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“领跌”、“腰斩”，正是眼下温州楼市的真实写照，从涨幅第一到跌幅第一，这一极富戏剧性的变化，使得温州成为楼市调控的样本。
3年前，浙江省温州市房价领涨全国，最高峰时部分热盘均价达到8万元/平米，高出一线城市的平均房价。炒房资金造就了温州楼市的财富神话。
其后，在国家多次出台楼市宏观调控政策的影响下，温州“炒房客”陆续逃离，温州房价连续“高台跳水”，狂跌后的部分楼盘价格甚至“腰斩”，部分当年8万元/平米楼盘，如今只有4万元/平米左右。
温州房价已经持续领跌全国。国家统计局公布的数据显示，2013年1月份，70个大中城市中温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅位居全国首位；2013年2月份，温州新建商品住宅价格同比降幅达8%，持续领跌全国。
部分豪宅价格腰斩
“3年前温州房价进入迅速上涨的通道，2010年前后最高时有的楼盘卖到70000-80000元/平米。”朗兆（温州）房产营销有限公司董事长叶维坚说。来自温州大学房地产研究所的数据显示，2007年到2011年，温州市区商品房销售均价从9787元/平米，一路上涨到34674元/平米，5年涨3.5倍。
但如今，温州房价进入持续下跌状态。据温州本土最大的房地产商中梁地产集团常务副总经理陈永锋介绍，现在温州市面上在售新盘并不多，主城区鹿城区只有少数几个盘，二手房房价还比较坚挺，而龙湾区和瓯海区的新房房价缩水比较厉害，“部分豪宅价格确实出现了腰斩”。
位于瓯江畔的绿城鹿城广场就是温州楼市的一个真实缩影。2006年末，绿城集团以33亿元一举摘取温州天盛地块，在瓯江畔开始了“世界级都市综合体”的造梦之旅。2010年，当绿城鹿城广场锦玉园一期呈现时，价格从2008年首次开盘时的4.38万元/平米一路攀升，2010年巅峰时二手房价炒到8万甚至近10万元/平米。
然而，随着调控袭来，鹿城广场房价也一路走低。如今检索其二手房源，单价多在5.3万元/平米左右，甚至标注着“客户急售”的，单价只有4.3万元/平米，几近跌去一半。尽管均价不同，户型不具可比性，但仍在一定程度上说明下跌的程度。
提起温州房价的跳水，被业界议论更多的则是位于温州南郊瓯海大道的香缇半岛，这个由温州最大的房地产商中梁置业缔造的楼盘，曾一度被认为是温州楼市“突飞猛进”风向标，如今被多个媒体报道项目价格遭“腰斩”。
公开资料显示，该楼盘在2009年开盘时，曾以3万多元/平米的价格创下了当时温州楼市的价格新高，2011年初的挂牌价一度涨至5万-6万元/平米，如今的挂牌价只有3万元/平米左右，缩水近一半。
“温州房价下跌的幅度没有外界说的那么夸张。”中梁地产集团常务副总经理陈永锋告诉记者，外界时常谈起的香缇半岛，只是把炒作时的最高价和现在的最低价做对比，而且是不同产品进行对比，那当然会得出腰斩的结论。”
据陈永锋介绍，香缇半岛南北两个区域的楼盘都已卖光，香缇半岛北区住宅2009年售价25500元/平米，南区普通住宅2010年售价38500元/平米，其中南区南面的联排别墅最高售价为128700元/平米。后来南区住宅一度被炒到六万多，现在整体上市场二手房价格在30000元/平米左右，北区住宅还是赚钱的。
据了解，中梁置业旗下开发的众多项目如中央公馆、首府、棕榈湾、橡树湾、香缇锦园、国宾1号等也开始降价。其中，国宾1号原均价2.7万元/平米，目前在网上报价为19315元/平米。
“我们自己做过统计，比起2009年和2010年的最高点，楼市整体价格降幅大约在30%。”陈永锋说。另据温州市物价局监测预警分局最近公布的监测数据显示，2012年，温州市新建商品住宅价格指数和成交均价双双下降，其中均价下跌24%。
投资客撤退
对于目前温州楼市的状况，叶维坚表示，受限购、限贷等调控因素及民间信贷危机的影响，投资客已经从温州楼市大批撤退。在温州业内人士认为，与北上广等拥有强大购买力和产业支撑的城市不同，温州房价被炒得虚高。
