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在以往我国的经济周期中，房地产经济与消费高度相关，如果地产销售向好，居民消费也会同步增加。但是去年以来，我国地产的销售已经明显高于疫情前的正常水平，而消费的表现依然偏弱。也就是说，本轮房地产经济复苏，并没有带动消费同步回到正常水平。那么地产和消费脱节的原因在哪？未来的消费能否回到正常？
在以往我国的经济周期中，地产经济和消费是高度相关的。在2009年，地产引领经济复苏，商品房销售大幅增加，随后居民消费支出也企稳回升。在房地产对经济增长贡献突出的年份，比如2012年、2015年，这种规律也相继重现。可以说，房地产是主导我国消费波动的重要力量。
地产经济之所以能够带动消费，主要有两方面的原因：一方面是财富效应的结果。当地产销售向好，房价随之提升，财富的增加使得居民提高消费水平。2019年，在居民家庭的资产配置中，住房资产的比重高达69.90%，这使得房价上涨成为居民财富增加的主要因素。根据2020年中国家庭金融中心的调查，住房资产对居民财富增加的贡献率为33.40%，远高于现金、工商经营等因素的影响。
另一方面是收入效应的影响。在过去十年里，我国1/3左右的经济增长，是由房地产直接或者间接拉动起来的。比如2009年、2012年、2015年经济的企稳回升，都开始于居民加杠杆后房地产市场的好转。经济的复苏后，就业情况也会好转，居民收入随之提升，并最终带动消费的增加。
去年新冠疫情爆发后，我国实行了宽松的货币政策，房地产市场快速回暖，对GDP的拉动飙升到2009年的水平。截至2020年12月，我国房地产的销售面积和销售额同比增速分别为11.50%和18.90%，均高于疫情前的水平。
但是，社消零售增速却只有4.60%，和疫情前的水平仍然存在较大差距，反映了我国的终端需求仍然偏弱。而这也是和以往经济周期最不一样的地方：本轮房地产经济复苏，并没有带动消费同步回到正常水平。
本轮房地产经济与消费为何会脱节？我们认为原因主要有两方面。
一方面，收入的下滑是导致消费恢复偏慢的重要原因。例如，尽管去年四季度我国GDP增速已经比疫情前的水平还要高，但城镇居民可支配收入增速只有5.70%，距离疫情之前的接近8%的增长还有较大差距。因为疫情还未过去，在疫苗接种比例较低的情况下，居民体内普遍缺乏抗体，人口出行和聚集都会受到一定限制，势必会对餐饮、旅游等行业构成一定冲击。而餐饮、旅游等行业个体户较多，居民就业和收入增长受到一定压制。
截至2020年4季度，我国农村外出务工人员相比2019年同期回落2.70%，降幅有所扩大。同时，该群体的月均收入增速仅为2.80%，大幅低于疫情之前6.50%的水平。
另一方面，疫情防控决定终端消费难回正常增长。人口的流动和集聚活动仍然没有回归正常，相关的消费就难以恢复。从居民端看，在2020年的各项消费支出中，教育文娱和交通通信支出的占比达到22.60%，但是这两项支出增速在去年分别下滑19.10%和3.50%，对消费的恢复形成拖累。而这两项消费活动也正是需要人口流动和集聚才能推动。从企业端看，当前餐饮业的收入增速大幅低于正常水平，意味着消费依然受到疫情的压制。
往后看，消费的恢复与疫苗的接种速度密切相关。如果居民没有像疫情前一样正常的出行和聚集，消费就难以回到正常。而要解决人口流动的正常化，必须从医学上防控住疫情。所以到年底前，消费增长或难以回到疫情前的增长轨道上来。
地产强、消费弱的经济结构分化，从通胀的角度也能看得出来，目前我国是一半通胀压力、一半通缩压力。
去年下半年以来，我国PPI同比增速大幅反弹，但主要是生产资料带动的，而生活资料的价格是比较低的。一方面，在房地产投资拉动需求、供给端又受到疫情扰动的背景下，大宗商品价格持续上涨。另一方面，海外需求的恢复拉动了国际油价的回升，所以大宗商品面临通胀的壓力。
通缩的压力主要在于居民消费端。以往我国PPI与核心CPI、服务CPI的走势较为一致，但是这一次出现了明显背离。PPI的回升比较快，但是核心CPI还在低位，处于磨底的阶段。这也是和以往周期不一样的地方。
从以往的情况来看，PPI对于我国货币政策的指示意义较强。2015年之前，每当PPI同比达到较高位置（4%以上），央行都会选择提高基准存贷款利率。2015年之后，货币政策调控框架做了调整，DR007成了反映政策利率走势的指标，但是2016年DR007的大幅抬升，也是建立在PPI同比大幅走高的基础上的。
之所以如此，是因为以往PPI的回升代表经济的全面回升，房地产和消费是同步改善的，PPI和CPI是同步改善的。
而本轮经济复苏周期中，尽管PPI在回升，但主要来自大宗商品的价格上涨，而生活资料、终端消费品价格仍然处于低位，也就是说经济复苏中仍然存在薄弱环节，尤其是终端消费领域。所以本轮PPI的回升并不代表经济的全面复苏，进行加息等全面收紧政策的概率也会较低。
无论是去年底的中央经济工作会议，还是2021年的《政府工作报告》，都明确把稳定宏观杠杆率作为今年的重点工作，并且提出“保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配”。而去年融资的增速远高于经济增速，这意味着尽管今年加息和降息的概率都很低，但信用方面的政策，尤其是对房地产领域的信贷投放政策会收紧。也就是说，在经济面临较大结构问题的情况下，进行加息这种总量收紧的操作的可能性很低，更多是定向的信用收紧。
