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摘要：2016年5月1日全面实施“营改增”，对房地产租赁企业的经营产生了一定的影响，房产租赁企业只有充分掌握“营改增”相关的税收政策，才能采取合理的措施减轻企业的税负。基于以上认识，本文对房地产租赁业务受“营改增”的影响展开分析。
关键词：“营改增”；“房产租赁业务”；“影响”
一、房产租赁企业的业务范围
租赁、仓储、物业管理等都属于房产租赁企业所涉及的业务，2016年5月1日，国务院决定将“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，因此房产租赁企业需要及时掌握相关税收政策，在此基础上及时做出相应的业务调整和创新税务筹划方法。
二、租赁业务
（一）一般纳税人对于2015年4月30日前取得的不动产可以选择简易计税或者一般计税方法，出租其2016年5月1日后取得的不动产，只适用一般计税方法。①如果选择简易计税方法，那么税负总体较营改增前是下降的，缴纳营业税的税负是5%，而缴纳增值税的税负是4.76%。②如果选用一般计税方法，应纳增值税是当期销项税减去当期可抵扣进项税。例：甲企业2016年5月8日购入一幢写字楼用于出租，含税价117万元，其中进项税17万元并取得增值税专用发票。2016年收到租金收入8万元，2017年收到租金收入12万元，假设只考虑该笔业务，应纳增值税情况：2016应纳增值税=8/（1 11%）*11%–17*60%= –9.41（万元），2016年留底税为9.41万元，2017年应纳增值税=12/（1 11%）*11%–17*40%–9.41= –15.02（万元），2017年留底税为15.02万元。营改增之前应纳营业税情况：2016年应纳营业税=8*5%=0.4（万元），2017年应纳营业税=12*5%=0.6（万元），通过以上数据对比，2016年5月1日之后购入不动产用于出租的一般纳税人，适用一般计税方法缴纳增值税与营改增前缴纳营业税相比，增值税属于价外税，是对法定增值额纳税，租售比不高的情况下，投资的前几年都是不用缴纳增值税的，而营业税是价内税，以收到的全部价款计税，不管你的租售比如何，只要有租金收入就要缴纳营业税。所以增值税解决了营业税重复征税的问题，更有利于调动投资者的积极性，更有利于产业结构调整和现代服务业的发展。
（二）租赁挂靠业务
房屋租赁企业以挂靠方式经营、如何确定挂靠人还是被挂靠人为纳税义务人的问题：例：甲公司以挂靠方式出租写字楼给乙公司，乙公司以甲公司名义对外经营，并由甲公司承担相关法律责任，这种情况下，甲公司为纳税义务人，除以上情况以外的挂靠经营租赁都应是乙公司为纳税义务人。
（三）租赁转租行为
如何确定租赁转租的计税方法，关键点看转租人租入不动产的时间点，是在4月30日之前租入，还是5月1日之后租入。
例：甲公司为增值税一般纳税人，2016年4月29日租入的办公楼一幢，于2016年5月3日转租给乙公司，对于甲公司的转租可以选择简易征税办法。
丙公司为增值税一般纳税人，2016年5月2日租入办公用房500平米，于2016年5月28日转租给乙公司，对于丙公司的转租只能按照一般计税办法征税。
三、仓储业务
仓储业务属于物流辅助业务，纳入现代服务业，2013年8月1日已实行营改增，小规模纳税人按照简易计税方法计税即可，既增值税率为应税服务销售额的3%，一般纳税人按照一般计税方法计税，按应税服务销售额的6%进行纳税。
四、物业管理业务
物业管理业务“营改增”后，小规模纳税人按应税服务销售额的3%纳税，一般纳税人按应税服务销售额的6%进行纳税。
