或“重置成本净值”或“课税价值”,使得“基础价值”能在一个相对持久时间内较为稳定的反映房地产价值的基本组成部分,以便使得税基评价模型在一段时期内相对稳定。当然,“基础价值”的稳定是一种相对稳定,当社会经济形势和房地产价值发生重大变化的时候,就需要调整房地产的“基础价值”,以适应形势变化的需要和税基评估的需要。
“个别因素调整值”,从量的角度看,是房地产税基价值类型(目标价值)中超过“基础价值”的部分,它通常是通过系数调整的方式实现。调整系数的确定,通常是根据税基评估的价值类型(目标价值)与“基础价值”之间差异量化到对房地产目标价值影响较大的一系列价值影响因素上,并将其转化为对房地产基础价值的一系列修正系数。在房地产“基础价值”的基础上对不同房地产“基础价值”偏离价值类型(目标)的实际情况进行调整,从而得到“个别因素调整值”。 “个别因素调整系数”数量的确定,取决于“基础价值”的细化程度,以及具体内涵;还取决于模型的精度,以及不动产保有税所要实现的价值类型(目标)。
由以上对“基础价值+个别因素调整值”模型的分析可以得知,该模型具有以下特点:
一是该模型适用面宽。模型可以通过“基础价值”的细化以满足不同地区、不同用途房地产,以及不同价值类型的评税要求,还可通过个别因素调整系数的功能强化它的适用性。
二是该模型是一种相对灵活的评税模型。模型能够通过“基础价值”承载内容的不断细化和有针对性地调整“基础价值”标准,来应对各种各样房地产的特殊情况,以满足税基评估的需要。还可通过个别因素调整系数数量的增减和调整程度的变化,来适应各种各样房地产的特殊情况,保证税基评估的横向合理公平。因此讲,该模型是一种很有弹性和灵活性的评税模型。
三是该模型是一种适合批量评估的模型。模型中的各种房地产“基础价值”可以在征税之前通过一定技术手段先行确定,作为评税的基础数据存储在计算机中。模型中的“主要调整系数”的取值标准或范围也可以先行确定,存储在计算机中作为基础数据。这可以为批量评估提供技术平台。
(作者单位:东北财经大学内部控制与风险管理研究中心)