论文部分内容阅读
摘要：在政府对房地产市场进行干预调控的政策中，税收政策一直发挥着积极重要的作用。政府通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并对不法房地产商的投机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。文章结合中外国的利用税收政策调控房地产市场的干预政策，分析了税收政策的重要作用及完善的对策。
关键词：税收政策；税收杠杆；房产税；房地产市场
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-8937（2011）20-0069-01
各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收政策这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
1税收政策对房地产市场的干预方式
①以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为。房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本。三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。
②对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴。房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,颁布了相关法律要求每年给各州分配税收抵扣的最高限额，（每人1.25美元乘以各州的人口），房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人（或其配偶），出售其住房时，符合一定条件可享受一次性扣除125 000美元售房纳税赢利的政策。二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。这一政策很好的满足了那些低收入阶层的住房需求。
③充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均對从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主，还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房（又称主住宅）收益的个人所得税。这不仅提高了消费者的居住条件，同时也活跃了房地产市场，扩大了国内的有效需求，推动了国内经济的快速发展。
2税收政策对房地产市场的干预的主要特点
综合各国的税收政策对房地产市场的干预，可发现其主要特点有：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制。二是很多房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村。三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估。四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税。五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。
3运用税收政策干预房地产市场的对策和建议
①利用房地产高额税率打击房地产市场的投机行为。首先，对房地产保有环节征收高税收，降低房地产市场的投资和保值增值的功能。同时增强对房地产市场的闲置房以及空置房的税收调控。其次，对我国的第二套房产购买征收重税，开征资本收益税，抑制居民对房地产行业的投机行为。
②投资性房产需求和自住性房产需求区别征税。改革个人所得税征收管理模式，把房地产转让收益归入个人或 法人的综合收益，征收个人所得税。加大对我国房地产保有环节的税收建设，进一步肃清当前税收政策中存在的税基交叉、重复征税等问题，平衡房产消费环境的税收负担。根据房地产实际占有权属时间长短征税，区别投资性和自住性房产交易的税收，保护合理的房地产需求，增加投资性房地产需求的交易成本。
③对低收入购房者实施差别税收优惠政策。在现有财政以及货币方面优惠政策基础上，税收政策应该区别不同收入水平的购买群体而实施差别的税收优惠政策，鼓励中低收入阶层购买自用住房，可以适当考虑给予中低收入阶层住房按揭贷款在征收个人所得税方面减免相关的利息支出。考虑与其他相关财产类以及所得税类相结合，对中低收入阶层的购房款给予一定年限的抵扣减免。综合考虑我国现有房地产税收政策的基础上，避免相关税收的重复征收，对中低收入阶层的购房行为给予一定程度的免征或者减征，刺激我国住房消费市场的健康发展。
④通过结构性减税保证房地产市场税收收入。有保有压针对房地产市场存在的税基交叉、重复征税等税收问题，按照减少流通环节税收、市场增加保有环节的税收原则，适当地对房地产市场实施结构性减税。根据我国房地产行业发展的需要，对不适应我国地产发展需求的税种给予一定的减免甚至取消，适当取消房地产市场的耕地使用税，减免契税等。增加保有环节税收，降低房地产市场由于结构性减税所带来的税收收入压力，使得房地产消费环节的税负更加合理化、科学化，从而合理引导我国房地产消费市场。
参考文献：
[1] 李蕴,朱雨可.美国房地产税收体制对我国的启示[J].中国 房地产金融,2003(12):29-31.
[2] 邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版 社,2000.
关键词：税收政策；税收杠杆；房产税；房地产市场
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-8937（2011）20-0069-01
各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收政策这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
1税收政策对房地产市场的干预方式
①以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为。房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本。三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。
②对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴。房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,颁布了相关法律要求每年给各州分配税收抵扣的最高限额，（每人1.25美元乘以各州的人口），房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人（或其配偶），出售其住房时，符合一定条件可享受一次性扣除125 000美元售房纳税赢利的政策。二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。这一政策很好的满足了那些低收入阶层的住房需求。
③充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均對从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主，还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房（又称主住宅）收益的个人所得税。这不仅提高了消费者的居住条件，同时也活跃了房地产市场，扩大了国内的有效需求，推动了国内经济的快速发展。
2税收政策对房地产市场的干预的主要特点
综合各国的税收政策对房地产市场的干预，可发现其主要特点有：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制。二是很多房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村。三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估。四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税。五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。
3运用税收政策干预房地产市场的对策和建议
①利用房地产高额税率打击房地产市场的投机行为。首先，对房地产保有环节征收高税收，降低房地产市场的投资和保值增值的功能。同时增强对房地产市场的闲置房以及空置房的税收调控。其次，对我国的第二套房产购买征收重税，开征资本收益税，抑制居民对房地产行业的投机行为。
②投资性房产需求和自住性房产需求区别征税。改革个人所得税征收管理模式，把房地产转让收益归入个人或 法人的综合收益，征收个人所得税。加大对我国房地产保有环节的税收建设，进一步肃清当前税收政策中存在的税基交叉、重复征税等问题，平衡房产消费环境的税收负担。根据房地产实际占有权属时间长短征税，区别投资性和自住性房产交易的税收，保护合理的房地产需求，增加投资性房地产需求的交易成本。
③对低收入购房者实施差别税收优惠政策。在现有财政以及货币方面优惠政策基础上，税收政策应该区别不同收入水平的购买群体而实施差别的税收优惠政策，鼓励中低收入阶层购买自用住房，可以适当考虑给予中低收入阶层住房按揭贷款在征收个人所得税方面减免相关的利息支出。考虑与其他相关财产类以及所得税类相结合，对中低收入阶层的购房款给予一定年限的抵扣减免。综合考虑我国现有房地产税收政策的基础上，避免相关税收的重复征收，对中低收入阶层的购房行为给予一定程度的免征或者减征，刺激我国住房消费市场的健康发展。
④通过结构性减税保证房地产市场税收收入。有保有压针对房地产市场存在的税基交叉、重复征税等税收问题，按照减少流通环节税收、市场增加保有环节的税收原则，适当地对房地产市场实施结构性减税。根据我国房地产行业发展的需要，对不适应我国地产发展需求的税种给予一定的减免甚至取消，适当取消房地产市场的耕地使用税，减免契税等。增加保有环节税收，降低房地产市场由于结构性减税所带来的税收收入压力，使得房地产消费环节的税负更加合理化、科学化，从而合理引导我国房地产消费市场。
参考文献：
[1] 李蕴,朱雨可.美国房地产税收体制对我国的启示[J].中国 房地产金融,2003(12):29-31.
[2] 邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版 社,2000.