（一）对物业管理公司（一般纳税人）来说，销项税税率为6%，这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对税收负担的影响，还需结合企业实际情况加以分析。例：A公司一年收取物业服务费1000万元：若进项税额为6.6万元时，应缴纳的增值税额为50万元，与“营改增”前交5%的营业税50万元相比相等，若进项税额>6.6万元，为10万元时，缴纳的增值税额为46.6万元，小于应缴纳的营业税额50万元，则“营改增”后企业的税负额将下降。同理，若进项税额<6.6万元时，“营改增”后企业的税负额将上升。
（二）物业管理公司（小规模纳税人），增值税征收率为3%，这与原按5%的税率征收营业税相比，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。
五、房屋租赁、转让、销售土地上的机器设备时计税方法
房屋租赁企业在转让厂房土地同时，一并销售附着在厂房或者土地上的机器设备时，应如何计税，“营改增”前，根据财税[2009]9号文件规定应分别计算缴纳增值税和营业税，“营改增”之后，根据财税[2016]36号文件规定纳税人应分别核算增值税，未分别核算或核算不清的从高适用税率计算增值税。虽然“营改增”后，都是缴纳增值税，但由于它们的税率不同，还是要求按项目内容分别核算。房屋租赁企业转让机器设备法定税率为17%、销售厂房和转让土地使用权有法定税率11%和可以选用简易征收率5%两种计税方法。例：房屋租赁企业（甲公司），2016年5月5日将2015年12月20日购入的厂房连同机器设备出售给乙公司，在这项业务中，甲公司计算增值税时，必须将设备和厂房分别核算，这样可以达到降低税负的目的，如果未分别核算，就得按照最高17%的税率对该项业务征税，多缴纳税费不利于甲公司的经营发展。
六、房产租赁企业经营过程中需注意的几点建议
（一）合同签订过程中需要明确的几个事项
①明确合同相对人的主體身份，合同相对人是一般纳税人还是小规模纳税人必须写入合同，如果合同相对人是一般纳税人，要求提供营业执照、一般纳税人资格认定的复印件，作为合同附件。②明确计税方法，在与不动产和动产租赁方签订合同时必须约定计税方法。比如可以选者一般计税方法和简易计税方法的纳税人，必须在合同中明确用哪种计税方法。③明确取得的发票类型，是专用发票还是普通发票，适用税率多少，因为小规模纳税人也可以到国税去代开增值税专用发票。④明确合同报价是含税价，还是不含税价。⑤明确如何开票，由于销售货物税率高，服务税率低，供应商往往会将混合销售行为分开，转变为二项业务。站在甲方的角度，需要判断是否对甲方有利。⑥明确税率变动如何执行，营改增现为试点过渡期间，后续仍会有相关的政策调整。如相关税率简并、变动，遇到这种情况，需要明确合同价款如何执行？主要针对执行期长的，有必要对此条款进行明确。⑦明确问题发票的责任，因乙方开具的发票不规范、不合法或涉嫌虚开发票引起税务问题的，乙方需依法向甲方重新开具发票，并向甲方承担赔偿责任，包括但不限于税款、滞纳金、罚款及相关损失等。
（二）房产租赁业务税务筹划
①房产租赁企业在出租时要将设备和厂房分开租，在合同中分别明确，那样可以少纳房产税。从而达到降低税负的目的。②仓储与出租业务的确定，在当前全面“营改增”的情况下，一般纳税人租赁业务有11%的法定税率和简易征收率5%，仓储业务属于物流辅助业务是6%的法定税率；小规模纳税人租赁业务的征收率为5%，而仓储业务的征收率为3%。这给房产租赁企业提供了税务筹划空间。很多企业租赁房屋其实是作为仓库使用。因此房屋租赁企业可以根据情况与其签订赁合同或者仓储服务合同。
总之，在“营改增”得到全面实施的情况下，房地产租赁根据自身实际情况进行房地产租赁业务的合理划分。在此基础上，企业还要加强业务的税收筹划，从而通过合法减轻企业税负增强企业的市场竞争力。因此，相信本文对“营改增”对房地产租赁业务的影响展开的研究，可以为相关工作的开展提供指导！
参考文献：
[1]李克平.“浅谈营改增对房地产租赁业务的影响”[J].财会学习，2016，06：178-179.
