胡林夫妇1997年大学毕业后进入某国家部委工作，没多久，就花7万多元成本价买下了单位分配的一套50多平方米的两居室房改房。这套房靠近北京长安街，目前市价30多万元。夫妇俩筹划卖掉旧房，再加些钱便可在近郊买一套100平方米的商品房。然而一位对房改略知一二的朋友告诉他们，根据北京市的土政策，中央国家机关的公房目前还不能上市。计划面临搁浅，夫妇俩十分懊丧。
　　
　　房改房交易新政策
　　
　　类似的情况在北京极为普遍。但据记者了解，北京市即将全面放开对已购公房上市的限制，这意味着，在京中央国家机关职工以及中央在京企业事业单位职工进入市场，出售已购公有住房将基本没有障碍。国务院机关事务管理局房改办主任陈建明告诉记者，相关政策基本已经研究完毕，“很快就会出台”。这意味着胡林夫妇所购的公房不久便可堂而皇之地上市套现。
　　另一个已经成为现实的政策，可能更令与胡林夫妇有共同想法的人欢欣鼓舞：今年2月，《北京市已购公有住房上市出售实施办法》颁布，该规定的核心内容是，从3月份起，取消市属单位的“二手房”房主在出售房产时，若成交价超过每平方米4000元须与原产权单位共享收益的规定。同时降低买房人补交土地出让金的额度；购买并居住一年以上的公有住房，上市出售时免征营业税；已购公有住房上市出售时，暂免征土地增值税。新《办法》还鼓励有条件的单位改革现行供暖费、物业管理费由单位支付的方式，实行货币分配。
　　“这主要是为了让更多的房改房上市出售。”直接参与《办法》制定的北京市房地局市场一处处长陈同顺对记者说。
　　国务院机关事务管理局房改办主任陈建明亦对记者表示，即将出台的在京中央国家机关及企事业单位公房上市办法大体与北京市直属公房上市办法一致。可以预料，随着今年彻底放开以往对于已购公房上市交易的诸种限制，住宅二级市场交易将逐渐形成规模。
　　
　　“二手房”为何有市无量
　　
　　2000年初，北京市正式启动“二手房”市场，据了解，目前北京办理完房产证的房改房约达150万套之多，此即为北京市绝大多数的“二手房”。但是，据北京市房地局市场一处副处长姜财源介绍，其成交量一直不尽如人意。记者了解到，2001年，北京“二手房”交易总量不到5000套，而同期上海却高达15.6万套。2002年，北京市“二手房”交易量不到10000套，虽逐渐有所增长，但仍远远落后于广州、上海等城市。
　　有关人士均不否认，房源紧俏是目前“二手房”市场有市无量的一个重要原因。记者从几家房地产中介机构获悉，目前北京“二手房”市场供求比例一般在1∶5至1∶10之间浮动，高峰时甚至达到一比几十。由于严重供不应求，北京市一房地产中介机构中大恒基的工作人员反映：“现在是卖方市场，房价一般由房主说了算。”
　　与去年同期相比，近期“二手房”的单套成交价格有上升势头，有的甚至与同地段商品房价不相上下。木樨地、学院路等黄金地段的公房房源，往往广告才登出来，房子就已经有了买主。去年劲松桥附近的22万元的“二手房”，今年需要25万元才能买到。去年在南三环边只需20万元的房子，今年也需要23万元左右。
　　北京市房改办方案处副处长王玉明对记者分析说，占北京存量房屋中相当比例的带“国”字头的央产、校产、军产等尚不能上市交易。而据王玉明估算，这些公房的数量基本上占到北京市现有公房总量的一半左右。很明显，允许这部分公房上市，从理论上讲应能扩大“二手房”市场的供给量。随着供应量逐渐提高，“二手房”价格理应降低，同时也将对住宅一级市场的完善和规范造成重要影响。
　　除了供应量的原因，建设部有关人士指出，北京“二手房”市场交易不旺的更深层的原因在于北京市与全国其他地区公房上市政策的差异。1999年7月，财政部、国土资源部、建设部曾经联合发文，要求“职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积的经济适用房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益”。这就是说，所购公房出售后的增值的部分应当按比例上交。
　　
　　为了“公平”的收益调节
　　
