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万科做商业就是服务住宅，万科有万科的企业逻辑，坚持建有人住的好房子，就需要商业配套。
2013年初，在商业地产潜行了多年之后，万科终于在北京组建了集团商用管理部，虽然成立仪式十分低调，但很多消息灵通人士还是捕捉到了重要信息，万科总裁郁亮出现在成立仪式的现场上。在此之前，由集团总裁出席一个部门设立仪式，在万科还绝少有类似的先例。这意味着，万科将商业地产提升到了集团战略层面的标志事件。
不久之后，万科在京发布了首个甲级写字楼项目住总万科·金域国际中心。2月6日，万科出现在北京崇文门商业金融地块投标现场，让现场一些人士感到“意外”。不管怎样，万科的商业地产版图已经全线铺开。
产品全线铺开
万科集团商用地产管理部，由万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆分管，北京万科商业发展部原总经理钱嘉担任总经理。在北京万科的办公楼上，一片辟出的商用地产管理部办公位正虚席以待。
根据万科对外披露的消息，商用地产管理部将承担整合万科旗下各类商用资源，探索适合万科未来发展商业地产模式的职能。
从全国范围看，目前已开发的商业项目中基本都以万科在2011年发布的购物中心品牌“万科广场”、写字楼品牌“万科大厦”、社区商业品牌“万科红”三条产品线进行商业规划。不过，在各个城市中又各有不同。在佛山，社区商业就有“生活广场”及“商业金街”两大品牌，而在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“金域坊”两个子品牌。在上海万科，还推出高端社区商业“万科2049”。
毛大庆表示，北京的首个商业项目落户在昌平金隅万科广场，目前已经进入招商阶段，今年10月就可以开业，总面积达到14万平米。
据毛大庆介绍，北京万科目前在建的商业综合体项目有三个，分布在昌平、房山和大兴，总建筑面积约38万平米，总投资约30亿元。除金隅万科广场将在今年开业外，房山和旧宫的商业项目分别于2014年和2015年入市。
据北京万科副总经理肖劲此前透露，北京万科正在设计的写字楼项目合计10余个，面积达20多万平米，分别位于朝阳、海淀、郭公庄等区域。
据公开资料，万科计划在福州、佛山、沈阳、东莞、上海等地投资建设万科广场，投资总额超过300亿元。万科在2013年-2014年间，将陆续开业一批社区商业和区域购物中心，包括深圳九州万科广场、苏南万科美好广场、无锡万科运河外滩等项目。仅在成都一地，万科投资开发4个写字楼项目。
商住联动
与多数房企相比，万科的住宅商业配套已经成为一个不可忽视的板块。万科在旧宫朗润园、长阳等区域商业，处于非城市中心区，与大型届住区共生，实质上也形成了住宅配套商业的产品线。
如餐饮品牌“第五食堂”、社区服务站“幸福驿站”以及刚开业不久的“幸福街市”等。“自有社区连锁品牌的落地和发展，可以让万科逐步熟悉零售行业的运作规律和模式，为其未来独立运营大型购物中心打下基础。”毛大庆说。
以北京为例，包括郭公庄、旧宫、长阳以及昌平金域华府项目，都拥有大面积的商业配套。长阳半岛一直被看做“明星楼盘”，频频见诸报端。资料显示，长阳半岛将自建包括商场、会所、大型超市、餐饮、文化娱乐等业态在内的商业配套，其中，由中粮万科联合打造的面积为22万平米的购物中心FUNMIX更是备受业界关注。
前不久，首家由万科物业自建自营的社区菜市场“幸福街市”开业，毛大庆透露，接下来万科还将继续开设洗衣店、药房、银行等社区配套商业项目。
RET睿意德执行董事张家鹏表示，从政府供地角度来看，纯住宅用地出让越来越少，捆绑出让的综合性用地和纯商业用地越来越多。另一方面，随着住宅郊区化，住宅项目对商业配套的要求也越来越高，这使得万科不得不转型。
中国商业地产联盟秘书长王永平认为，随着供地结构的转变，很多城市出让的土地中就包括商业地块，万科不去拿地，连住宅都做不了。今年住宅市场调控继续收紧，万科转商的步伐会加快。
商业占比不超20%
万科早在1997年就开始涉足商业项目，但此后进展缓慢。2010年上半年，郁亮授予了深圳、上海、北京3家分公司“改革特区”的权力，一线公司可以成立商业筹备小组，以便总结商业地产的运营经验。
直到2011年，才宣布进军商业地产领域，并发布以“万科广场”为品牌的购物中心、以“万科红”为品牌的社区商业和以“万科大厦”为品牌的写字楼三大商业产品线。直到年初万科集团商用地产管理部在京成立，至此，万科才正式拥有了商业地产团队。
而导致万科商业地产发展缓慢的原因，不得不提王石和郁亮在商业地产上的分歧。王石坚持走住宅专业化，伴随万科规模不断扩大，公司资产周转率和毛利率明显下滑，在获取优质土地方面也失去优势。
