论文部分内容阅读
“王健林一年间财富增长了372亿元，平均每天赚1.019亿元，平均每分钟赚70776元，10分钟能赚回一辆奔驰车；1个小时的收入就能在北京买下一套424万元的房子。王健林最后悔的是只生了一个娃。”在59岁的万达集团董事长王健林以1350亿元首次登顶中国首富后，网络上这么一条微博被炒得火热。
“那都是好事者，不能这么算。”10月底的一天，在北京CBD万达广场B座的顶层，惯常身着一身黑色西服的王健林笑着说。
今年万达不但在国际继续并购，还收购了香港壳公司，体量庞大的万达城开始在全国铺开阵线，万达发展的势头更猛了，王健林原话是今年万达进入世界500强问题不大。
除了谈房地产与经济，繁忙的王健林也有对于休息的渴望。当记者问到，如果有段长期旅行会选择去哪里。王健林脱口而出：“长白山”。“之前去都是一天就走完，真想沉下心来休息几天，那里pm2.5没有超过两位数，负氧离子又高，多好。”王健林言下对万达的长白山旅游度假区充满欣赏与自信。
心理预期加速房价过热
房地产世界：近期外界对于中国房地产的走势议论纷纷，你认为现在的市场环境下，房子还是较好的投资产品吗？
王健林：应该是。看得见的15到20年，房地产市场价格肯定还是往上走的。我们名义上的城市化率52%，扣除在城市的民工，实际上将近百分之四十几，虽然城镇化不是房地产化，但是离不开房地产。
按照世界经验来看，城镇化率不会超过75%-80%，随着全球货币超发，即使城市化的经验完全依赖国家，房价依然往上走。无论是我们国家发展当中，还是世界各国的经验来看，不动产至少在15年之内，我认为还是上涨态势。
房地产世界：现在北京房地产市场日光现象很突出，排号人数远多于供应，你认为原因是什么？
王健林：预期、预想。里根总统在他当总统时说了句名言“经济的一半是心理”，说出了经济学非常重要的定律，影响经济活动非常主要的一个因素就是心理。
预期是影响价格的一个主要因素，房地产价格由两个方面构成，一个是供求关系，一个是心理预期。现在多数人都预期房价会往上走，这些年“十年九调控”，房价依然是涨了一倍还不止，所以价格一上去，速度效率就加快。
房地产世界：北京今年房价是否增速过快？
王健林：速度是快了，这就像拍皮球，越用力拍，蹦得越高。连续两年的调控，今年稍微说要放松一点，预期加上恐慌性等原因，就导致涨的稍快了点。
对于北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，特别是北京、上海，无论处在什么长效机制下，无论采取任何办法，在看得见的15到20年内都是没办法的。不要说中国还在发展中，就连发达的资本主义国家例如纽约、伦敦等好的地段，价格依然是上涨。
两年后多数城市供过于求
房地产世界：目前是否有办法可以抑制一线城市房价的过快上涨？
王健林：二十年内，任何措施都不能阻止北京、上海这两个城市房价上涨，但是有可能采取措施使上涨速度减缓。例如保持限购。还有限贷及适度的加大供应。
房地产世界：现在传闻农村集体土地也会进入市场流转，你认为这个传闻有可能实现吗？
王健林：如果能做成，这对中国整个经济发展，解决农民和城市二元结构有极大好处，如果能做是最好的，但是十分困难。
台湾过去有过一次土改，农民的土地变成商品流通，所以台湾农民马上就富起来，包括香港也是这样。我自己估计不仅是眼下做困难，而且未来五年、十年之内也困难，所以这是一个理想。
房地产世界：与重点城市相反，现在很多地方出现了供过于求的现象，调控是否要区别开来？
王健林：我认为两年后多数城市无需调控。除了北京、上海、广州、深圳、杭州、济南等热点城市“日光盘”比较火，三四线城市基本卖不动，甚至一些二线城市例如大连和青岛都卖不动了。
随着土地功能进一步加大，房产供应也进一步加大，所以按照现在这个情况我基本判断，两年之后最多不超过十个城市，其余城市根本没有调控必要，肯定是供过于求。
不看好明年的宏观经济
房地产世界：第三季度经济形势已经有所改善，你对明年宏观经济有怎样的预判？