数据来源：海通证券研究所
[以往的周期：][地产好，消费就好]
在以往我国的经济周期中，地产经济和消费是高度相关的。在2009年，地产引领经济复苏，商品房销售大幅增加，随后居民消费支出也企稳回升。在房地产对经济增长贡献突出的年份，比如2012年、2015年，这种规律也相继重现。可以说，房地产是主导我国消费波动的重要力量。
地产经济之所以能够带动消费，主要有两方面的原因：一方面是财富效应的结果。当地产销售向好，房价随之提升，财富的增加使得居民提高消费水平。2019年，在居民家庭的资产配置中，住房资产的比重高达69.90%，这使得房价上涨成为居民财富增加的主要因素。根据2020年中国家庭金融中心的调查，住房资产对居民财富增加的贡献率为33.40%，远高于现金、工商经营等因素的影响。
另一方面是收入效应的影响。在过去十年里，我国1/3左右的经济增长，是由房地产直接或者间接拉动起来的。比如2009年、2012年、2015年经济的企稳回升，都开始于居民加杠杆后房地产市场的好转。经济的复苏后，就业情况也会好转，居民收入随之提升，并最终带动消费的增加。
[本轮周期：][地产已偏热，消费仍偏冷]
去年新冠疫情爆发后，我国实行了宽松的货币政策，房地产市场快速回暖，对GDP的拉动飙升到2009年的水平。截至2020年12月，我国房地产的销售面积和销售额同比增速分别为11.50%和18.90%，均高于疫情前的水平。
但是，社消零售增速却只有4.60%，和疫情前的水平仍然存在较大差距，反映了我国的终端需求仍然偏弱。而这也是和以往经济周期最不一样的地方：本轮房地产经济复苏，并没有带动消费同步回到正常水平。
本轮房地产经济与消费为何会脱节？我们认为原因主要有两方面。
一方面，收入的下滑是导致消费恢复偏慢的重要原因。例如，尽管去年四季度我国GDP增速已经比疫情前的水平还要高，但城镇居民可支配收入增速只有5.70%，距离疫情之前的接近8%的增长还有较大差距。因为疫情还未过去，在疫苗接种比例较低的情况下，居民体内普遍缺乏抗体，人口出行和聚集都会受到一定限制，势必会对餐饮、旅游等行业构成一定冲击。而餐饮、旅游等行业个体户较多，居民就业和收入增长受到一定压制。
截至2020年4季度，我国农村外出务工人员相比2019年同期回落2.70%，降幅有所扩大。同时，该群体的月均收入增速仅为2.80%，大幅低于疫情之前6.50%的水平。
另一方面，疫情防控决定终端消费难回正常增长。人口的流动和集聚活动仍然没有回归正常，相关的消费就难以恢复。从居民端看，在2020年的各项消费支出中，教育文娱和交通通信支出的占比达到22.60%，但是这两项支出增速在去年分别下滑19.10%和3.50%，对消费的恢复形成拖累。而这两项消费活动也正是需要人口流动和集聚才能推动。从企业端看，当前餐饮业的收入增速大幅低于正常水平，意味着消费依然受到疫情的压制。
往后看，消费的恢复与疫苗的接种速度密切相关。如果居民没有像疫情前一样正常的出行和聚集，消费就难以回到正常。而要解决人口流动的正常化，必须从医学上防控住疫情。所以到年底前，消费增长或难以回到疫情前的增长轨道上来。
[价格的分化：][一半通胀，一半通缩]
地产强、消费弱的经济结构分化，从通胀的角度也能看得出来，目前我国是一半通胀压力、一半通缩压力。
去年下半年以来，我国PPI同比增速大幅反弹，但主要是生产资料带动的，而生活资料的价格是比较低的。一方面，在房地产投资拉动需求、供给端又受到疫情扰动的背景下，大宗商品价格持续上涨。另一方面，海外需求的恢复拉动了国际油价的回升，所以大宗商品面临通胀的壓力。
通缩的压力主要在于居民消费端。以往我国PPI与核心CPI、服务CPI的走势较为一致，但是这一次出现了明显背离。PPI的回升比较快，但是核心CPI还在低位，处于磨底的阶段。这也是和以往周期不一样的地方。
[加息概率很低：][定向紧信用]
从以往的情况来看，PPI对于我国货币政策的指示意义较强。2015年之前，每当PPI同比达到较高位置（4%以上），央行都会选择提高基准存贷款利率。2015年之后，货币政策调控框架做了调整，DR007成了反映政策利率走势的指标，但是2016年DR007的大幅抬升，也是建立在PPI同比大幅走高的基础上的。
之所以如此，是因为以往PPI的回升代表经济的全面回升，房地产和消费是同步改善的，PPI和CPI是同步改善的。
而本轮经济复苏周期中，尽管PPI在回升，但主要来自大宗商品的价格上涨，而生活资料、终端消费品价格仍然处于低位，也就是说经济复苏中仍然存在薄弱环节，尤其是终端消费领域。所以本轮PPI的回升并不代表经济的全面复苏，进行加息等全面收紧政策的概率也会较低。
无论是去年底的中央经济工作会议，还是2021年的《政府工作报告》，都明确把稳定宏观杠杆率作为今年的重点工作，并且提出“保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配”。而去年融资的增速远高于经济增速，这意味着尽管今年加息和降息的概率都很低，但信用方面的政策，尤其是对房地产领域的信贷投放政策会收紧。也就是说，在经济面临较大结构问题的情况下，进行加息这种总量收紧的操作的可能性很低，更多是定向的信用收紧。
图：2020 年社融增速和M2 增速显著高于经济增长（百分点）