双方博弈的结果，就是王石和郁亮相互妥协。“对我而言，只要不是致命的，即使你认为对方是错的，你也要尊重。”这是2012年底王石首度直接回应他与郁亮观点分歧时的表态。
而在这个前提下，郁亮并未显示出商业跃进的决心。此前在接受记者采访时表示，万科做商业是为了更好地做住宅，更多是在社区商业上着力，“我们仍对商业地产持保留态度”。
毛大庆对记者表示，万科做商业就是服务住宅，万科有万科的企业逻辑，坚持建有人住的好房子，就需要商业配套。按照万科的整体规划，目前公司项目中商业、写字楼、酒店等商用面积占公司规划中和在建项目面积的比例不到10%，从长期来看不希望超过20%。
1月21日，万科就B转H举行媒体沟通会，万科的商业地产不免也成为媒体关注的问题。郁亮依然出言谨慎，重申对商业的定位都是为做好住宅而做商业，同时万科依然警惕个别城市出现的商业地产发展过快的势头。
根基未稳
尽管商业地产版图已经全线铺开，但在业内人士看来，万科商业地产还是根基未稳，其中一个重要原因在于融资渠道。万科大手笔地进入商业地产，单纯依靠自有资金和境内的信托和借贷，显然无法满足商业地产的巨资需求。在一线城市，一个大型城市综合体的投资可能就要近百亿。
在国内房地产调控的政策背景下，从2010年开始，国内资本市场针对房地产企业的融资通道基本关闭。自2008年以来，万科已经有五年未在国内资本市场融资。从公开资料可以查出，万科有多个商业地产项目的融资渠道是信托。
在香港上市的恒大地产、龙湖地产、融创中国等房企，近年来都通过境外融资不断输血。
龙湖近年在商业地产上顺风顺水，和其在海外融资的优势不无关系。
在这样的前提下，万科入主南联地产成为一件理所当然的事。国泰君安的研究报告称，B转H将使万科的融资平台、融资方式发生革命性变化，降低万科的融资成本，扩大其财务杠杆空间，并由此进入新的成长时代。
业内人士认为，万科对商业地产的开发尚处起步阶段，还需很多探索。目前万科在全国的商业地产品牌尚未真正成型，也未打出足够的知名度。毛大庆也坦言，对于各地在商业地产方面的尝试成果，要在今年下半年、明年上半年才能看清楚。
有业内人士提醒，万科欲在商业地产站稳脚跟，要从培养团队开始。张家鹏向记者透露，目前万科北京的商用管理部成员主要来自原有北京商业地产团队，万科正在通过各种渠道“挖人”。据他猜测，随着北京团队的搭建，商用管理部将会逐渐领导、整合地方的商业地产团队和项目，改变目前全国分散管理的现状。
2013年初，在商业地产潜行了多年之后，万科终于在北京组建了集团商用管理部，虽然成立仪式十分低调，但很多消息灵通人士还是捕捉到了重要信息，万科总裁郁亮出现在成立仪式的现场上。在此之前，由集团总裁出席一个部门设立仪式，在万科还绝少有类似的先例。这意味着，万科将商业地产提升到了集团战略层面的标志事件。
不久之后，万科在京发布了首个甲级写字楼项目住总万科·金域国际中心。2月6日，万科出现在北京崇文门商业金融地块投标现场，让现场一些人士感到“意外”。不管怎样，万科的商业地产版图已经全线铺开。
产品全线铺开
万科集团商用地产管理部，由万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆分管，北京万科商业发展部原总经理钱嘉担任总经理。在北京万科的办公楼上，一片辟出的商用地产管理部办公位正虚席以待。
根据万科对外披露的消息，商用地产管理部将承担整合万科旗下各类商用资源，探索适合万科未来发展商业地产模式的职能。
从全国范围看，目前已开发的商业项目中基本都以万科在2011年发布的购物中心品牌“万科广场”、写字楼品牌“万科大厦”、社区商业品牌“万科红”三条产品线进行商业规划。不过，在各个城市中又各有不同。在佛山，社区商业就有“生活广场”及“商业金街”两大品牌，而在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“金域坊”两个子品牌。在上海万科，还推出高端社区商业“万科2049”。
毛大庆表示，北京的首个商业项目落户在昌平金隅万科广场，目前已经进入招商阶段，今年10月就可以开业，总面积达到14万平米。
据毛大庆介绍，北京万科目前在建的商业综合体项目有三个，分布在昌平、房山和大兴，总建筑面积约38万平米，总投资约30亿元。除金隅万科广场将在今年开业外，房山和旧宫的商业项目分别于2014年和2015年入市。
据北京万科副总经理肖劲此前透露，北京万科正在设计的写字楼项目合计10余个，面积达20多万平米，分别位于朝阳、海淀、郭公庄等区域。
据公开资料，万科计划在福州、佛山、沈阳、东莞、上海等地投资建设万科广场，投资总额超过300亿元。万科在2013年-2014年间，将陆续开业一批社区商业和区域购物中心，包括深圳九州万科广场、苏南万科美好广场、无锡万科运河外滩等项目。仅在成都一地，万科投资开发4个写字楼项目。