　　据记者了解，原来的文件的立足点就是尽可能地维护分配的公平。制定重重政策门槛，令京中央国家机关企事业单位职工已购公房难以上市，也正是基于这一考虑。因为以往的福利分房造成了不同单位、不同个人的住房在位置、面积上的苦乐不均，对于既得利益究竟认可到什么程度，相应地对于大量住房未达标甚至没有住房的职工如何补偿，一时争议很大。
　　房改中的分配不均的历史遗留问题很难一次性解决，于是决策者便考虑利用住宅二级市场予以调节。单位向个人出售公房时，其中面积超标已有相应的处理办法，因而三部委文件的思路是在已购公房上市套现时对由于位置差别产生的级差地租进行收益调节。
　　这项措施当时得到了国务院住房改革最高决策部门的首肯，可是实际上最终并没有落实。继上海之后，各地基本上未执行此项收益分享的政策。只有北京则完全按照规定制定了相应的实施办法。北京规定，已购公有住房上市出售成交单价在每平方米4000元以上，应与原产权单位进行收益分配——其中的每平方米4000元单价，是北京市经济适用房的平均价格。
　　这一设计在理论上是可行的，而一旦付诸实践，麻烦却接踵而至。这项政策出台后，各方面看法不一。在肯定方案维护分配公平的思路之外，有观点认为，住房分配不均的差别在居住时就已经体现出来，如果产权人不上市交易，就谈不上进行调节，仍无助于公平；较为集中的观点则认为这是导致北京住房二级市场和其他地区相比交易低迷的一个主要原因。
　　除此之外，北京市公房上市需要经过单位和有关部门层层审批，手续十分繁复。上市审批、收益分成是目前公认的政策限制，而购买上市公房，买方还需补交较高的地价款。同时，“二手房”交易不像新房交易那样得到金融信贷全方位的支持。凡此种种，都对公房上市形成障碍。
　　
　　北京公房上市政策的未来
　　
　　为活跃住房二级市场，北京市有关部门几年之中曾先后出台政策予以推动，但效果并不十分明显，而此次颁布的《北京市已购公有住房上市出售实施办法》，显然是一剂“猛药”。
　　不过，对这项政策的出台，也有人反映，这样做，事实上等于几乎完全改变了几年前房改政策基于分配公平的重要措施。
　　实际上，过去的收益调节政策尽管可以在一定程度上维护公平，然而，由于监管成本相当高，这些措施在实施过程中并未能对交易形成绝对的约束。规避此类限制的办法很多。一个主要的做法就是少报合同金额。记者了解到，相当一部分买房人和卖房人私下达成协议，将合同单价定于每平方米4000元以下，这样在明面上便无须和原产权单位进行收益分享，而按市场价计算的其余房款买卖，双方可以另行结算。
　　2000年，北京市取消了直管公房上市必须经原产权单位同意的规定之后，一度也有不少原中央国家机关的已购公房绕开单位审查一关上市出售，由此还引发不少矛盾。单位态度强硬的，常常采取不与新的购房人签订供暖合同等诸如此类的措施，造成房屋已经过户却无法入住，办好的手续只能作废。有鉴于此，亦有大量售房人在不办理房屋产权过户手续的情况下，通过公证，将房屋产权公证到新买主的名下。此举当然存在一定风险，房价往往要打很大折扣。而更多公房所有者的选择则是将房屋出租进行套现，这其实也间接减少了已购公房在二级市场的成交量。
　　即便如此，与其说新政策的着眼点是适应市场对于“二手房”的急迫需求，不如说这是政府的政策目标在公平与效率之间的取舍又有了新的变化。“思路变了，以前不放开有不放开的道理，现在放开有放开的考虑。”新政策的一位参与制定者这样评价。
　　有专家向记者分析，北京市目前房地产投资占固定资产投资的比例超过50％，一方面存在一定风险，一方面又没有可以替代的产业持续拉动经济增长。决策层担心的是未来会不会引起投资波动，能不能持续拉动消费。为了保持对投资和消费的持续拉动，除了在今后几年内保持房地产市场的稳定，还应培养其他产业拉动总需求的潜力。
　　“一味搞商品房是不可持续的，”这位专家指出。目前北京“二手房”市场具有很大潜力，决策层正是希望通过放开限制，让市场逐渐发展并且成熟、规范，从而起到持续拉动社会需求的作用。
　　然而，政策取向的改变必然遗留大量问题，对效率的追求不应等同于对公平的放弃。陈建明对记者说：“放开是大事情，有些问题需要处理，有些政策需要完备，因为一旦放开了就收不回去。”