王健林：明年经济比今年更难，基于两点，流动性收紧和利率上升，必然传导到经济层面。
不管你承不承认，第三季度经济的好转确实是房地产带来的。房地产带动70%的行业，能多增长0.5个点。
但真实产业结构的调整，真实的工业和企业利润没有发生根本性变化，依然处在恶化当中。一看银行利润，一看国有工业利润、制造业利润，和去年同比是下降的，所以全国企业整体的运行质量还是不理想，下限风险依然存在。
房地产世界：明年你最担心出现的状况是什么？
王健林：宏观经济失速。有些人觉得中国宏观经济彻底摆脱了下限，这看法是不对的。科学发展角度讲GDP下限7%，CPI上限3.5%。宏观经济在明年，全球流动性收紧的情况下，中国经济失速可能会过大。
我最担心的是中国经济再次陷入价格下限的风暴。美国由于盟主地位的作用，中国又没有办法不跟着美联储走。他稍微一收紧，必然造成全球各个国家流动性都要趋紧，这直接打击的就是资产价格。第二是融资成本的上升，对于工业、企业，特别是以出口为主的企业，成本增加0.1%到0.2% ，那把企业都干死了。
房地产世界：在这种背景下，明年房价涨幅是否也会放缓？
王健林：即使热点城市，明年房价一定会涨速趋缓，因为流动性一收紧，首先房地产就得减少。要保工业，保出口，流动性一收紧，那房地产就卖的困难了，房价就一定会稳住。我判断明年的房价上涨速度比今年大幅度趋缓。 今年或进入世界500强
房地产世界：基于你对明年宏观经济和房地产市场的判断，万达明年投资增速是否会放慢步伐？
王健林：我刚刚讲的是全国的经济情势不是太好，但是不是意味着全国所有企业不好。再困难的时候也有好的企业，再好的经济前景下也有烂的企业，这是规律。
万达和住宅市场不一样，住宅可以看半年，来决定可不可以买进。我们的项目从拿地开始算一般需要三年。所以只能按照自己的固定节奏算好，这个节奏是不会按照经济形势波动。
我们只能给自己定个大概的计划，无非就是在明年预估不好的时候，把明年开业的数量减少几个，而不能是完全的缩小数量。
这个节点基本要决定明年万达的计划，我们一般在9月到11月制定计划，从我们自己的计划看，（开业数量）比今年减少10%到15%。
房地产世界：今年万达城全面铺开阵线了，这一产品线是否还会继续覆盖？
王健林：会，在全国万达城要达到十个左右，在西南和西北尤其西安附近还要有，华南可能在广州，华北还没决定，但北京、天津地区一定是要有的。
我们有信心和上海迪斯尼一较高下，看两个指标，入园人次和收入，开业一年后大家看，中国人应该有这个自信，境外迪斯尼也在创新，而万达的产品总体就是一个复合型，室内室外结合起来，将来可以通过无锡万达城这个项目，和迪斯尼比一下看谁好。
房地产世界：现在不少房企也在做文化旅游地产，是否会与万达形成竞争？
王健林：万达模式不容易被复制，加个“盖”容易，“盖”里的内容不好做，我们做主题公园别人不见得做的来。创意不单有概念，而且要有设备，有知识产权，我们现在在建的每一个都比别人超越。
比如说一台show，如果没有产品配合就创作不出来，因为它只是一个节目的编导，我们提供10台或20台设备，他要根据设备变化进行编导。我相信我的产品是不可能被复制的。
房地产世界：这两年万达在文化旅游地产上进行大幅收购，明年是否还是延续这一路线？
王健林：并购会继续，主要方向是在文化方面。不出意外在全球范围内还有3个并购。但我们安排资金不影响大局，在境外投资最多是5%到10%，不可能放着国内的大好形势不要。
房地产世界：万达已经在香港收购恒力，传闻A股有可能开闸，是否仍继续打算在A股上市？
王健林：两手准备，A股最晚明年要开，不可能一直封着。重启IPO不太可能，重组有可能。所以不排除考虑A股市场，或在境外公司进行资产植入也可以，这两个选择现在还没定，明年看形势，至少这一两年会有结果，不会无限期等下去。
我们有自己境外公司，在美国也申请上市，可能几个月就会有消息了。很快就有两家境外上市公司了，未来一年里万达三家上市公司应该是有的。
房地产世界：2013年即将结束，今年业绩是否基本达到预期？