“北京和上海的城中心区房价高，但往外走一二十公里后价格就差很多。但温州不一样，当时郊区和主城区房价一度相差不多，这是虚高”，温州从事民间借贷的赵先生说：“最高的时候温州房价蹿到每平米7万至8万元，当时感觉到市场不太对劲，大家都在炒房和借高利贷。”
随着调控来袭，极大地打击了投资需求，房地产的投资回报率已大不如前。而2011年起开始爆发的信贷危机，更让一大批本地豪宅买家资金链出现问题。
在这个“炒房团”的发源地，高昂的民间利率居然给予了炒房客致命一击。
据赵先生介绍，部分市场主体利率平均月息高达2分以上，这不但让炒房客没了喘息的空间，对开发商来说融资成本实在太高。尤其是2012年，受民间借贷风波的影响，及各类抵押贷款到期，导致温州不少企业和个人对年底资金的需求更大，需要处置的固定资产也就更多更迫切，为了缓解资金压力，便选择抛盘。
在记者接触的多名往返于温州与福建的民间借贷投资者中，不少人在前两年大赚一笔后，去年遭遇市场低潮，纷纷破产跑路。有些温州投资者甚至还欠上债务，几千万资产一夜之间被银行、债权人瓜分。
陈永锋说，即使是价格腰斩，有的房子也不一定卖得出去。据其介绍，温州炒房盛行时大户型十分畅销，有的800甚至近1000平米的房子总价过亿，后来为了对付90/70政策，温州好几个楼盘把房源拼在一起卖，有的房子五六套拼在一起，“现在这些房子都卖不出去了，因为拆了也拆不出好户型。”
但业内人士认为，温州炒房团不可能全军覆没，除非全国房价下跌百分之三四十以上。而从目前公布的数据来看，全中国除了极个别城市，房价还没有出现超过30%的下跌。赵先生说，温州炒房团投资地点遍及全国，现在很多投资客都跑到海外置业，一个地方房价的下降不会影响整个温州资金大盘。 巨量库存压顶
温州楼市能否顺利走出阴霾，目前看来还是一个难以回答的问题，但显而易见的是，温州楼市如今面临巨大的库存压力。
浙江省温州市物价局监测预警分局监测数据显示，2013年温州市区将有19个项目上市，再加上目前80万平米的库存，市场供应可能达到160万平米，该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍，是近几年楼市销售最高峰2009年销售量的1.5倍，预计需要约29个月去库存。
但面对市场变化，叶维坚坦言，尽管市场短期内不乐观，但长期看温州的刚需群体依然十分巨大，而从新增供应的结构分析来看，刚需产品仍处于供应紧张和库存结构失衡的状态。只要开发商能进行一定幅度的让利，多推出低总价小户型产品，依然可以跑赢市场。
业内人士认为，新政中二套首付比例及利率的变化都利好于刚性需求。此次新政把优先贷款作为鼓励建中小面积住宅的条件，会使得开发商调整户型结构。此外，关于二手房税费的规定促使买家转向新房市场，从这个层面来看，新政对新房产生一定利好，可以缓解开发商的库存压力。
对于调控政策，陈永锋认为，温州市区房价相比前几年的高位已普遍下跌三四成，并逐渐回稳。在这种情况下，温州的调控政策一般不会比“国五条”还严格了，因此最后落地的执行细则可能会相对温和一些。
在业内人士看来，基于调控之下的土地价格与房价敏感关系，接下来温州房价会不会降得更厉害，还是要看土地市场，如果土地市场抄底的话，那么房价可能会引发新一轮下跌。
来自温州市物价局监测预警分局最近公布的监测数据显示，温州土地平均楼面地价处于近5年来最低值。从2月土地成交看，外来房企在温州市招商引资一号工程感召下已纷纷入主或考察温州市场，如新湖中宝在乐清拿了280亩的城市综合体，浙江恒瑞泰富与新中梁在滨江CBD以8178元/平米楼面价拿下桃花岛85亩地块，同时华侨城、中信等已频频光顾温州。业界人士预判温州政府出于招商引资的目的，接下来可能会给予一定优惠政策，这将使得地价继续处在低谷。
尽管土地价格走低给温州楼市带来一定压力，但随着温州城市版图的不断扩大，也给温州楼市带来了利好消息。温州新兴板块在不断增多，南湖板块、七都板块、瓯海中心区、龙湾中心区，正在成为温州楼市的新势力。
这些新区不仅拥有众多待开发的土地面积，更具有较为系统的区域规划优势，将一定程度上支撑起温州楼市新一轮发展。