[2]王辉.试论“营改增”对房产租赁企业纳税筹划的影响[J].中国集体经济，2016，03：85-86.
（作者单位：杭州余杭供销控股集团有限公司）
关键词：“营改增”；“房产租赁业务”；“影响”
一、房产租赁企业的业务范围
租赁、仓储、物业管理等都属于房产租赁企业所涉及的业务，2016年5月1日，国务院决定将“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，因此房产租赁企业需要及时掌握相关税收政策，在此基础上及时做出相应的业务调整和创新税务筹划方法。
二、租赁业务
（一）一般纳税人对于2015年4月30日前取得的不动产可以选择简易计税或者一般计税方法，出租其2016年5月1日后取得的不动产，只适用一般计税方法。①如果选择简易计税方法，那么税负总体较营改增前是下降的，缴纳营业税的税负是5%，而缴纳增值税的税负是4.76%。②如果选用一般计税方法，应纳增值税是当期销项税减去当期可抵扣进项税。例：甲企业2016年5月8日购入一幢写字楼用于出租，含税价117万元，其中进项税17万元并取得增值税专用发票。2016年收到租金收入8万元，2017年收到租金收入12万元，假设只考虑该笔业务，应纳增值税情况：2016应纳增值税=8/（1 11%）*11%–17*60%= –9.41（万元），2016年留底税为9.41万元，2017年应纳增值税=12/（1 11%）*11%–17*40%–9.41= –15.02（万元），2017年留底税为15.02万元。营改增之前应纳营业税情况：2016年应纳营业税=8*5%=0.4（万元），2017年应纳营业税=12*5%=0.6（万元），通过以上数据对比，2016年5月1日之后购入不动产用于出租的一般纳税人，适用一般计税方法缴纳增值税与营改增前缴纳营业税相比，增值税属于价外税，是对法定增值额纳税，租售比不高的情况下，投资的前几年都是不用缴纳增值税的，而营业税是价内税，以收到的全部价款计税，不管你的租售比如何，只要有租金收入就要缴纳营业税。所以增值税解决了营业税重复征税的问题，更有利于调动投资者的积极性，更有利于产业结构调整和现代服务业的发展。
（二）租赁挂靠业务
房屋租赁企业以挂靠方式经营、如何确定挂靠人还是被挂靠人为纳税义务人的问题：例：甲公司以挂靠方式出租写字楼给乙公司，乙公司以甲公司名义对外经营，并由甲公司承担相关法律责任，这种情况下，甲公司为纳税义务人，除以上情况以外的挂靠经营租赁都应是乙公司为纳税义务人。
（三）租赁转租行为
如何确定租赁转租的计税方法，关键点看转租人租入不动产的时间点，是在4月30日之前租入，还是5月1日之后租入。
例：甲公司为增值税一般纳税人，2016年4月29日租入的办公楼一幢，于2016年5月3日转租给乙公司，对于甲公司的转租可以选择简易征税办法。
丙公司为增值税一般纳税人，2016年5月2日租入办公用房500平米，于2016年5月28日转租给乙公司，对于丙公司的转租只能按照一般计税办法征税。
三、仓储业务
仓储业务属于物流辅助业务，纳入现代服务业，2013年8月1日已实行营改增，小规模纳税人按照简易计税方法计税即可，既增值税率为应税服务销售额的3%，一般纳税人按照一般计税方法计税，按应税服务销售额的6%进行纳税。
四、物业管理业务
物业管理业务“营改增”后，小规模纳税人按应税服务销售额的3%纳税，一般纳税人按应税服务销售额的6%进行纳税。
（一）对物业管理公司（一般纳税人）来说，销项税税率为6%，这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对税收负担的影响，还需结合企业实际情况加以分析。例：A公司一年收取物业服务费1000万元：若进项税额为6.6万元时，应缴纳的增值税额为50万元，与“营改增”前交5%的营业税50万元相比相等，若进项税额>6.6万元，为10万元时，缴纳的增值税额为46.6万元，小于应缴纳的营业税额50万元，则“营改增”后企业的税负额将下降。同理，若进项税额<6.6万元时，“营改增”后企业的税负额将上升。