王健林：从收入角度看，我们今年的总收入要接近2000亿元，进入世界前500强应该问题不大。但房地产要按入货来计算，要扣掉一部分，应该也差不多就在这个级别。
“那都是好事者，不能这么算。”10月底的一天，在北京CBD万达广场B座的顶层，惯常身着一身黑色西服的王健林笑着说。
今年万达不但在国际继续并购，还收购了香港壳公司，体量庞大的万达城开始在全国铺开阵线，万达发展的势头更猛了，王健林原话是今年万达进入世界500强问题不大。
除了谈房地产与经济，繁忙的王健林也有对于休息的渴望。当记者问到，如果有段长期旅行会选择去哪里。王健林脱口而出：“长白山”。“之前去都是一天就走完，真想沉下心来休息几天，那里pm2.5没有超过两位数，负氧离子又高，多好。”王健林言下对万达的长白山旅游度假区充满欣赏与自信。
心理预期加速房价过热
房地产世界：近期外界对于中国房地产的走势议论纷纷，你认为现在的市场环境下，房子还是较好的投资产品吗？
王健林：应该是。看得见的15到20年，房地产市场价格肯定还是往上走的。我们名义上的城市化率52%，扣除在城市的民工，实际上将近百分之四十几，虽然城镇化不是房地产化，但是离不开房地产。
按照世界经验来看，城镇化率不会超过75%-80%，随着全球货币超发，即使城市化的经验完全依赖国家，房价依然往上走。无论是我们国家发展当中，还是世界各国的经验来看，不动产至少在15年之内，我认为还是上涨态势。
房地产世界：现在北京房地产市场日光现象很突出，排号人数远多于供应，你认为原因是什么？
王健林：预期、预想。里根总统在他当总统时说了句名言“经济的一半是心理”，说出了经济学非常重要的定律，影响经济活动非常主要的一个因素就是心理。
预期是影响价格的一个主要因素，房地产价格由两个方面构成，一个是供求关系，一个是心理预期。现在多数人都预期房价会往上走，这些年“十年九调控”，房价依然是涨了一倍还不止，所以价格一上去，速度效率就加快。
房地产世界：北京今年房价是否增速过快？
王健林：速度是快了，这就像拍皮球，越用力拍，蹦得越高。连续两年的调控，今年稍微说要放松一点，预期加上恐慌性等原因，就导致涨的稍快了点。
对于北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，特别是北京、上海，无论处在什么长效机制下，无论采取任何办法，在看得见的15到20年内都是没办法的。不要说中国还在发展中，就连发达的资本主义国家例如纽约、伦敦等好的地段，价格依然是上涨。
两年后多数城市供过于求
房地产世界：目前是否有办法可以抑制一线城市房价的过快上涨？
王健林：二十年内，任何措施都不能阻止北京、上海这两个城市房价上涨，但是有可能采取措施使上涨速度减缓。例如保持限购。还有限贷及适度的加大供应。
房地产世界：现在传闻农村集体土地也会进入市场流转，你认为这个传闻有可能实现吗？
王健林：如果能做成，这对中国整个经济发展，解决农民和城市二元结构有极大好处，如果能做是最好的，但是十分困难。
台湾过去有过一次土改，农民的土地变成商品流通，所以台湾农民马上就富起来，包括香港也是这样。我自己估计不仅是眼下做困难，而且未来五年、十年之内也困难，所以这是一个理想。
房地产世界：与重点城市相反，现在很多地方出现了供过于求的现象，调控是否要区别开来？
王健林：我认为两年后多数城市无需调控。除了北京、上海、广州、深圳、杭州、济南等热点城市“日光盘”比较火，三四线城市基本卖不动，甚至一些二线城市例如大连和青岛都卖不动了。
随着土地功能进一步加大，房产供应也进一步加大，所以按照现在这个情况我基本判断，两年之后最多不超过十个城市，其余城市根本没有调控必要，肯定是供过于求。
不看好明年的宏观经济
房地产世界：第三季度经济形势已经有所改善，你对明年宏观经济有怎样的预判？
王健林：明年经济比今年更难，基于两点，流动性收紧和利率上升，必然传导到经济层面。
不管你承不承认，第三季度经济的好转确实是房地产带来的。房地产带动70%的行业，能多增长0.5个点。