对于温州房价的下滑趋势是否会传导到上海、杭州等大城市，业内人士认为这种可能性并不大，由于温州受到信贷危机的影响，上海高档住宅购买者的群体与温州并不一样。
3年前，浙江省温州市房价领涨全国，最高峰时部分热盘均价达到8万元/平米，高出一线城市的平均房价。炒房资金造就了温州楼市的财富神话。
其后，在国家多次出台楼市宏观调控政策的影响下，温州“炒房客”陆续逃离，温州房价连续“高台跳水”，狂跌后的部分楼盘价格甚至“腰斩”，部分当年8万元/平米楼盘，如今只有4万元/平米左右。
温州房价已经持续领跌全国。国家统计局公布的数据显示，2013年1月份，70个大中城市中温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅位居全国首位；2013年2月份，温州新建商品住宅价格同比降幅达8%，持续领跌全国。
部分豪宅价格腰斩
“3年前温州房价进入迅速上涨的通道，2010年前后最高时有的楼盘卖到70000-80000元/平米。”朗兆（温州）房产营销有限公司董事长叶维坚说。来自温州大学房地产研究所的数据显示，2007年到2011年，温州市区商品房销售均价从9787元/平米，一路上涨到34674元/平米，5年涨3.5倍。
但如今，温州房价进入持续下跌状态。据温州本土最大的房地产商中梁地产集团常务副总经理陈永锋介绍，现在温州市面上在售新盘并不多，主城区鹿城区只有少数几个盘，二手房房价还比较坚挺，而龙湾区和瓯海区的新房房价缩水比较厉害，“部分豪宅价格确实出现了腰斩”。
位于瓯江畔的绿城鹿城广场就是温州楼市的一个真实缩影。2006年末，绿城集团以33亿元一举摘取温州天盛地块，在瓯江畔开始了“世界级都市综合体”的造梦之旅。2010年，当绿城鹿城广场锦玉园一期呈现时，价格从2008年首次开盘时的4.38万元/平米一路攀升，2010年巅峰时二手房价炒到8万甚至近10万元/平米。
然而，随着调控袭来，鹿城广场房价也一路走低。如今检索其二手房源，单价多在5.3万元/平米左右，甚至标注着“客户急售”的，单价只有4.3万元/平米，几近跌去一半。尽管均价不同，户型不具可比性，但仍在一定程度上说明下跌的程度。
提起温州房价的跳水，被业界议论更多的则是位于温州南郊瓯海大道的香缇半岛，这个由温州最大的房地产商中梁置业缔造的楼盘，曾一度被认为是温州楼市“突飞猛进”风向标，如今被多个媒体报道项目价格遭“腰斩”。
公开资料显示，该楼盘在2009年开盘时，曾以3万多元/平米的价格创下了当时温州楼市的价格新高，2011年初的挂牌价一度涨至5万-6万元/平米，如今的挂牌价只有3万元/平米左右，缩水近一半。
“温州房价下跌的幅度没有外界说的那么夸张。”中梁地产集团常务副总经理陈永锋告诉记者，外界时常谈起的香缇半岛，只是把炒作时的最高价和现在的最低价做对比，而且是不同产品进行对比，那当然会得出腰斩的结论。”
据陈永锋介绍，香缇半岛南北两个区域的楼盘都已卖光，香缇半岛北区住宅2009年售价25500元/平米，南区普通住宅2010年售价38500元/平米，其中南区南面的联排别墅最高售价为128700元/平米。后来南区住宅一度被炒到六万多，现在整体上市场二手房价格在30000元/平米左右，北区住宅还是赚钱的。
据了解，中梁置业旗下开发的众多项目如中央公馆、首府、棕榈湾、橡树湾、香缇锦园、国宾1号等也开始降价。其中，国宾1号原均价2.7万元/平米，目前在网上报价为19315元/平米。
“我们自己做过统计，比起2009年和2010年的最高点，楼市整体价格降幅大约在30%。”陈永锋说。另据温州市物价局监测预警分局最近公布的监测数据显示，2012年，温州市新建商品住宅价格指数和成交均价双双下降，其中均价下跌24%。
投资客撤退
对于目前温州楼市的状况，叶维坚表示，受限购、限贷等调控因素及民间信贷危机的影响，投资客已经从温州楼市大批撤退。在温州业内人士认为，与北上广等拥有强大购买力和产业支撑的城市不同，温州房价被炒得虚高。
“北京和上海的城中心区房价高，但往外走一二十公里后价格就差很多。但温州不一样，当时郊区和主城区房价一度相差不多，这是虚高”，温州从事民间借贷的赵先生说：“最高的时候温州房价蹿到每平米7万至8万元，当时感觉到市场不太对劲，大家都在炒房和借高利贷。”