（二）物业管理公司（小规模纳税人），增值税征收率为3%，这与原按5%的税率征收营业税相比，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。
五、房屋租赁、转让、销售土地上的机器设备时计税方法
房屋租赁企业在转让厂房土地同时，一并销售附着在厂房或者土地上的机器设备时，应如何计税，“营改增”前，根据财税[2009]9号文件规定应分别计算缴纳增值税和营业税，“营改增”之后，根据财税[2016]36号文件规定纳税人应分别核算增值税，未分别核算或核算不清的从高适用税率计算增值税。虽然“营改增”后，都是缴纳增值税，但由于它们的税率不同，还是要求按项目内容分别核算。房屋租赁企业转让机器设备法定税率为17%、销售厂房和转让土地使用权有法定税率11%和可以选用简易征收率5%两种计税方法。例：房屋租赁企业（甲公司），2016年5月5日将2015年12月20日购入的厂房连同机器设备出售给乙公司，在这项业务中，甲公司计算增值税时，必须将设备和厂房分别核算，这样可以达到降低税负的目的，如果未分别核算，就得按照最高17%的税率对该项业务征税，多缴纳税费不利于甲公司的经营发展。
六、房产租赁企业经营过程中需注意的几点建议
（一）合同签订过程中需要明确的几个事项
①明确合同相对人的主體身份，合同相对人是一般纳税人还是小规模纳税人必须写入合同，如果合同相对人是一般纳税人，要求提供营业执照、一般纳税人资格认定的复印件，作为合同附件。②明确计税方法，在与不动产和动产租赁方签订合同时必须约定计税方法。比如可以选者一般计税方法和简易计税方法的纳税人，必须在合同中明确用哪种计税方法。③明确取得的发票类型，是专用发票还是普通发票，适用税率多少，因为小规模纳税人也可以到国税去代开增值税专用发票。④明确合同报价是含税价，还是不含税价。⑤明确如何开票，由于销售货物税率高，服务税率低，供应商往往会将混合销售行为分开，转变为二项业务。站在甲方的角度，需要判断是否对甲方有利。⑥明确税率变动如何执行，营改增现为试点过渡期间，后续仍会有相关的政策调整。如相关税率简并、变动，遇到这种情况，需要明确合同价款如何执行？主要针对执行期长的，有必要对此条款进行明确。⑦明确问题发票的责任，因乙方开具的发票不规范、不合法或涉嫌虚开发票引起税务问题的，乙方需依法向甲方重新开具发票，并向甲方承担赔偿责任，包括但不限于税款、滞纳金、罚款及相关损失等。
（二）房产租赁业务税务筹划
①房产租赁企业在出租时要将设备和厂房分开租，在合同中分别明确，那样可以少纳房产税。从而达到降低税负的目的。②仓储与出租业务的确定，在当前全面“营改增”的情况下，一般纳税人租赁业务有11%的法定税率和简易征收率5%，仓储业务属于物流辅助业务是6%的法定税率；小规模纳税人租赁业务的征收率为5%，而仓储业务的征收率为3%。这给房产租赁企业提供了税务筹划空间。很多企业租赁房屋其实是作为仓库使用。因此房屋租赁企业可以根据情况与其签订赁合同或者仓储服务合同。
总之，在“营改增”得到全面实施的情况下，房地产租赁根据自身实际情况进行房地产租赁业务的合理划分。在此基础上，企业还要加强业务的税收筹划，从而通过合法减轻企业税负增强企业的市场竞争力。因此，相信本文对“营改增”对房地产租赁业务的影响展开的研究，可以为相关工作的开展提供指导！
参考文献：
[1]李克平.“浅谈营改增对房地产租赁业务的影响”[J].财会学习，2016，06：178-179.
[2]王辉.试论“营改增”对房产租赁企业纳税筹划的影响[J].中国集体经济，2016，03：85-86.
（作者单位：杭州余杭供销控股集团有限公司）