但真实产业结构的调整，真实的工业和企业利润没有发生根本性变化，依然处在恶化当中。一看银行利润，一看国有工业利润、制造业利润，和去年同比是下降的，所以全国企业整体的运行质量还是不理想，下限风险依然存在。
房地产世界：明年你最担心出现的状况是什么？
王健林：宏观经济失速。有些人觉得中国宏观经济彻底摆脱了下限，这看法是不对的。科学发展角度讲GDP下限7%，CPI上限3.5%。宏观经济在明年，全球流动性收紧的情况下，中国经济失速可能会过大。
我最担心的是中国经济再次陷入价格下限的风暴。美国由于盟主地位的作用，中国又没有办法不跟着美联储走。他稍微一收紧，必然造成全球各个国家流动性都要趋紧，这直接打击的就是资产价格。第二是融资成本的上升，对于工业、企业，特别是以出口为主的企业，成本增加0.1%到0.2% ，那把企业都干死了。
房地产世界：在这种背景下，明年房价涨幅是否也会放缓？
王健林：即使热点城市，明年房价一定会涨速趋缓，因为流动性一收紧，首先房地产就得减少。要保工业，保出口，流动性一收紧，那房地产就卖的困难了，房价就一定会稳住。我判断明年的房价上涨速度比今年大幅度趋缓。 今年或进入世界500强
房地产世界：基于你对明年宏观经济和房地产市场的判断，万达明年投资增速是否会放慢步伐？
王健林：我刚刚讲的是全国的经济情势不是太好，但是不是意味着全国所有企业不好。再困难的时候也有好的企业，再好的经济前景下也有烂的企业，这是规律。
万达和住宅市场不一样，住宅可以看半年，来决定可不可以买进。我们的项目从拿地开始算一般需要三年。所以只能按照自己的固定节奏算好，这个节奏是不会按照经济形势波动。
我们只能给自己定个大概的计划，无非就是在明年预估不好的时候，把明年开业的数量减少几个，而不能是完全的缩小数量。
这个节点基本要决定明年万达的计划，我们一般在9月到11月制定计划，从我们自己的计划看，（开业数量）比今年减少10%到15%。
房地产世界：今年万达城全面铺开阵线了，这一产品线是否还会继续覆盖？
王健林：会，在全国万达城要达到十个左右，在西南和西北尤其西安附近还要有，华南可能在广州，华北还没决定，但北京、天津地区一定是要有的。
我们有信心和上海迪斯尼一较高下，看两个指标，入园人次和收入，开业一年后大家看，中国人应该有这个自信，境外迪斯尼也在创新，而万达的产品总体就是一个复合型，室内室外结合起来，将来可以通过无锡万达城这个项目，和迪斯尼比一下看谁好。
房地产世界：现在不少房企也在做文化旅游地产，是否会与万达形成竞争？
王健林：万达模式不容易被复制，加个“盖”容易，“盖”里的内容不好做，我们做主题公园别人不见得做的来。创意不单有概念，而且要有设备，有知识产权，我们现在在建的每一个都比别人超越。
比如说一台show，如果没有产品配合就创作不出来，因为它只是一个节目的编导，我们提供10台或20台设备，他要根据设备变化进行编导。我相信我的产品是不可能被复制的。
房地产世界：这两年万达在文化旅游地产上进行大幅收购，明年是否还是延续这一路线？
王健林：并购会继续，主要方向是在文化方面。不出意外在全球范围内还有3个并购。但我们安排资金不影响大局，在境外投资最多是5%到10%，不可能放着国内的大好形势不要。
房地产世界：万达已经在香港收购恒力，传闻A股有可能开闸，是否仍继续打算在A股上市？
王健林：两手准备，A股最晚明年要开，不可能一直封着。重启IPO不太可能，重组有可能。所以不排除考虑A股市场，或在境外公司进行资产植入也可以，这两个选择现在还没定，明年看形势，至少这一两年会有结果，不会无限期等下去。
我们有自己境外公司，在美国也申请上市，可能几个月就会有消息了。很快就有两家境外上市公司了，未来一年里万达三家上市公司应该是有的。
房地产世界：2013年即将结束，今年业绩是否基本达到预期？
王健林：从收入角度看，我们今年的总收入要接近2000亿元，进入世界前500强应该问题不大。但房地产要按入货来计算，要扣掉一部分，应该也差不多就在这个级别。