随着调控来袭，极大地打击了投资需求，房地产的投资回报率已大不如前。而2011年起开始爆发的信贷危机，更让一大批本地豪宅买家资金链出现问题。
在这个“炒房团”的发源地，高昂的民间利率居然给予了炒房客致命一击。
据赵先生介绍，部分市场主体利率平均月息高达2分以上，这不但让炒房客没了喘息的空间，对开发商来说融资成本实在太高。尤其是2012年，受民间借贷风波的影响，及各类抵押贷款到期，导致温州不少企业和个人对年底资金的需求更大，需要处置的固定资产也就更多更迫切，为了缓解资金压力，便选择抛盘。
在记者接触的多名往返于温州与福建的民间借贷投资者中，不少人在前两年大赚一笔后，去年遭遇市场低潮，纷纷破产跑路。有些温州投资者甚至还欠上债务，几千万资产一夜之间被银行、债权人瓜分。
陈永锋说，即使是价格腰斩，有的房子也不一定卖得出去。据其介绍，温州炒房盛行时大户型十分畅销，有的800甚至近1000平米的房子总价过亿，后来为了对付90/70政策，温州好几个楼盘把房源拼在一起卖，有的房子五六套拼在一起，“现在这些房子都卖不出去了，因为拆了也拆不出好户型。”
但业内人士认为，温州炒房团不可能全军覆没，除非全国房价下跌百分之三四十以上。而从目前公布的数据来看，全中国除了极个别城市，房价还没有出现超过30%的下跌。赵先生说，温州炒房团投资地点遍及全国，现在很多投资客都跑到海外置业，一个地方房价的下降不会影响整个温州资金大盘。 巨量库存压顶
温州楼市能否顺利走出阴霾，目前看来还是一个难以回答的问题，但显而易见的是，温州楼市如今面临巨大的库存压力。
浙江省温州市物价局监测预警分局监测数据显示，2013年温州市区将有19个项目上市，再加上目前80万平米的库存，市场供应可能达到160万平米，该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍，是近几年楼市销售最高峰2009年销售量的1.5倍，预计需要约29个月去库存。
但面对市场变化，叶维坚坦言，尽管市场短期内不乐观，但长期看温州的刚需群体依然十分巨大，而从新增供应的结构分析来看，刚需产品仍处于供应紧张和库存结构失衡的状态。只要开发商能进行一定幅度的让利，多推出低总价小户型产品，依然可以跑赢市场。
业内人士认为，新政中二套首付比例及利率的变化都利好于刚性需求。此次新政把优先贷款作为鼓励建中小面积住宅的条件，会使得开发商调整户型结构。此外，关于二手房税费的规定促使买家转向新房市场，从这个层面来看，新政对新房产生一定利好，可以缓解开发商的库存压力。
对于调控政策，陈永锋认为，温州市区房价相比前几年的高位已普遍下跌三四成，并逐渐回稳。在这种情况下，温州的调控政策一般不会比“国五条”还严格了，因此最后落地的执行细则可能会相对温和一些。
在业内人士看来，基于调控之下的土地价格与房价敏感关系，接下来温州房价会不会降得更厉害，还是要看土地市场，如果土地市场抄底的话，那么房价可能会引发新一轮下跌。
来自温州市物价局监测预警分局最近公布的监测数据显示，温州土地平均楼面地价处于近5年来最低值。从2月土地成交看，外来房企在温州市招商引资一号工程感召下已纷纷入主或考察温州市场，如新湖中宝在乐清拿了280亩的城市综合体，浙江恒瑞泰富与新中梁在滨江CBD以8178元/平米楼面价拿下桃花岛85亩地块，同时华侨城、中信等已频频光顾温州。业界人士预判温州政府出于招商引资的目的，接下来可能会给予一定优惠政策，这将使得地价继续处在低谷。
尽管土地价格走低给温州楼市带来一定压力，但随着温州城市版图的不断扩大，也给温州楼市带来了利好消息。温州新兴板块在不断增多，南湖板块、七都板块、瓯海中心区、龙湾中心区，正在成为温州楼市的新势力。
这些新区不仅拥有众多待开发的土地面积，更具有较为系统的区域规划优势，将一定程度上支撑起温州楼市新一轮发展。
对于温州房价的下滑趋势是否会传导到上海、杭州等大城市，业内人士认为这种可能性并不大，由于温州受到信贷危机的影响，上海高档住宅购买者的群体与温州并不一样。