商住联动
与多数房企相比，万科的住宅商业配套已经成为一个不可忽视的板块。万科在旧宫朗润园、长阳等区域商业，处于非城市中心区，与大型届住区共生，实质上也形成了住宅配套商业的产品线。
如餐饮品牌“第五食堂”、社区服务站“幸福驿站”以及刚开业不久的“幸福街市”等。“自有社区连锁品牌的落地和发展，可以让万科逐步熟悉零售行业的运作规律和模式，为其未来独立运营大型购物中心打下基础。”毛大庆说。
以北京为例，包括郭公庄、旧宫、长阳以及昌平金域华府项目，都拥有大面积的商业配套。长阳半岛一直被看做“明星楼盘”，频频见诸报端。资料显示，长阳半岛将自建包括商场、会所、大型超市、餐饮、文化娱乐等业态在内的商业配套，其中，由中粮万科联合打造的面积为22万平米的购物中心FUNMIX更是备受业界关注。
前不久，首家由万科物业自建自营的社区菜市场“幸福街市”开业，毛大庆透露，接下来万科还将继续开设洗衣店、药房、银行等社区配套商业项目。
RET睿意德执行董事张家鹏表示，从政府供地角度来看，纯住宅用地出让越来越少，捆绑出让的综合性用地和纯商业用地越来越多。另一方面，随着住宅郊区化，住宅项目对商业配套的要求也越来越高，这使得万科不得不转型。
中国商业地产联盟秘书长王永平认为，随着供地结构的转变，很多城市出让的土地中就包括商业地块，万科不去拿地，连住宅都做不了。今年住宅市场调控继续收紧，万科转商的步伐会加快。
商业占比不超20%
万科早在1997年就开始涉足商业项目，但此后进展缓慢。2010年上半年，郁亮授予了深圳、上海、北京3家分公司“改革特区”的权力，一线公司可以成立商业筹备小组，以便总结商业地产的运营经验。
直到2011年，才宣布进军商业地产领域，并发布以“万科广场”为品牌的购物中心、以“万科红”为品牌的社区商业和以“万科大厦”为品牌的写字楼三大商业产品线。直到年初万科集团商用地产管理部在京成立，至此，万科才正式拥有了商业地产团队。
而导致万科商业地产发展缓慢的原因，不得不提王石和郁亮在商业地产上的分歧。王石坚持走住宅专业化，伴随万科规模不断扩大，公司资产周转率和毛利率明显下滑，在获取优质土地方面也失去优势。
双方博弈的结果，就是王石和郁亮相互妥协。“对我而言，只要不是致命的，即使你认为对方是错的，你也要尊重。”这是2012年底王石首度直接回应他与郁亮观点分歧时的表态。
而在这个前提下，郁亮并未显示出商业跃进的决心。此前在接受记者采访时表示，万科做商业是为了更好地做住宅，更多是在社区商业上着力，“我们仍对商业地产持保留态度”。
毛大庆对记者表示，万科做商业就是服务住宅，万科有万科的企业逻辑，坚持建有人住的好房子，就需要商业配套。按照万科的整体规划，目前公司项目中商业、写字楼、酒店等商用面积占公司规划中和在建项目面积的比例不到10%，从长期来看不希望超过20%。
1月21日，万科就B转H举行媒体沟通会，万科的商业地产不免也成为媒体关注的问题。郁亮依然出言谨慎，重申对商业的定位都是为做好住宅而做商业，同时万科依然警惕个别城市出现的商业地产发展过快的势头。
根基未稳
尽管商业地产版图已经全线铺开，但在业内人士看来，万科商业地产还是根基未稳，其中一个重要原因在于融资渠道。万科大手笔地进入商业地产，单纯依靠自有资金和境内的信托和借贷，显然无法满足商业地产的巨资需求。在一线城市，一个大型城市综合体的投资可能就要近百亿。
在国内房地产调控的政策背景下，从2010年开始，国内资本市场针对房地产企业的融资通道基本关闭。自2008年以来，万科已经有五年未在国内资本市场融资。从公开资料可以查出，万科有多个商业地产项目的融资渠道是信托。
在香港上市的恒大地产、龙湖地产、融创中国等房企，近年来都通过境外融资不断输血。
龙湖近年在商业地产上顺风顺水，和其在海外融资的优势不无关系。
在这样的前提下，万科入主南联地产成为一件理所当然的事。国泰君安的研究报告称，B转H将使万科的融资平台、融资方式发生革命性变化，降低万科的融资成本，扩大其财务杠杆空间，并由此进入新的成长时代。
业内人士认为，万科对商业地产的开发尚处起步阶段，还需很多探索。目前万科在全国的商业地产品牌尚未真正成型，也未打出足够的知名度。毛大庆也坦言，对于各地在商业地产方面的尝试成果，要在今年下半年、明年上半年才能看清楚。
有业内人士提醒，万科欲在商业地产站稳脚跟，要从培养团队开始。张家鹏向记者透露，目前万科北京的商用管理部成员主要来自原有北京商业地产团队，万科正在通过各种渠道“挖人”。据他猜测，随着北京团队的搭建，商用管理部将会逐渐领导、整合地方的商业地产团队和项目，改变目前全国分散管理的现状。